2018年又是中國樓市激盪起伏的一年，可以說又上演了一幕大戲，年初論壇中就有著名經濟學家預言，中國房地產已經走到盡頭，不少文章也以此為標題，而今再看，傳言畢竟是傳言，十分不靠譜！
雖然去庫存已接近尾聲，而上半年部分二線城市以及三四五線城市樓市的火熱程度超過了預期，國人對房產的追逐達到了最高潮，下半年以來伴隨調控加碼市場才開始逐步降溫。
就在全國都看漲的時候，唯獨全國首富之城北京民眾在看空，從年初至今找我問詢想賣房的絡繹不絕，下半年以來二手房價格二次探底，累積回落已超過20%，有人歡喜有人悲，明年才會看出究竟誰的眼淚在飛。
回首2018年，我根據影響力總結了十大關鍵詞，這些熱詞不僅代表過去，也預示著未來市場發展的趨勢，儘管形勢每年都在變化，不過主線還是清晰可見，通過這些關鍵詞我們共同回顧2018年中國樓市的足跡。
一、 史上最嚴
2018年是歷史上房地產調控政策最密集的年份，根據統計，全國陸續出臺的房地產調控政策多達450次，刷新了歷史紀錄。
與2017年相比，同比漲幅高達75%，這將是空前絕後的。
儘管如此，今年樓市行情仍然創新高。全年商品住宅銷售面積約14.6億平米，達到了歷史性頂峰。
二、搶人大戰
上半年二線城市推出戶籍新政，引發搶房潮，杭州、西安、鄭州、天津、南京等均推出戶籍新政，為了獲得更優質的教育資源和就業機會，更多人會選擇這些二線城市。
這些城市均出現一二手房價倒掛的現象，於是通宵排隊，搶新房如同搶新股，買到新房就像中了彩票一樣，以至於98歲老奶奶赤膊上陣，成為人間一大奇景。
不過我們要看後結局，盲目搶房的多半都難有好結果，一般都會搶在階段高點上。
三、遏制房價
7月31日中央政治局會議中，提出“下決心解決好房地產市場問題”，“堅決遏制房價上漲”，這兩條定調很明確，漲都不讓漲了，這樣嚴厲的表達還是第一次。
之後全國房價上漲預期有了顯著改變，市場觀望情緒增強，投資投機熱情下降。部分開發商及投資者關於調控放鬆的預期落空，房企急於回籠資金，開始降價促銷。
貨幣化棚改政策的調整，複雜的國內外經濟形勢，在諸多內外因素的綜合作用下，使得10月以來全國房地產市場整體退熱，各線城市均穩中有降。
總體來看，無論房價、地價還是成交量均已逐步迴歸理性，可謂一句話定乾坤。
四、專項治理
7月以來，住建部會同各部委在30個城市聯合開展專項治理房地產市場亂象專項行動，重點打擊投機炒房和黑中介，治理房企違法違規行為和虛假房地產廣告，各省也相繼跟進，這種專項治理行動是前所未有的。
近些年樓市亂象環生，各種欺詐及違規行為隨處可見，地方監管部門往往睜一隻眼閉一隻眼，專項治理監管從嚴，這有利於保障買賣雙方及租房者的基本權益。
五、棚改貨幣化
國務院常務會議提出要因地制宜調整完善棚改貨幣化安置政策，這將對三四線樓市產生重大影響。棚改本來是好事，不過過度貨幣化導致貨幣氾濫，引發房價飛漲。
一旦停止輸血，部分城市可能很快就會熄火。如果明年想在三四線城市投資房產，一定得慎重，做好市場分析判斷。
六、流拍率
土地市場也是房地產行業重要的風向標，年內全國土地流拍率創新高，據統計，目前一二線城市住宅土地年內流標高達282宗，創近6年來最高記錄，三四線城市流標住宅土地944宗，比去年上漲了23%。
同時，土地價格仍繼續走低，基本也以底價成交為主，土地成交溢價率創新低，市場呈現降溫態勢。
流拍率不斷提高，這將會影響地方土地財政，倒逼政策調整，11月樓市調控因而開始明顯減少。
七、活下去
萬科在9月例會中提出，把“活下去”作為基本要求，引發全國關注，其實萬科喊了三個詞：活下去、活得好、活得久。
2018年依然是房地產的好年景，大房企都活得挺好。有人口紅利與城鎮化紅利的加持，大房企還不至於活不下去。而伴隨房地產步入下半場，告別了黃金期，掙錢不像以前那麼容易了。
當然今年大房企都掀起了裁員潮，這種情況是前所未有的，產業鏈相關產業也會受其影響，這與房企資金鍊緊張以及對市場放緩的預期有關。
八、因城施策
中央經濟工作會提出：要構建房地產市場健康發展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。
這意味著各地方有了更多自主權，可以在“房住不炒”的紅線下與時俱進進行微調。
因城施策是近幾年調控的基本原則，這也是為何一線城市市場回落，而三四線城市仍異常火熱的重要原因。
2019年的樓市調控，不僅是因城施策，更會千城千策，各地可以以各種理由進行鬆綁，但不能觸及房住不炒的底線，以及穩房價穩地價穩預期的責任。
可以預見，今後全國樓市將步入大分化階段，不同城市，不同區域之間，漲落都會出現明顯分化，建議大家在分析市場時要結合當地實際情況，不要刻舟求劍。
九、政策鬆綁
上半月我發了幾篇文章預判政策轉向，全國性樓市放鬆信號已經出現，下半月以來關於各地樓市調控變相放鬆的報道與消息絡繹不絕。
12月18日，來自山東菏澤一條放開房產限售的消息，引發全國轟動，被廣泛解讀為“打響調控鬆綁第一槍”。
之後還有珠海、廣州、合肥的放鬆，我都在學習群中都及時做了分享。
此外深圳、燕郊、涿州等地首付貸、首付分期捲土重來，還有海南和環京區域沒有購房資格者辦理假社保和假個稅買房已經是家常便飯。
當前關鍵性政策還未鬆綁，微調對預期影響有限。這一輪鬆綁不會再走過去的老路，只要不搞強刺激，房價就不會大漲。
伴隨中央經濟工作會落幕，因城施策原則落地，本輪樓市調控見底，各地根據實際情況微調會隨之開閘，這是好事，不過市場底部何時出現則值得密切關注。
十、土地管理法
23日新土地管理法提請全國人大常委會審議，修法掃清了農地入市的法律障礙，將會加速土地制度改革進程，進而釋放農村土地財富，可以大幅增加農民收入，促進城鎮化進程，對房地產也是重大利好，有利於穩定三四線城市樓市。
近日北京大興區瀛海鎮3宗集體建設用地發佈掛牌出讓公告，這是北京市首次嘗試通過集體土地建設共有產權房，這意味著集體土地開始批量入市建住宅出售，影響深遠！
回首2018，又幫助幾百位學友和關注者解答了各類問題，今年找我問詢想賣房或退房的特別多，當前一線城市目前仍處於底部區間，本輪最不利的時段明年上半年就會過去，因此大家不必太悲觀。
回首過去三年，最成功的不是幫助學友選房3個月增值1600萬，而是在本輪最高點成功勸阻了幾十位學友，避免高位接盤，挽回了上億損失，這是我們合力的結果。
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