万科小丑闻
近日，万科爆出小丑闻，位于中山市古镇镇东岸西路的升海豪庭（又称古镇万科城）工程发生地下室顶板局部坍塌事故。根据网上传播的视频，大面积的塌方，有将近两千平方米的大坑裸露在外，原本地底的地基全部裸露了出来，场面有点吓人，不过所幸无任何人员伤亡。
按照咱们一般人的逻辑，肯定想着万科偷工减料，楼盘质量不行。那这又是怎么回事呢？
据了解，涉事工程是住宅小区项目，占地面积约14万平方米，位于古镇镇海洲广中江高速口旁，规划建设约3300户。由万科企业股份有限公司参与开发，中天建设集团有限公司施工。
而根据古镇官方通报称，坍塌原因是填土作业人员违反操作规程，且大型满载平板车停放不当，导致顶板过于集中荷载，造成局部坍塌。
20多年来始终稳健
成立于1984年的万科，是目前地产行业中的佼佼者，其于2014年6月方才进军香港资本市场，而在A股市场已有27年的历史，资料显示，万科的营业收入从1991年的4.23亿元增至2017年的2428.97亿元，增幅达573倍；净利润从1991年的2614万元增长至2017年的280.52亿元，增长了1072倍。
在近期发布的三季报显示，1-9月份万科实现营业收入1743.45亿元，同比增长50.3%；实现净利润139.85亿元，同比增长26.09%。房地产业务的毛利率为27.8%，依然较去年同期提高4.84个百分点。
2018年1月至10月份，万科实现合同销售面积3243.4万平方米，合同销售金额已达4856.2亿元。中金此前发布研报指，预计万科全年将实现销售额6000亿元，对应同比增速13%。同时，受此支撑，预计万科2018/2019年归母净利润均将延续25%以上的同比增长。
保持如此稳健的业绩，离不开万科对时代与行业机遇的敏锐把握。
人前高喊活下去，人后加紧圈地
但是今年，是国内楼市的寒冬，市场转冷亦引发了一系列连锁反应，购房者踟蹰不前、开发商降价推盘，与此同时调控政策依然频出不穷，广大地产商们面临着越加严峻的挑战，渐渐走到了发展前程的分岔路口，就连地产巨头万科都高喊着活下去，活下去.............
但看了上文的业绩以及下文的圈地并购，会发现表面唱空楼市的万科好像又活得挺滋润。
9月下旬，万科耗费29亿元购联合置地30%的权益；根据深高速公告，拟引进万科作为战略投资者，增资价格已确定为人民币29亿元，联合置地拥有深圳梅林关城市更新项目拟建成物业的市场评估价值逾百亿元。
10月9日，万科耗费32.34亿元购华夏幸福环京项目；根据港交所公告，万科拟通过收购华夏幸福5家项目公司的部分股权的方式，合作开发华夏幸福位于涿州、大厂、廊坊和霸州市的10宗土地项目。
11月6日，万科耗费10.35亿元购广州中央海航酒店广场；根据海航基础公告，出售其所持有的广东兴华实业100%的股权予万科，广东兴华实业持有的在建物业为中央海航酒店广场，项目位于广州机场路33号。
11月10日，万科再耗资3.55亿收购嘉凯城旗下资产，并揽下后者所有债务；嘉凯城公告称，公司及其子公司以整体挂牌底价3.55亿元的价格，通过浙江产权交易所公开挂牌转让5个房地产项目公司，另需承担偿还股东债权款合计约30.03亿元。
而再往前了看，截止9月30日止9个月，万科合计拿地金额458.7亿元。
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说好的以去库存为最终目标，以活下去为最终目的呢？“加紧圈地”这一行为又该作何解释？
对此，专业人士分析指，万科假意唱空楼市，引发小房企降价抛售，核心点就是怎么能拿到更便宜的地，以大鱼吞小鱼的方式并购。此外，截至9月底，万科持有货币资金（含受限存款）人民币1327.7亿元，远高于一年内到期的有息负债总和人民币865.9亿元。不缺钱的万科后续或仍会出现类似的收购行为。
唱空楼市并非假意
事实上，唱空楼市或许并非假意。
这一点，我们可以再具体到万科的房地产业务来看，2018第三季度万科销售面积及销售金额分别增长9.0%和6.7%。今年1到9月，万科累计实现销售面积及销售金额同比增速均为8.9%。
而2017年三季度万科销售面积及销售额的增速分别为36.5%和63.3%；2017年1-9月的销售额销售面积的增速分别为33.8%和50.7%。
这是从两位数到个位数的明显差距。而这个过程不过一年的时间，万科是如此，更别提其他小房企了，获利丰厚炒房时代或许真的已经不存在了，“活下去”或是整个行业大势所趋。
再谈到圈地情况，2018年1-9月，万科累计新增总建筑面积约3582.5万平方米，按万科权益计算的规划建筑面积 约1939.9万平方米；按投资金额计算，其中83.6%位于一二线城市。
2017年，1-9月新增总建筑面积约3288.4万平方米，按万科权益计算的建筑面积约2,099.5万平方米，按投资金额计算，其中91.6%位于一二线城市。
可以看到，尽管传言万科到处圈地，但归属于按万科权益计算的新增面积实际上是减少的，并且，在一二线城市的布局也由91.6%减少至83.6%，证明拿地资金也在减少。而三季度则更明显，新增总建筑面积及权益新增建筑面积均较去年下滑。因而万科今年的拿地情况实际是处于一个下降的趋势。
可预见的是，房地产销售下滑的时代已然来临，无法避免，如何应对已成为各大房企的首要任务
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