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本期內容主要通過分析WeWork的戰略和業務狀況，來更好地判斷它是另一個被高估的獨角獸，還是一個利用現有業務——商業地產，在科技時代對其進行更新和擴展的創新型公司。
原文 | WeWork’s $20 Billion Dream
作者 | CBInsight
編譯 | 菁財研究院
本文約8100字，建議閱讀時11min
憑藉超過40億美金的融資，WeWork正在全球大舉擴張，同時進行著多元化投資，著實引人側目。但支撐公司估值的與其說是營銷策略，不如說是來自於它提供的“地產即服務”，以及數據挖掘背後的最佳辦公體驗設計。
WeWork專注於租賃套利——租下物業進行開發，然後再以高得多的價格租出去。僅2017年就募資約40億美元，這使它能毫無後顧之憂地進行快速擴張。
不看好WeWork的人認為它就是家物業公司，卻有著科技公司的估值，而公開市場上交易的同行公司估值要低得多。他們認為，WeWork只是對一些單調的空間進行了時尚改造，將其定位為創業孵化器，然後收取天價租金。而它多元化的投資，比如即將成立WeGrow小學和一家衝浪池公司，證明它像極了野心膨脹無度的科技公司。
在這份報告中，我們會通過分析WeWork的戰略和業務狀況，來更好地判斷它是另一個被高估的獨角獸，還是一個利用現有業務——商業地產，在科技時代對其進行更新和擴展的創新型公司。
01：WeWork如何一統聯合辦公行業江山
自2010年紐約開設第一家WeWork以來，公司已經發展成一個全國性乃至全球性品牌。
公司非常強調宣傳企業家精神，標語覆蓋了WeWork辦公空間的牆面。但在這個雄心勃勃的文化之下是一個基本的商業模式，這個公司主要通過租賃套利來賺錢：賺取會員費和房租的價差。
而實現這一目標主要靠將大量的人塞進它的空間。
在WeWork中，平均每人佔有的空間為50平方英尺左右。相比之下，行業人均辦公面積為250平方英尺。據公司聲稱，儘管空間小，會員每年平均仍需支付8,000美元會費，這使得公司的營業利潤率可以達到30-40％。
在2014年WeWork的一個慶祝活動中，WeWork的業主之一向WeWork的CEO致敬，他說：“亞當總是說：‘沒有笨蛋就沒有壞蛋’，他說的笨蛋是指以0.5倍價格租房給他，被他倒手賣到了1.5倍的人。”
據報道，亞當諾伊曼舉起了兩根手指，說明他實際上收了2倍。
（一）快速成長，鉅額融資擴張，面積與入住率雙升
儘管會員費高且辦公空間擁擠，通過將自身定位為新經濟商業活動之家，WeWork還是成功擴大了它的會員基礎。通過設施、合作協議、當然還有辦公空間設計這些要素的組合，WeWork為尋求工作場所的企業家和小公司提供了一個無法抗拒的“創業組件”。
依靠大額融資（主要靠軟銀），WeWork得以迅速擴張，會員數快速增長。
公司每月新增50萬-100萬平的辦公面積。公司目前管理的辦公場所超過295個，比2017年5月的180個增長了64％。在2018年2月初，WeWork迎來了第20萬名會員，會員數相較於9個月前增長了54％。
2017年5月，Adam Neumann稱，WeWork僱傭了2,200名員工，其中800人在紐約工作。5個月後發佈的福布斯報道稱，該公司的員工人數增加到了2,900人。而現在在LinkedIn上進行的簡單查找，顯示這一數字已經接近3,500人。
值得注意的是，由於其高效的建築結構設計與運營，公司得以在簽下新場地租賃合同後迅速出租，最短4個月，平均9個月。
2017年，WeWork的收入據稱超過9億美元。2018年，WeWork在6月份對其內部員工稱，公司一季度收入為3.42億美元（同比增長110％），且基於3月的收入估算，全年收入可達15億美元。而憑藉新辦公空間的增長，預估2018年的收入將增至23億美元。
此外，入住率上升也推動了收入增長，1年前入住率為73%，2018Q1上升到82%。
（二）4招規避長期波動風險
雖然WeWork看似已經在房地產中找到了一個神奇的公式，但實際上它的模型存在著很大的風險。它與業主簽訂的長期租約持續長達10到15年，這在經濟衰退和房地產市場處於下行週期時也同樣有效，而那時公司可能會難以支付其房租。租賃的靈活性讓會員可以隨意入駐或是離開，也挑戰了公司經營的穩定性。
WeWork通過重點實施以下四個戰略來降低它面臨的風險：
1、定位於企業客戶
WeWork瞄準了企業客戶，並將Powered by We解決方案拓展到辦公室管理業務中。目前，WeWork有24％的客戶是企業（17年第一季度為14％），其中一些位於WeWork的大樓，另一些位於根據WeWork的建築設計和管理工具服務的大樓中。
2、從租賃轉向共同管理
在這種情況下，業主可能會支付辦公室的翻新和擴建費用，並且（或者）對半分配會員費利潤，這就類似於酒店業普遍使用的管理協議。Neumann表示，在印度和以色列等地，WeWork幾乎100％都採用這一策略。
3、購買房產
公司與羅納集團合作成立了一家名為WeWork Property Advisors的房地產投資基金。據報道，該基金以8.5億美元的價格買下了紐約市的Lord＆Taylor大樓，而且可能正在與黑石集團協商，要以7.85億美元購買倫敦德文郡廣場的12棟大樓。
4、公司正轉向給會員提供更長的租期
WeWork重組了它的激勵政策，獎勵那些拿到年租而非月租會員的經紀人。
值得一提的是，根據Emergent Research進行的研究，聯合辦公行業都在發生變化——客戶從個體企業家轉向小型企業和僱用人數不足100人的公司。
數據來源：Emergent Research, Recode
02：基於大數據的簽約與設計，大數據選址提升擴張效率
鑑於全球快速擴張的重要性，WeWork用算法來選址。
通過與位置數據提供商Factual合作，WeWork根據與咖啡館、購物中心、餐館、酒吧、酒店和健身房等服務及設施的距離，對潛在選址進行評級。Factual聲稱，這一合作使WeWork在2016年至2017年的12個月內增加了95％的場地。
數據來源：Factual, Enterpreneur
有趣的是，與其它WeWork的距離也是一個選址因素。在已經擁有很多WeWork場所的城市中，每個新增的場地都是為了減少會員流失。WeWork的前首席運營官兼現任總裁Artie Minson指出：“在WeWork開設更多場地的城市，會員流失的情況會有所減少。”
雖然在絕大多數WeWork的會員計劃中，會員會被分配到某一個場地，但它確實也允許會員在不同的場地之間轉移。
（一）建築與架構，AI賦能，提升全流程效率
一旦WeWork租下新場地，就開始搭建辦公室。這時，為了最大化收益，技術會發揮更大的作用。收購建築技術公司Case和建築管理平臺FieldLens，對於WeWork改進設計和建築進程來說至關重要。
Case是一家建築行業的技術諮詢公司，其團隊專注於信息模型構建（BIM）——掃描建築物並用3D進行展示，從而提供對項目時間及成本的深入認識。WeWork於2015年8月收購了該公司。
利用Case的核心技術，WeWork在簽訂租約後所做的第一件事就是對建築進行3D掃描並繪製空間。每層只需要一小時，產品團隊就可以捕獲房屋面積、門窗尺寸、板坯平整度和厚度、管道系統的數據。
Fano認為，BIM將空間利用率提高了15％到20％，同時還節省了10％的建築成本。Fano還指出，WeWork是唯一真正的全流程解決方案商，從選址、租賃、設計到建設和管理，在建築週期每個階段都涉足其中。”
下圖顯示了映射房屋框架和裝配的BIM方案腳本。值得一提的是，WeWork會利用現有的佈局和辦公室大小信息，預測成員在新辦公空間將會聚集的位置，推測應安裝的電話數量。
WeWork在規劃中實現效率最大化的方法之一是機器學習。基於對其建築佈局和會議室利用情況的已有信息，公司可以預測一個尚未投入建設的空間佈局下會議室的使用情況。
在對神經網絡系統的一個測試中，該程序預測房間使用情況的準確度比WeWork的設計師高出40％。下圖顯示了會議室實際使用的時長與預測時長之間的關係，神經網絡實現了更強的線性相關性。
WeWork推出的樓房越多，收集的數據就越多，它的流程提升得也就越多——與其他同類創業公司和現有企業相比，這就是一大戰略優勢。
這項技術的應用加上規模效應，已在2017年9月將當時新增一張辦公桌的成本實現從之前的14,144美元降至9,504美元，節省了33％。
這種在構建和管理辦公空間上的數據優勢是對企業客戶的主要賣點之一。
（二）企業空間管理服務——POWERED BY WE
全球各地的公司正在尋找降低辦公面積以節約成本的方法。 此外，在美國，財務會計準則委員會制定的將於2019年生效的規則要求，上市公司將房地產租賃計入報表的負債端。該規則可能會使持有大量租賃的公司顯示出比當前報告中更大的槓桿，從而將刺激公司設法減少其房地產租賃痕跡。
但工作空間的設計不僅僅關係到稅收效率和成本節約，工作場所的設計越來越與員工健康和生產力相掛鉤。因此，公司正在安裝測量工具，以確保辦公空間通風良好、採光充足、沒有噪音，並對生產力和福利的其他方面進行優化。
WeWork正對一些樓房使用HVAC系統進行改造，這一系統能夠自動在空氣中CO2濃度和汙染物水平高時做出反應，從而防止員工犯困。“建築物實際上變成了巨型計算機”，產品研究主管Joshua Emig說。
WeWork的建築設計團隊知道如何最大化地利用空間和設施，使員工不會感到擁擠。據The Atlantic稱，從成本節約的角度來看，WeWork估計可以為企業客戶節省25％到50％的運營費用。
WeWork既給企業客戶提供自己設計的空間，也可以為企業重新設計現有的辦公空間。使用Powered by We解決方案的公司可以獲得WeWork的辦公管理軟件，它可以幫助預訂會議室、接待客人等。
Powered by We的負責人Doug Chambers告訴Wired，客戶“想知道他們的空間是如何被利用的，他們該如何削減沒有被有效利用的空間，同時在這個空間內獲得那種文化社區的氛圍。”
下圖包括了一些在辦公空間上使用了WeWork解決方案的知名企業。
03：全球擴張，多元投資鞏固優勢
公司還在投資開發新型的WeWork品牌，包括宿舍房屋和健身設施等等。據華爾街日報報道，WeWork的CFO將公司的投資範圍描述為“能使WeWork更強大或能使我們的會員變得更強大”的公司。以下是公司多元業務的佈局：
（一）服務和核心工作擴展
1、服務商店
WeWork的服務商店為會員提供軟件和辦公服務的折扣，包括Microsoft Office，Slack和InVision等基礎工具。購買最低檔的WeWork會員套餐就有權訪問服務商店，服務商點會在客戶使用共享空間時收費。該商店強化了公司對自己辦公服務提供商的定位。
2、Flatiron學校
WeWork收購Flatiron學校，為會員提供了教育上的便利。Flatiron學校是一所最近不得不終止部分訓練營的編碼學院，此次收購會把Flatiron學校的課程和計劃整合到WeWork的線下場地和線上空間中。
3、2U
2U是一家教育技術公司，為客戶提供頂尖大學和學院的在線課程。WeWork的合作條款包括了2U要在3年內向WeWork會員支付500萬美元的獎學金。另外，2U將獲得Flatiron School的Learn.co技術許可。
4、SoFi
WeWork與金融科技創業公司SoFi的合作內容是在WeWork服務商店內提供的服務。美國的WeWork會員可獲得0.125％的學生貸款再融資，或parent PLUS貸款的折扣。
5、Meetup
公司收購了Meetup，這是一個連接具有相似興趣的人群的平臺，與WeWork的網絡空間核心產品相關聯。自2013年以來，已有超過十萬人參加了在WeWork舉辦的見面會。
6、Techstars
WeWork與Techstars的合作伙伴關係為這個全球性初創公司孵化器提供了位於多倫多、堪薩斯城、波士頓和紐約的辦公空間和WeWork服務。另外， Techstars及其孵化公司可享受折扣會員資格。
WeWork首席財務官Artie Minson在評論這一合作關係時，說道：“Techstars企業家代表了世界上未來行業前沿的部分最好的創業者。通過迎接更多的下一代創業者進入WeWork社區，我們的成員——從企業家、自由職業者、小型企業到中間市場和財富500強的企業，將會有新的機會進行聯繫和協作。”
（二）擴展WeWork品牌
1、WeLive
WeLive是WeWork對會員制住房的願景。與WeWork的辦公室一樣，WeLive提供宿舍式公寓，可以按月租用。房價包含電視、互聯網、禮賓、家政服務、社區活動、茶點和公共廚房。
與WeWork的辦公地點不同，WeLive沒有實現太多增長。該公司目前有兩個WeLive地點，遠遠沒有擴展到68個地點的目標。自WeLive首次亮相以來，這部分業務佔到公司收入的20％。
紐約市的私人工作室每月起價為3,050美元，華盛頓特區每月起價為1,500美元；而紐約市的四居室公寓每月起價為7,600美元，華盛頓特區每月起價為3700美元。
2、Rise by We
2017年10月，WeWork宣佈開設水療和健身房——Rise by We。該設施目前僅在紐約市的一個地方設有提供，對WeWork會員開放，對非WeWork會員收費為每月180美元。WeWork打算在其他地方推出類似的健身房或水療中心。
增加健身設施似乎是一個適時的決定，因為一些健身公司正在模糊休閒空間和酒店之間的界限，就像Equinox，它計劃於2019年在紐約市的Hudson Yards開發項目中推出Equinox酒店。
3、WeGrow
Rise by Me成立一個月後，WeWork宣佈計劃開辦一所名為WeGrow的私立小學，該學校將於今年9月在WeWork位於紐約的切爾西總部開業。
學校的使命是圍繞“有意識的企業家式教育”，學生最終將與WeWork的會員合作接受學徒培訓，這引起了相當大的關注，還有相當多的質疑。
4、WeLabs
WeWork的WeLabs是一個與當地創業助推器和孵化器合作的計劃，旨在為小公司提供有償（非股權）的“空間、社區和程序設計”上的幫助。至2018年2月，WeLabs在紐約有一個場地，將於3月和4月開放另外兩個紐約市的場地，並於4月1日在巴西聖保羅開設一個地點。後續更多的地點計劃設置在首爾、特拉維夫、上海和古爾岡、印度。
（三）全球擴張：美國、歐洲與新興市場
WeWork在美國和海外迅速擴張，在全球已經擁有了295個場地。
WeWork在美國擁有154個分支機構，佔全球總數的50％以上。在美國，公司主要集中在紐約，其在紐約有著49個辦公空間；僅次於紐約，舊金山和洛杉磯各有15個場點；華盛頓特區佔有10個，排名第三。
我們分析了全美範圍內會員的成本，考察各個城市的價格水平如何。
美國之外，在WeWork辦公空間數量上，倫敦次於紐約排名第二，但倫敦的會員平均起始成本比紐約高出了20％。
數據來源：WeWork，依據2018年2月10日的匯率
WeWork確實將倫敦作為一個核心戰略重點。據Financial Times報道，WeWork已成為倫敦市中心最大的辦公空間租戶之一，僅次於英國的政府辦公室。
除了倫敦和美國之外，WeWork還在有著蓬勃發展的科技場景的新興市場中擴張，尤其是中國和印度。我們來看看這些國家城市的平均價格，比較一下它們與其他市場的情況。
在中國，私人辦公桌平均每月收費757美元，這與芝加哥、洛杉磯等美國主要城市保持一致，但當不考慮香港（香港私人辦公套間的全市平均價格為975美元，移動工位平均價格455美元）時，北京和上海這些城市的均價顯著下降，私人辦公套間降至648美元，移動工位降至341美元。
但這並沒有阻止WeWork在上海擴張，可能除了相當大的擴張潛力之外，還因為公司認為在上海還是有利可圖的。WeWork在上海擁有8個辦公空間，並於2017年租下了上海最大的甲級寫字樓，在黃埔區佔地29萬平方英尺。
與中國相比，印度的會員費顯著較低，私人辦公套間的平均費用為398美元，移動工位的平均費用為180美元。
為了促進在東南亞地區的擴張，WeWork於2017年8月收購了聯合辦公方向的創業公司Spacemob。
04：投資者、領導者和競爭者
（一）估值和融資歷史
自成立以來，WeWork在私募市場上籌集了大量資金。
在2013年5月的4000萬美元B輪融資時，WeWork的估值是3.18億美元。2014年2月，該公司獲得了1.57億美元的C輪融資，同時還達到160億美元的“獨角獸”估值。
從那以後，每一輪後續的融資都會為公司增加數十億美元的估值，而在軟銀的一大筆投資之後，公司估值已經上漲到了令人震驚的200億美元，這大約是WeWork 2017年收入的20倍。
WeWork的估值很大程度上是基於其過去實現的和未來預測的收入增長。與像IWG這樣的上市公司相比，WeWork的收入增長要快得多。
在2018年6月，SoftBank Vision Fund的首席執行官Rajeev Misra在一次會議上宣佈，WeWork以令人瞠目的350億美元的估值獲得了新一輪融資，這引起了許多對於這種天價估值合理性的懷疑。
（二）投資者
WeWork的投資者結構對於一些大型機構性資金管理人，比如包括了哈佛管理公司、摩根大通、高盛和富達投資，以及像Benchmark這樣的傳統風險投資公司在內的共同基金、捐贈基金和銀行來說，有些比例失調。
WeWork還得到了一些著名的中國投資機構的支持，其中包括了聯想的母公司聯想控股和與中國政府關聯的錦江國際。
然而，WeWork最關鍵的投資方肯定是軟銀。 2017年，軟銀募集930億美元成立了SoftBank Vision Fund，旨在收購行業頭部科技公司的重要股權。
軟銀的首席執行官Masayoshi Son 說：“我告訴Adam，不要為不需大量銷售人員或營銷資金就實現公司發展這一點而沾沾自喜，要做出比計劃大十倍的效果。”
WeWork是Vision Fund的首批投資項目之一。據說WeWork和軟銀的交易條款由Neumann在離開辦公室的短短15分鐘內，與軟銀的首席執行官Masayoshi Son在後者的汽車後座上確定下來的。條款規定，軟銀向WeWork投資30億美元——13億美元的股權收購和17億美元新資本注入，並對新的亞洲分部WeWork Japan、WeWork China和WeWork Pacific進行額外的投資。
（三）僱傭和領導
最近，WeWork的招聘人數有所下降。其公佈的空缺職位在過去一個月中減少了26％，相比於六個月前減少了19％。不過，在過去12個月的期限中，招聘人數還是增加了8％。
CB Insights整理了WeWork最高層人員圖，雖然WeWork的領導層架構有些模糊不清，但這些都是直接與CEO Adam Neumann接觸的高管。
（四）競爭者
1、創業公司正在湧現
在美國有近4,000個聯合辦公空間，但沒有一個擁有WeWork這樣雄厚的資本。WeWork仍在積極地參與淘汰競爭，它通過提供數月的免費會員資格來獲取客戶。
Knotel就是一個例子。這家總部位於紐約的公司已從Bloomberg Beta、500 Startups和Rocket Internet等投資者那裡籌集了2,500萬美元。2017年，該公司（以及另外兩家公司）指控WeWork讓員工假裝潛在客戶接觸它、監視其運營。
在舊金山，RocketSpace是一家資本充裕的辦公空間公司，它為初創公司提供辦公空間並提供項目加速服務，助推其發展；該公司也有企業客戶。RocketSpace成立於2011年，在2016年從中國海航集團（HNA Group）手中募得3.36億美元。
其他的聯合辦公公司有一個更具體的重點領域。例如，Neuehouse專注於“單人企業家”和不到10人的團隊，尤其是在電影、時裝和設計行業。目前這個公司已經籌集了4,050萬美元。
同時，The Wing提供了全女性的社交、共同辦公和網絡的俱樂部。WeWork在2017年第四季度參與了其3200萬美元的B輪融資。The Wing在紐約Flatiron社區的第一個辦公空間於2016年開放，位於SoHo的第二個場地在去年開業，另外還計劃於今年晚些時候在華盛頓特區和布魯克林推出新的辦公空間。
一些公司，如Croissant和Spacious，以其他獨特的方式在市場中佔據了一席之地。Croissant允許會員進入紐約、舊金山、洛杉磯、芝加哥和華盛頓特區附近的共同辦公空間。而Spacious與紐約的餐廳合作，在無服務時間為會員提供餐飲。
隨著WeWork擴張進入亞洲，另一些有力的競爭對手也出現了。總部位於北京的Ucommune（被WeWork起訴之前叫作fka URWork）已向紅杉資本中國等公司募得5.248億美元，估值14億美元。截至2017年8月，Ucommune在中國擁有7,500,000平方英尺的場地和100個辦公空間。
同樣，根據Deal Street Asia的數據，上海的naked Hub在中國、越南、澳大利亞和英國等地已經或是即將開設的辦公空間總共有44個。
2、上市的房地產公司也在密切關注
幾大房地產老牌企業正在努力與WeWork進行競爭性的投資。2018年1月，Brookfield Asset Management以及加拿大最大的資產管理和私募股權公司Onex Corp分別都競購了靈活辦公空間的提供商IWG Plc，它們37億美元的報價遭到了拒絕。
IWG的22億美元市值約為WeWork在私募市場中估值的十分之一，儘管與WeWork的295個辦公空間相比，它擁有著3000個場地。
2017年12月，IWG與Brookfield達成協議，在Hudson Yard開發項目中租下七個樓層，這表明Brookfield認為聯合辦公對自己的租賃策略相當重要。
Blackstone也進軍了聯合辦公行業，購買了The Office Group——一家估值約為6.95億美元的靈活辦公空間供應商的多數股權。Blackstone是美國乃至全世界最大的地主，它管理的房地產資產總額達到219億美元（截至2017年9月30日）。Blackstone也是WeWork的業主之一。
BlackStone房地產團隊的管理美國資產的負責人Rob Harper表示：“聯合辦公絕對是我們在辦公空間業務上投入了大量時間精力的一個方向。”
3、傳統的商業房地產業主會感受到擠壓
在英國，六年來首次出現了全行業範圍內租賃期限的縮減，業主感到有必要做出改變。英國最大房地產投資信託投資基金之一的British Land公司甚至開設了自己的聯合辦公品牌Storey。
除了在聯合辦公的追逐遊戲中佔到一席之地外，業主們正在創建它們的設施來與WeWork這樣的公司競爭：主要的商業地主積極構建公共空間、休閒場地、遊戲室等，使得他們的建築對企業客戶更具吸引力。
當然，還有一些競爭對手認為與WeWork合作會比與之敵對更好。Rudin Management Company和Boston Properties等主要房地產開發商就已經購買了WeWork的提供的房屋增值服務。
05：最後的想法
到目前為止，WeWork已經證明了兩件事。
首先，它有能力以每月開放50萬到100萬平辦公空間的速度迅速擴大規模。其次，它可以在不同的場地設計空間利用率極高的辦公室，從全新的辦公室到曾經由東印度公司經營的老舊空間。
這兩點都依賴於“控制整個建築生命週期”和“掌握基於數據的建築設計”這兩大很難被複制的戰略優勢。
WeWork實現的成本節約，可傳遞給企業客戶，這是技術效率取得的巨大功勞，也是一項吸引力極強的外包服務。這使得WeWork的Powered by We成為了一個極具競爭力的業務，只要公司能夠繼續提供並提升其技術能力。
WeWork的企業業務對其長期戰略至關重要。如果該公司繼續拓展迎合大型企業需求的共同管理交易，那它會有能力支撐它的天價估值。然而，如果企業增長停滯不前，且公司更多地將WeWork合作伙伴關係作為營銷工具而不是辦公室解決方案，那麼WeWork可能就會跌倒。
此外，WeWork的會計風險仍然很高。該公司的租賃合約違約的短期風險似乎很低，但仍依賴於其健康的資產負債表和資金雄厚的投資者的實力。降低風險可能需要WeWork限制新的租賃場地數量，而不是限制共同管理的場地數量。
考慮到這一切，如果WeWork能夠繼續提高辦公室設計的效率，那麼這個資金雄厚的公司可能會為企業房地產管理創造出一個新的範例。
原文來源：WeWork’s $20 Billion Dream: The Lavishly Funded Startup That Could Disrupt Commercial Real Estate
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