一年一度的雙十一，有人在成就馬雲，有人在成就自己。
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本週日（11月11日），一場主題為《遠見大深圳——粵港澳大灣區戰略與深圳擴容猜想》的價值論壇，在龍光城營銷中心舉辦。
深圳淘房志創始人、著名房產投資實操專家顧洪波與資深地產評論人、地產火線創始人陸劍偉蒞臨現場，並就大灣區戰略規劃以及深圳擴容等熱點話題，進行了獨家解讀!
此次演講內容不僅乾貨滿滿，其中對大灣區的猜想更是極具前瞻性。
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核心觀點
1）
大灣區建設已在加速推進！
2）
粵港澳大灣區戰略的核心目的：讓香港、澳門進一步融入祖國。
3）
粵港澳大灣區是科技灣區，深圳是科技龍頭。
4）
離深圳越近的土地越有爆發價值。
5）
大深圳未來必將成為一座5000萬級人口的超級都市。
6）
惠州、東莞，將來都可能是深圳的郊區。
7）
深圳會成為 粵港澳大灣區的創新先行區。
8）
深圳的住房缺口，就是臨深的機遇。
......
粵港澳大灣區
五大最新動向解讀
顧洪波：今天我講的題目是“遠見大深圳——粵港澳大灣區戰略與深圳擴容猜想”。
整個2018年，不管是深圳、廣州、還是惠州的房地產投資者都在等一個東西——粵港澳大灣區的規劃。
從4月份開始，當時就說很快要推出來了，然後一直到現在，這個規劃還沒有最終落地。
但是這個規劃如果最終落地之後，對包括深圳、惠州、東莞、廣州都會有一個非常大的提升。所以我們今天重點聊一下這個話題。
最近，粵港澳大灣區的建設有幾個很重要的動向。
動向1
全國政協副主席、團結香港基金會主席、原香港特首董建華提出一個建議：
建議在香港大嶼山填海，要填一個2200公頃的人工島。在這個島上興建25—40萬套住宅單位，預計容納70—110萬人口。
可能很多人都不知道，明朝的時候有一個宰相，他也是一個風水大師，叫劉伯溫。
據說他當年來到寶安的海邊的時候，當時曾經做過一個預言：說這一片海將來會成為全中國最富的地方。
雖然風水學不科學，但是我們會看到他的預言正在慢慢變成現實。
一邊是深圳這邊就是前海，在前海前面不遠的地方就是香港的大嶼山。原來香港的大嶼山是屬於郊區，但是現在它是要在大嶼山這邊填海。
這個方案現在可能在香港有很大的爭議，但是按照時間的推移，一定會要繼續往前推進，因為香港房價太高了，土地太稀缺了。
動向2
深圳市政協召開2018年市長領銜督辦提案辦理協商會議，通報了深圳的幾個非常重要的交通規劃:
一條是港珠澳大橋的深圳支線。大家知道前不久最大的領導也來到了廣東，宣佈了港珠澳大橋通車。現在深圳這邊還要謀劃，從深圳修一條線去和港珠澳大橋連接起來。
一條就是深珠公鐵複合通道，連接深圳和珠海之間的公路+鐵路的通道。
一條是跟惠州有關係的——修深汕鐵路。
還有一條是東部機場快線，這個機場快線將來是要一直延伸到深汕合作區，中間會穿過惠州。
動向3
今年4月份的時候，深圳、東莞、惠州的領導在河源開了一次會，在那個會上提出了一個倡議——要借鑑深汕合作區的成功模式，在深圳、東莞和惠州交界的地方拿出一些土地，做一個深莞惠合作實驗區。
這其實是我們接下來非常值得關注的一個點。
因為這個合作區如果成立的話，就意味著深莞惠交界處的土地價值會發生非常重大的變化。
動向4
香港特首今年訪問惠州，落實香港城市大學惠州校區，並謀劃建設港惠科技產業園。
大家今天都來自深圳，大家知道在深圳龍崗有一個香港中文大學深圳校區，但是很多人不知道，惠州這邊將來要做一個香港城市大學惠州校區。
同時香港和惠州現在也計劃要在惠州建一個港惠科技產業園。
原來還有一個說法，當時香港提出可能要在大灣區找一個地方借一塊土地，這塊土地就有點類似於深汕合作區，這塊土地交給香港去做管理，然後在上面要建很多的產業和住宅，來容納香港人的居住。
當時有幾個猜測，一個說是在中山，另外一個很重要的猜想是在惠州。當然這些東西可能在未來幾年之內會慢慢地做一些推進。
動向5
關注房地產的人會知道，深圳市專門做人才安居房的深圳人才安居集團前幾天剛剛用18.8億在塘廈拿了一塊地，這個樓面低價已經到了1.6萬。這塊地預計未來要蓋深圳的人才住房。
這個事意味著什麼？
深圳接下來的廉租房的土地都不夠用了，都要去塘廈，甚至不排除將來也會在惠州這些地方建深圳的人才住房。
這反映出深圳的土地資源是非常稀缺的，大家知道深圳核心區的很多二手樓都已經到20多萬了。
龍華那邊將來可能有些房子也是要超過10萬，包括離這裡比較近的大運中心，有很多房子因為帶學位，二手樓也到了7萬多。
這其實是整個深圳的土地資源、住宅資源極度稀缺的一種非常重要的表現，政府的國企，並且是專門建安居房的國企都不得不去深圳周邊拿地。
我印象中應該是去年，當時深圳在一個規劃裡面也已經提出了，將來深圳可能要通過惠州、東莞這樣的周邊地區，來解決深圳人的居住問題。這是一個沒有辦法的辦法。
最近關於粵港澳大灣區有很多東西都在非常快的做推進，我覺得我們現階段沒有必要特別糾結大灣區的規劃什麼時候會推出來。
但是，我們要意識到，大灣區的建設已經在非常快地加速推進。前面我講的這些動向就是其中的一些案例。
我們建立粵港澳大灣區非常重要的目的，就是讓香港和澳門進一步融入到祖國，這裡面不僅是經濟上的，也包括政治上的。
要通過建設和合作的方式，引導越來越多的香港的企業，包括香港的年輕人到大灣區來投資和工作。
為什麼？
因為香港地方太小，房價太貴，所以導致香港人創業的成本非常高。這種情況下導致香港的年輕人有一些怨氣。
而大灣區的規劃和建設，很大程度上是當香港的年輕人覺得在香港沒有機會的情況下，你可以來前海、你可以來深圳、你可以來南沙......
通過這種方式把香港的企業和香港人進一步融入到大灣區裡面來，我覺得這是非常重要的一個動向。
另外一點，我覺得大灣區的規劃應該今年會推出。
前不久香港做了一個市場調查，香港人現在買房投資最感興趣的地方，排名第一的就是大灣區。包括香港特首的老公，最近兩年也是在大灣區的一些城市買房置業，這也很能說明問題。
粵港澳大灣區是一個科技灣區
深圳是大灣區的科技聚集地
再跟大家聊聊大灣區的城市分工。
以前大灣區很多城市互相之間是相對比較割裂的，比如從深圳去珠海、中山，其實是非常困難的，一定都要經過虎門大橋。
但現在深中通道、深珠通道、深肇鐵路等等，都是為了解決從珠江東岸到西岸的交通問題。
香港和深圳在有一段時間也有點互相不太待見。
深圳當時一直想跟香港做一些合作，包括福田保稅區對面的河套地區，很早以前就交給了香港，由香港去規劃，但是那塊地方一直沒動靜。
最近香港開始越來越積極了，就是香港感覺到深圳的GDP的實力已經在上升。
所以粵港澳大灣區時代，大灣區的這些城市由原來的互相的競爭和互相的分割的狀態，會慢慢地轉成一種融合的狀態，而其中香港、深圳、廣州、惠州、東莞等等城市都會有自己的定位。
香港依然是一個很重要的金融中心，因為更多的外資更願意在香港，他們更願意通過香港來投資內地。包括很多國內的企業通過香港去發行美元債券，在香港會更便利，所以香港依然是一個金融中心。
另外，香港也是一個非常重要的科研的基地。香港的很多大學的科研實力是非常強的，包括香港大學、香港中文大學、香港城市大學等等，很多學校的科研實力都非常強。
深圳就是整個大灣區裡面現在最牛的科技型的企業聚集地，包括華為、騰訊等等。所以深圳接下來很有可能會成為大灣區高科技的中心。
深圳現在在龍崗中心城那一塊，在大量的建一些世界級的高校，包括香港中文大學深圳校區、北理莫斯科大學。
同時深圳接下來也會加強和香港、廣州的科研院校的合作，把他們的科研成果在深圳轉化為企業。
同時,深圳也是大灣區一個很重要的金融中心。
接下來跟大家聊一下深汕合作區。
為什麼聊深汕合作區？
其實深汕合作區現在已經成為大灣區建設非常重要的經驗，並且是一個多方共贏的經驗。
一方面深圳拿到了400多平方公里的土地;
另外一方面，汕尾那邊也實現了包括本地村民、本地居民的財富迅速上升。同時也迅速拉動了GDP，讓深汕合作區從一個需要被扶貧的對象，現在GDP迅速的起來，並且這種GDP的增速會在相當長一段時間裡面保持非常快的增速。
這意味著什麼？
首先,深汕合作區的先進經驗是有可能會被推廣的。
一方面深圳依然缺地，另一方面，現在深圳和深汕或作區之間離得太遠了，中間隔了一個惠州。
將來有沒有可能打通，形成一箇中間通道？這個我覺得也是有可能的。
離深圳越近的土地越有爆發價值！
大家知道華為這樣的企業為什麼會搬到松山湖，當時很重要的一個說法就是深圳土地太少了，工業用地太少了，沒有太多的工業用地可以給到華為去做它的松山湖園區這樣大規模的基地。
深圳整個的土地面積只有不到2000平方公里，並且有很多地方都是山地，可用的土地面積是非常稀缺的。
並且深圳還有一個規定，就是30%多的深圳的土地是隻能用來做工業的，不能用來蓋房子的。所以深圳的土地稀缺性是整個全中國乃至全世界城市裡面非常明顯的。
而現在深圳的GDP還在不斷地往上走，每年還有大量的人口湧入，現在每年大概50多萬年輕人進入深圳,所以深圳的土地資源的問題是將來一定要想辦法解決的問題。
要麼就是深汕合作區這種方式。深圳現在已經在擴容，深汕合作區就是非常明顯的一個擴容的表現。
有關深圳擴容的猜想
現在有一個猜想是把深圳、東莞、惠州交界的這一片地方，將來變成深莞惠合作實驗區，並且將來參考深汕合作區的方式，統一交給深圳來運營管理。
如果是這種情況的話，就意味著在這一個區域裡面的一些樓盤、土地，它的價值可能會出現一個爆發性的增長。
將深莞惠交界處的土地納入深圳管理，這是有一定可能性的。
大家知道深汕合作區那一片原來汕尾是拿它一點辦法都沒有的，那塊地在汕尾手裡是發揮不出真正的價值的。
就像大亞灣，我們發現大亞灣的城市的配套、產業、企業相對來說都是比較落後的，但是如果這裡將來成為深圳和惠州的一個合作的實驗區，大量的深圳的企業可能也會往這邊轉，這樣就會帶來非常大的不同。
有可能在大灣區的背景下，深圳進行更大的擴容。
雖然這是一個很敏感的話題，但是我認為在大灣區的時代，馬興瑞省長今年在海南參加博鰲論壇的時候，當時提出過一個定義就是：
粵港澳大灣區是一個科技灣區，如果說是科技灣區，深圳很有可能就是這個科技灣區非常重要的龍頭城市。
而這個龍頭城市的土地資源的問題（現在它的土地資源已經開始在制約這個城市的發展），我覺得遲早會出現突破。
一旦出現突破，離深圳越近的土地，將來出現爆發的可能性就越大。
在深圳的城市規劃裡面，深圳最初對它的規劃就是30萬人口，這是80年代對深圳的規劃，但是我們發現現在深圳的實際人口已經接近2500萬。
未來深圳以及周邊的這些區域，一定會慢慢地成為一個5000萬人口級的大城市。
從這個角度來看，所有我們現在覺得深圳比較偏遠的地方，將來都會起來，只要時間足夠，包括大亞灣、鳳崗、塘廈，這些現在不屬於深圳的地方，將來其實都會變成深圳的郊區。
所以，我們要判斷大亞灣的價值，要判斷深圳周邊的一些城市的價值，其實是要立足在深圳將來會成為一個5000萬級的超級城市的基礎上的。
陸劍偉：大灣區語境下的深圳產業機遇
陸劍偉：剛才聽了顧老師的演講，大家對粵港澳大灣區整體的規劃以及最新的動向有了提綱挈領的認識，我接下來的觀點跟我的演講內容可能會更加具體一些，我會結合一些圖表來詳細闡述一下粵港澳大灣區最新的動向。
今天講的內容分為四個部分:
第一：粵港澳大灣區趨勢展望。
第二：大灣區的話語權。
第三：大灣區人口機遇。
第四：臨深的機遇。
粵港澳大灣區趨勢展望
世界上有四個灣區，東京灣區、舊金山灣區、紐約灣區以及粵港澳大灣區，前面三個灣區已經有了自己的定位。
紐約灣區是世界金融中心及貿易中心，舊金山灣區是全球創新中心，東京灣區是世界製造中心、金融貿易中心。
最近關於粵港澳大灣區最明顯的動向就是廣深港科技創新走廊。
實際上這個規劃給粵港澳大灣區已經有一個全新的定位就是——科創灣區。
我們從三個方向來看看粵港澳大灣區：
第一個方向，它屬於複合疊加型的灣區經濟體，包括廣東、港澳，進而還會拓展到內地的一些腹地區域。
第二個是體制性的疊加效應，包括一國兩制、三個自貿區（深圳有兩個，珠海有一個），它這個組合體會產生一個疊加效應，就是灣區群、港口群、產業群和城市群。
這是2017年四大一線城市GDP的情況，我們可以看到一個很明顯的特徵，深圳已經超越廣州，成為全國四大一線城市裡面的第三位，它去年的GDP總量是2.24萬億，比廣州的2.15萬億已經超過了一部分。
從增速來看，深圳的增速是8.8%，增速比北京、上海還要快，總體來看深圳的後發優勢還是值得進一步看好的。
廣州的經濟結構已經邁入了服務經濟為主導的時代，當前三產結構與上海類似，但是工業在深圳的經濟發展中仍然扮演了一個非常重要的角色。
大灣區的話語權這些年也發生了一些變化，我們看到這裡的對比是廣州、深圳、香港、東莞的GDP總量。
我們可以看到深圳的GDP增速非常快，最低的是香港，它去年的GDP增速只有3.8%，深圳的GDP增速是8.8%。
這是廣深港科技創新走廊規劃示意圖，我們可以看到這個示意圖:琶洲、廣州科學城、大學城，這是廣州重點規劃的三個區域。
東莞松山湖、東莞濱海新區是東莞的發展重點區域。
對深圳來說，我們重點體現在三個核心區域，分別是空港新城、高新區和坂雪崗，以及國際生物谷。
就高新技術產業來看，我們可以看左下角這幅圖，高新技術產業的量是逐年遞增的，到去年它的佔比已經達到了30%多。
所以說，深圳的高新技術產業無論是政治、經濟發展，還是政策扶持制度，實際上都是呈現了一個很大的扶持的力度。
這幅圖同樣也說明了高新技術產業在深圳的總體佔比的情況，從今年來看，去年是1.1萬家高新技術產業企業，在大灣區整體來看，深圳的高新技術產業的佔比是最高的。
從深圳來看，它已經成為一個國際科技創新的中心城市，它會成為大灣區的創新先行區。
對廣州來說，它在大灣區的全新定位是成為一個國際創新的樞紐城市，而且它會成為大灣區幾個城市裡面的創新大腦。
香港是一個全世界的融資勝地，也是金融創新的中心城市，大灣區的源頭創新能力會比較強。
東莞是大灣區的一個先進製造中心，以及創新成果的轉化基地，這是我們四個城市在粵港澳大灣區科創灣區的大定位下，四個城市的新的定位是這樣體現的。
大灣區的人口機遇
大灣區9+2城市以後會實現一個融合發展，融合發展要體現5大要素的自由流動，第一是人口，人口會在大灣區裡面流動的速度更快，融入的速度更快。
然後是寫字樓、商務活動、物資、資金等等方面都會流動得更快。
在大灣區裡面我們看到人口密度最高的依次是香港、廣州、深圳，人口密度高，說明它的消化的能力更強一些。
這是大灣區城市總面積佔廣東省的比例，以及我們的人口占廣東省的人口占比。雖然大灣區城市佔比只有廣東省面積的31%，但是它的人口占到了廣東省的62%。
這是我們對大灣區各城市老齡化人口的統計，深圳65歲以上的人口占比大概是3.37%，這就說明深圳的創新能力更強，是一個年輕人的城市，在這裡面就體現得比較充分和明顯。。
這是粵港澳大灣區2017年的人口情況，粵港澳大灣區11個城市，現在常住人口是大概7000萬，其中2016年增長了160萬人，佛山以19.4萬人的增速位列第一。
根據樊綱的預測，大灣區到2050年，它的人口會達到1.2到1.4億，也就是說粵港澳大灣區後續人口的聚集效應會越來越明顯。
剛才提到了深圳擴容或者直轄的可能性有多大，從兩個重要指標來看，一個是土地的指標，一個是人口的密度指標。
深圳的土地是最低的，只有不到2000平方公里，只有上海的1/3，相比北京和天津、重慶就更小了。
深圳的住房缺口就是臨深的機遇
剛才我們談到了深圳的擴容，這裡就要談一下深汕合作區，深汕合作區相當於把深圳的實際管轄面積從1997平方公里變成了2465平方公里，擴大了468平方公里，相當於6個福田區大小的面積，讓深圳的實際管轄面積擴大了23%。
深圳內部實際上也進行了擴容，比如說前海，經過國務院批准，它可能會從前海擴大到77平方公里的面積，包括寶安中心區、大小長島、沙井新城區域，都可能會納入前海77平方公里的區域，這是內部區域整合實現的擴容。
另外一個擴容就是深莞惠實驗區。
深莞惠實驗區第一次在報道上出現是今年4月份，就是大灣區的幾個城市開了一個聯席會議，聯席會議上提出了建設深莞惠實驗區。
這是第一次出現在官方報道里的，主要說的就是在深圳、東莞、惠州交界的地方劃定一定的區域來進行發展，它的具體的地址還沒確定，它的發展佈局、主導產業等等幾個地區還是在商議當中，可能會在明年一季度進一步把它明確化。
我們看到深圳的各個區自有房率，從2010年的統計來看，自有房率只有27%，而北上廣這些城市的自有房率大概是60%左右。
經過5年多的增量建設，到2015年的時候，深圳的自有房率只有34%，這和同類的一線城市相比也是非常低的。
自有房率低就會造成供需的缺口。
大家都知道深圳的十三五規劃提出，到2022年，深圳的住房缺口是大概每年5萬套，這些需求就會流入到深圳附近的區域進行補充。
根據研究機構的數據來看，從今年到2020年這3年當中，深圳的住房需求大概是1346萬平方米，每年的缺口大概是430萬平方米。
這些缺口都需要在臨深解決，這就是臨深的機遇。
隨著交通便捷度的提高，大灣區生活圈輻射半徑會越來越大。
左邊這張圖可以看到，這是2017年我們所畫的一個兩小時生活圈，到了2020年，粵港澳大灣區的連接度、緊密度會隨著軌道交通的密度管網的鋪開。
到2020年會把江門、肇慶都納入到深莞惠2小時生活圈裡面來。
有關臨深買房的終極建議
下面談一下對臨深一線房的四個主要看法。
第一是如果買臨深一定要買臨深一線盤，也就是離深圳越來越近的房子。
第二是與深圳的地鐵連線。
第三是希望這個樓盤自帶流量，它有大型的商業，有比較完善的寫字樓、教育配套。
第四是限價紅利。
因為不管是東莞還是惠州，它的新房還是屬於限價的，如果說新房限價，和周邊的二手樓有大概15%到20%的限價紅利差，這個房子還是值得考慮的。
這裡把我剛才說的幾個內容大概總結一下：
第一是在科創灣區的定位下，香港、廣州、東莞、深圳會成為粵港澳大灣區的新一線城市。
第二是我們的產業佈局會圍繞著廣深港科技大走廊的方向去走。
第三是深圳會有持續增長的人口紅。
第四是深圳“被擴容”的機遇，比如深汕合作區、深莞惠實驗區落地所帶來的被擴容的機遇。
稀缺！
龍光城龍公館4層小洋房曝光
作為改善型買家，一處靜謐清幽的居住空間，低密度舒適性極強的產品成為了首選。
大亞灣不缺房子，但是能滿足低密屬性的洋房，實在屈指可數。
稀缺意味著投資價值。
在大亞灣，土地價格越來越高的情況下，超過90%的項目都儘可能向上發展，打造高層產品。
而龍光城推出的龍公館項目，打造約13米高4層小洋房，更少的住戶，更高的得房率，放眼整個灣區獨一無二，給人耳目一新的感覺。
新品位於龍光城北區核心位置，南北以及東側為高層所環繞，西側為龍光湖。
項目樓體高度約13米，共4層，每戶層高3.3米，三段式立面，純板式結構，南北通透，打造充分的室內採光空間，完美搭配惠州屬於亞熱帶的宜人氣候。
現在有許多改善型需求的業主，對居家的體驗感要求很高。龍公館作為非別墅項目，
容積率約為0.9，也是少見的一梯兩戶。
戶型方面，改善型戶型重點在於居住舒適性。龍公館推出戶型面積約109-148平3-4房， 滿足深圳改善型客戶群體的生活需求。
戶型方正，前庭後院設計，一層自帶前後花園，南北通透，採光非常明亮。
二到四層為空中平墅，三陽臺設計也是驚喜滿滿。
項目位於與港澳大灣區，深圳和惠州的交界處，緊鄰深圳坪山，交通便利。
項目規劃有15塊教育用地，南區有小學、中學，北區也有小學、中學、幼兒園......教育資源非常豐富。
項目自帶約26萬平米的商業配套，其中10萬平米的龍光的商業廣場已經開業，目前引進了沃爾瑪、蘇寧電器、博納影城、麵點王、萬寧等商家。
綜合來說，大亞灣地理位置、政策紅利以及軟硬件配套上的優勢，臨深房價長線看好。
龍光城龍公館在大亞灣中別具一格，低密花園絕無僅有，很適合改善型購房者作為資產保值及第二居所使用。
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