二娃說
如果一套房子，什麼配套都有了，那麼它最大的缺點就是——貴！
“2019年，廣州房價走勢如何，該買房嗎？”這個問題，就如同過生日一樣，每年定期總有人來問我。
既然是大家最為關注的問題，那麼，二娃今天就來解答一下！不過，回答問題之前，我們得先來了解下廣州樓市目前的情況。
廣州一手住宅網籤量三年最低 僅7.5萬套
據中指院數據顯示，2018年1月1日-2018年10月31日，廣州一手房共計網籤73755套，創三年最低，相比2016年的網籤量，下跌幅度達30.8%。
時間
一手住宅網籤
2018年1-10月
73755套
2017年1-10月
74386套
2016年1-10月
106594套
10月開盤去化率僅33% 環比下跌50.7%
據克而瑞數據統計，9月廣州樓市共計推貨2941套，成交1981套，開盤去化率為67%。
到了10月，廣州樓市共計推貨2238套，成交741套，開盤去化率僅33%，環比9月，開盤去化率下跌50.7%。
客戶來訪轉化率主城區僅5%左右 增城超10%
根據廣州世聯地產週報顯示，中心區的一手住宅項目，最近一週來訪客戶轉化率僅5%左右，增城轉化率超10%。人氣尚可，但轉化率不高。
可見購房者觀望情緒濃厚。
廣東出讓土地404宗 191宗以底價成交
今年以來，國內土地流拍頻發、溢價率也持續下行，土拍競爭的激烈程度也遠不如去年同期，更多是以底價成交。
據克而瑞數據監測，今年大灣區廣東九市共出讓404宗土地，有191宗土地是以底價成交，佔比土地出讓總數的47%！
| 統計時間2018年1月1日-11月6日
以上所有的數據都證明了一個共同現狀，那就是，廣州樓市目前正處於低迷下行期。
那麼，在這樣的行情下，購房者適合買房嗎？
二娃個人覺得，非常適合！
正如巴菲特所言，“別人貪婪我恐懼，別人恐懼我貪婪。”這個世界就是如此，任何一項投資品被所有人認同時，機會便不會再有！
所以，反而在大家都不看好樓市的時候入手，或許才有意想不到的收穫。
當然，除了參考“巴菲特定律”外，其實還有市場信號，都在告訴我們，剛需購房者購房時機到了！
廣佛多家銀行下調房貸利率，降幅達5%-10%
據最新消息，廣佛目前已有多家銀行下調房貸利率，下調幅度大多在5%-10%之間。其中，佛山中行對二套房的房貸利率下調了15%。
房貸利率下調意味著，購房成本減少，這對置業者來說，無疑是一個天大的好消息。
單合同開始迴歸，首付壓力減半
據二娃瞭解，目前廣州全市已經正式開放限價，南沙和增城已經正式開始“實籤”（實籤：銷售價即使備案價）其他區域也在陸續跟進中。
為了獲知目前市場最新情況，二娃特地挑選了廣州最熱門的8大板塊，30個代表樓盤進行調查。
結果發現，原來首付要100萬左右的樓盤，如今首付只需60萬左右即可，相比之前的五至七成首付來說，壓力足足少了一半。
打折優惠成市場主旋律 部分樓盤跌回一年前
由於樓市調控不放鬆，加之房企現金流困難，為了快速回籠資金，開發商不得不以“降價”“促銷”的方式進行銷售。
從目前整個廣州市場來看，尤其是增城、南沙等區域，樓盤降價幅度約10%左右，甚至有樓盤跌回一年前。
| 10月金地香山湖均價還是1.8萬
比如，增城金地香山湖11月推出13000元/平米的特價房（7月均價19000元/平米），云溪四季推出16988元/平米的特價房（7月均價20000元/㎡），而黃埔珠江嘉園也推出了18900元/平米的特價房（7月均價22000元/平米），優惠幅度堪稱跌回一年前。
不得不說，一個千載難逢的購房時機已到！
你說，這時候你不買，什麼時候買？ 可以慢慢等的那是有錢人，剛需買家是最等不起的，所以能上車的趕緊就上。
退一萬步來講，即使你買完後又跌了，那也沒關係，因為物價在上漲，什麼東西都在漲，房價現在跌掉的，遲早都會漲回來。
但如果低價的時候你沒買，等漲起來了，你拿什麼買？
既然要買，那麼問題又來了：買哪裡！怎麼買？
李嘉誠說得很好，買房最重要就是地段！地段！地段！其實樓盤是誰開發的並沒有那麼重要，只要地段在核心位置，怎麼搞，那個房子也還是值錢！
所以我們買房堅持一個原則：能買市區的，絕不買郊區，能買一二線城市的，絕不買三四線城市。
如果這套房是你首套房，並且用來自住的話，那麼請堅持“能買配套有多完善的就買多完善的，能買離市區近的，絕不買離市區遠的，哪怕是套老破小，也比郊區好！”的原則去買。
畢竟，市區的房子即保值又抗跌，漲價領漲，跌價是抗跌。就拿現在的廣州市場來說吧，雖然目前在跌價，但是廣州老市區的房子也不見怎麼跌價，跌得最多的仍舊是增城、南沙等地。
另外，根據目前廣州可售的住房面積統計來看，也能證明市中心的房子更有價值！
區域
可售住宅面積
增城
4473971平
南沙
1553035平
從化
1051503平
番禺
576402平
花都
414246平
黃埔
409637平
白雲
315790平
荔灣
186033平
海珠
116471平
合計
9097092平
從上面統計數據中可以發現，廣州可售面積共有909萬平。其中，高達49%的可售面積，位於增城，加上南沙和從化，外郊三區的可售面積合計707.8萬平，佔總可售的77.8%。
這意味著，廣州未來幾年的核心供應，都在距離市中心遙遠的郊區。
而白雲、荔灣、海珠，甚至黃埔和番禺等中心區的新房，將逐漸成稀缺品。
如果用於投資的話，那麼就堅持“能買在廣州的，絕不買肇慶或江門。”
房價猶如一座城市的股票，這座城市發展潛力越大，房價上漲空間自然越大。所以，能買一二線城市的絕不買三四線城市，能買廣州的，絕不買肇慶、江門和清遠。
為什麼我要強調不買肇慶、江門和清遠？
作為投資來考慮，你買一座城市的房子就必須考慮到轉手的問題，很多城市的房價可能因為“交通利好”，“政策利好”（比如粵港澳大灣區）在短短1-2年內，房價即可翻一番。
看起來的確升值快，回報率高，然而等你想賣的時候，或許根本沒人接手。你看到的增值，僅僅只是紙面財富罷了。
所以，我們在廣州買房，應當怎麼買？
| 湯臣一品
挑選樓盤認準三大要素：江景/海景、學位、地鐵。
① 江景海景房。俗話說“城市中心可以再造，唯有自然資源不可複製”比如，海景房，江景房。擁有這些自然資源的房子，價格一般要比普通的貴上一大截，而且增值和保值性更強。
比如上海湯臣一品、廣州匯悅臺、深圳的深圳灣一號，這些我們眾所周知的頂級豪宅，哪一個不是佔據著城市最好的江景/海景資源？
② 學位房，特別是省一級學位房。這個應該不需要我多做解釋，天價學位房的新聞大家也都看了夠多了。正所謂，少年強則中國強，而少年強自然要教育強。
然而城市資源有限，學位不足，自然就造成了學位房價格節節高升。
| 廣州地鐵
③ 地鐵房。買房跟著地鐵走，有地鐵，證明交通便利；你說你的房子是高檔小區，你家有車，但你的孩子會開車嗎，你的爸媽會開車嗎？而且停車也是個大問題。
所以，有地鐵的房子絕對是保值的增值的，不管是從租金和售賣價格來看，都是遠高於周邊不靠地鐵的那些房子。
閱讀更多 房二娃 的文章
