導 讀
今天（8.30)，位於大學城板塊的保利樾廣場正式推出收官房源，均價24500元/平米，江寧板塊又少了一個剛需盤。另外，大學城武夷名仕園已拿到最後一棟樓房源銷許，均價16150元/平米。而在近期，江寧大學城純新盤五礦瀾悅方山首次領取共104套疊墅房源銷許，均價29500元/平米，已經於上週日正式開盤。
當江寧開盤潮來襲的時候，才讓人如夢初醒：什麼時候大學城房價也這麼貴了？十年前的江寧板塊低價盤遍地開花，十年後江寧卻已經成為改善甚至終極改善的熱土……
從2008-2018，江寧樓市已經不復當年模樣。
2008-2019
2008年的江寧才撤縣設區不過8年的時間，在很多南京人的腦海裡，“江寧縣”這個標籤還未完全被刪除。加上當年的調控政策，整個樓市陷入冰封。
10年前的百家湖開始顯露退出剛需舞臺的苗頭，區域內適合剛需的項目寥寥無幾，但卻非常難賣。據一位置業顧問回憶，2008年江寧21世紀國際公寓，首開54幢均價不過5924元/平米。直到2008年10月份即便降價半個月依然沒有賣出一套房 ，那時候他差點覺得要在南京活不下去了。
彼時的百家湖都賣不上價格，更不要說江寧的其他區域了。竹山路開始接棒剛需，區域內的東渡國際青年城曾推出一批特價房，均價4800元/平米。
在2008年慘淡之後，2009年南京房價出現了報復性上漲。當時江寧岔路口的天地新城房價達到了7500元/平米左右，曾經賣不出去的21世紀國際公寓漲了1200元/平米。
2010-2012
2010年5月，建設了3年的地鐵1號線南延線終於開通，江寧正式進入了地鐵時代，也正式進入了房價萬元的時代。此時，百家湖暫時脫離剛需市場，小龍灣、竹山路、九龍湖板塊、祿口悄悄成長。
2010年，萬科江寧首子萬科金域藍灣正式開盤，均價就已經達到14000-17000元/平米，當日全部售罄。另一方面，大學城板塊開始崛起。當時房價最貴不過10000元/平米，最低只有8000元/平米，甚至還能要到98折的優惠。雖然如此，還是免不了被嘲笑：居然去一號線底站買房子？
萬科金域藍灣
嘲笑歸嘲笑，但置業門檻提高確實擺在眼前，即使市場上不少項目都在推出90平以下的小戶型，希望“低價跑量”，但在2年前，相同的總價預算可以在百家湖挑挑揀揀。
除了置業門檻發生變化之外，江寧的開發商們開始轉戰大戶型產品。 在2012年，一直靠小戶型制勝的武夷綠洲打出了“五期親水大平層，上演精彩蛻變”的廣告語；百家湖的21世紀國際公寓、三山板塊的託樂嘉、大學城板塊的騁望驪都等項目都計劃在後期推出中大戶型的改善產品。
2013-2014
在市場經歷了一波火熱之後，國務院在2013年出臺了五項加強房地產市場調控的政策措施，簡稱“國五條”。市場出現了嚴重的兩級分化，九龍湖板塊的萬科金域藍灣，在2012-2013年不到半年的時間內，房價漲幅接近2000元/平米。新城保利天地、保利中央公園隨後加入戰場，蘭臺街充斥著截客的小蜜蜂。
2013年年底，上秦淮拓荒盤翠屏誠園首開，但並沒有迎來“開門紅”。緊接著，2014年初，南京市政府緊急出臺限購政策，當時的翠屏誠園一個月賣不了幾套房，看房客戶也少的可憐。
經歷了大半年的調整，2014年9月底，南京宣佈取消限購。政策的效果在緊隨的國慶假期顯露無遺，據一位置業顧問回憶，翠屏誠園國慶期間銷售幾十套。從此，上秦淮和九龍湖連為一體。
翠屏誠園首開現場
此時，如果還想在江寧找到萬元以下的剛需盤，目光只能放在大學城、江寧濱江和祿口。2014年，祿口純新盤朗詩青春街區首開折後均價9700元/平米，招商依雲郡、超級老盤翠屏城均價同樣維持在萬元左右。
朗詩青春街區廣告
另外，
江寧濱江板塊悄悄崛起，綠地國際花都在此拓荒，朗詩未來家緊隨其後，不過萬的房價大概是江寧留給剛需最後的善意。此時，江寧百萬置業進入倒計時。2015-2016
伴隨著限購解除，加上2015年連續降息，直接導致了樓市的火熱。九龍湖、三山、東山、竹山路已經無剛需盤可尋，替代他們的是熱鬧非凡的大學城。
當時，招商方山裡、銀城一方山和武夷名仕園樓盤上演了“飛機稿大戰”，也是在這一年， 大學城板塊的房價正式破萬。
銀城一方山：“88平可以四房何必三房” 招商方山裡：“爆贊87平兩衛，得三房足矣。”
2015年7月，位於江寧大學城的武夷名仕園宣佈將推出30套“8888元/平”的特價房，一時間，轟動了江寧市場，這也是江寧大學城最後一批萬元以下的房源。而到了2015年年底，中航樾廣場（現保利樾廣場）以20442元/平米首開，板塊均價首次突破2萬。隨後在2016年伴隨著中糧祥雲的入市，板塊內精裝房均價被刷新至24000元/平米以上。
中航樾廣場首開售罄飛機稿
與此同時，江寧剛需新勢力正方新城悄悄登上舞臺，銀城藍溪郡在2015年首開，均價10000元/平米左右。當時大概沒人想到，再過2年，這裡房價會直接翻一倍。而從2014年才進入南京樓市的江寧濱江板塊在2016年房價正式破萬，祿口的新城保利天地首開，直接將板塊房價天花板刷新至15000元/平米。一時間，江寧均價萬元以下樓盤再無蹤跡。
緊隨的2016年9月，南京市政府出臺了嚴格的限購限貸政策，加上年初的限價令，江寧房價的最終格局形成。2016年11月底，朗詩青春街區推出346套房源，均價12500元/平米左右，在限購市場下，依然被一搶而空。
2017-2018
在限價令的背景下，江寧濱江、祿口的均價還維持在2萬以下，雖然仍然買得起，但是開發商遲遲不推新。即是零星推盤，中籤率也是在個位數。
2017年4月份，新城保利天地推出收官房源，均價16000元/平米。這次的推盤讓市場見證了剛需對房子的渴求：跑步進入選房區。
之後，南京又迎來了公證搖號，剛需們想在南京置業，除了要面對日益提高的門檻之外，還要拼運氣。與此同時，大學城、江寧濱江、祿口新房已經幾乎售罄，淳化、正方新城這兩股新的剛需勢力已經崛起，但放在人們眼前的，是2萬出頭的均價。
誰也沒料想到，“百萬置業”早已塵封在歷史裡，“250萬置業”已經成了剛需市場的主流。到了2018年，剛需想在江寧找套房子，幾乎不太可能。曾經的江寧大學城已經遍地豪宅，祿口、江寧濱江再次歸來後將是高價地和現房銷售，剛剛崛起的淳化、正方新城起步即是均價2萬。
十年的時間，從百家湖到祿口，從5千到2萬，江寧剛需背後的幸運與不幸，大約是在回顧的時候凝聚成一句的感嘆：那年房價真便宜，而我卻……
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