2018年又是中国楼市激荡起伏的一年，可以说又上演了一幕大戏，年初论坛中就有著名经济学家预言，中国房地产已经走到尽头，不少文章也以此为标题，而今再看，传言毕竟是传言，十分不靠谱！
虽然去库存已接近尾声，而上半年部分二线城市以及三四五线城市楼市的火热程度超过了预期，国人对房产的追逐达到了最高潮，下半年以来伴随调控加码市场才开始逐步降温。
就在全国都看涨的时候，唯独全国首富之城北京民众在看空，从年初至今找我问询想卖房的络绎不绝，下半年以来二手房价格二次探底，累积回落已超过20%，有人欢喜有人悲，明年才会看出究竟谁的眼泪在飞。
回首2018年，我根据影响力总结了十大关键词，这些热词不仅代表过去，也预示着未来市场发展的趋势，尽管形势每年都在变化，不过主线还是清晰可见，通过这些关键词我们共同回顾2018年中国楼市的足迹。
一、 史上最严
2018年是历史上房地产调控政策最密集的年份，根据统计，全国陆续出台的房地产调控政策多达450次，刷新了历史纪录。
与2017年相比，同比涨幅高达75%，这将是空前绝后的。
尽管如此，今年楼市行情仍然创新高。全年商品住宅销售面积约14.6亿平米，达到了历史性顶峰。
二、抢人大战
上半年二线城市推出户籍新政，引发抢房潮，杭州、西安、郑州、天津、南京等均推出户籍新政，为了获得更优质的教育资源和就业机会，更多人会选择这些二线城市。
这些城市均出现一二手房价倒挂的现象，于是通宵排队，抢新房如同抢新股，买到新房就像中了彩票一样，以至于98岁老奶奶赤膊上阵，成为人间一大奇景。
不过我们要看后结局，盲目抢房的多半都难有好结果，一般都会抢在阶段高点上。
三、遏制房价
7月31日中央政治局会议中，提出“下决心解决好房地产市场问题”，“坚决遏制房价上涨”，这两条定调很明确，涨都不让涨了，这样严厉的表达还是第一次。
之后全国房价上涨预期有了显著改变，市场观望情绪增强，投资投机热情下降。部分开发商及投资者关于调控放松的预期落空，房企急于回笼资金，开始降价促销。
货币化棚改政策的调整，复杂的国内外经济形势，在诸多内外因素的综合作用下，使得10月以来全国房地产市场整体退热，各线城市均稳中有降。
总体来看，无论房价、地价还是成交量均已逐步回归理性，可谓一句话定乾坤。
四、专项治理
7月以来，住建部会同各部委在30个城市联合开展专项治理房地产市场乱象专项行动，重点打击投机炒房和黑中介，治理房企违法违规行为和虚假房地产广告，各省也相继跟进，这种专项治理行动是前所未有的。
近些年楼市乱象环生，各种欺诈及违规行为随处可见，地方监管部门往往睁一只眼闭一只眼，专项治理监管从严，这有利于保障买卖双方及租房者的基本权益。
五、棚改货币化
国务院常务会议提出要因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，这将对三四线楼市产生重大影响。棚改本来是好事，不过过度货币化导致货币泛滥，引发房价飞涨。
一旦停止输血，部分城市可能很快就会熄火。如果明年想在三四线城市投资房产，一定得慎重，做好市场分析判断。
六、流拍率
土地市场也是房地产行业重要的风向标，年内全国土地流拍率创新高，据统计，目前一二线城市住宅土地年内流标高达282宗，创近6年来最高记录，三四线城市流标住宅土地944宗，比去年上涨了23%。
同时，土地价格仍继续走低，基本也以底价成交为主，土地成交溢价率创新低，市场呈现降温态势。
流拍率不断提高，这将会影响地方土地财政，倒逼政策调整，11月楼市调控因而开始明显减少。
七、活下去
万科在9月例会中提出，把“活下去”作为基本要求，引发全国关注，其实万科喊了三个词：活下去、活得好、活得久。
2018年依然是房地产的好年景，大房企都活得挺好。有人口红利与城镇化红利的加持，大房企还不至于活不下去。而伴随房地产步入下半场，告别了黄金期，挣钱不像以前那么容易了。
当然今年大房企都掀起了裁员潮，这种情况是前所未有的，产业链相关产业也会受其影响，这与房企资金链紧张以及对市场放缓的预期有关。
八、因城施策
中央经济工作会提出：要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。
这意味着各地方有了更多自主权，可以在“房住不炒”的红线下与时俱进进行微调。
因城施策是近几年调控的基本原则，这也是为何一线城市市场回落，而三四线城市仍异常火热的重要原因。
2019年的楼市调控，不仅是因城施策，更会千城千策，各地可以以各种理由进行松绑，但不能触及房住不炒的底线，以及稳房价稳地价稳预期的责任。
可以预见，今后全国楼市将步入大分化阶段，不同城市，不同区域之间，涨落都会出现明显分化，建议大家在分析市场时要结合当地实际情况，不要刻舟求剑。
九、政策松绑
上半月我发了几篇文章预判政策转向，全国性楼市放松信号已经出现，下半月以来关于各地楼市调控变相放松的报道与消息络绎不绝。
12月18日，来自山东菏泽一条放开房产限售的消息，引发全国轰动，被广泛解读为“打响调控松绑第一枪”。
之后还有珠海、广州、合肥的放松，我都在学习群中都及时做了分享。
此外深圳、燕郊、涿州等地首付贷、首付分期卷土重来，还有海南和环京区域没有购房资格者办理假社保和假个税买房已经是家常便饭。
当前关键性政策还未松绑，微调对预期影响有限。这一轮松绑不会再走过去的老路，只要不搞强刺激，房价就不会大涨。
伴随中央经济工作会落幕，因城施策原则落地，本轮楼市调控见底，各地根据实际情况微调会随之开闸，这是好事，不过市场底部何时出现则值得密切关注。
十、土地管理法
23日新土地管理法提请全国人大常委会审议，修法扫清了农地入市的法律障碍，将会加速土地制度改革进程，进而释放农村土地财富，可以大幅增加农民收入，促进城镇化进程，对房地产也是重大利好，有利于稳定三四线城市楼市。
近日北京大兴区瀛海镇3宗集体建设用地发布挂牌出让公告，这是北京市首次尝试通过集体土地建设共有产权房，这意味着集体土地开始批量入市建住宅出售，影响深远！
回首2018，又帮助几百位学友和关注者解答了各类问题，今年找我问询想卖房或退房的特别多，当前一线城市目前仍处于底部区间，本轮最不利的时段明年上半年就会过去，因此大家不必太悲观。
回首过去三年，最成功的不是帮助学友选房3个月增值1600万，而是在本轮最高点成功劝阻了几十位学友，避免高位接盘，挽回了上亿损失，这是我们合力的结果。
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