香港樓市在三季度經歷了藍籌盤降價、“準地王”流拍、違約率急升之後，再次遭遇重大打擊。
據美聯物業數據顯示，10月香港新建住宅銷售交易額跌至112億港元，已降至16個月最低水平；同時10月新屋交易數量僅為1130宗，為9月份的一半左右。不僅剛需盤受挫，豪宅市場也風光不再。
10月中旬香港研究協會（Hong Kong Research Association）的調查結果顯示，目前六成受訪者都對香港未來6個月的經濟持悲觀立場，四成受訪者預計房價將下跌。多家機構也對香港房價發出預警。香港樓市的拐點來得比預想更早，霸屏“全球最貴房價”的香港將從神壇跌落。
藍籌盤降價逾20%
香港的樓市輪迴，來得比預想中更早、更突然。今年上半年，全球多地樓市出現小幅下跌，但香港仍保持了較高的增長態勢。截至7月底，香港樓價已連漲27個月，僅上半年的漲幅就達到13%，香港也因此連續八年穩坐“全球房價最難負擔的城市”之首。
但今年8月以來，香港銀行業開始加息，香港樓市開始出現了降溫的跡象。根據中原城市領先指數，2003年以來翻了超過兩倍的香港二手房價格自9月初以來下跌約2%。
11月5日香港金管局總裁陳德霖公開表示，香港樓價由8月開始回落，近月成交量明顯減少，一手及二手成交量合計共跌48%，反映出市場氣氛的冷淡。
而真正引起市場關注的，是被視為“香港樓市參考指標”的十大“藍籌屋苑”之一的嘉湖山莊房價出現大幅下跌。據中原地產10月發佈的報告顯示，在截至10月初的12周內，嘉湖山莊房價已大跌15%。而近日，嘉湖山莊的一套實用面積為442平方英尺的兩房，以456萬港元成交，相比同類型單位的最高成交價，降價幅度已經超過22%。
香港嘉湖山莊地理位置
降價逾20%的嘉湖山莊並非個例。根據中原地產最新數據顯示，最近兩個月來，降價樓盤最多、降價幅度最大的區域，是新界東；唯一一個樓盤房價全線下跌的區域，也是新界東。此外，在截至10月初的12周內，新界西私人住宅價格也下滑了2.5%，而新界東和新界西居住了香港接近一半的人口。最新一週的數據中，一個月降價幅度超過10%的樓盤，並非少數，降價20%的嘉湖山莊只是新界房價的一個縮影。
“準地王”流拍，豪宅虧本賣
新界屬於香港發展中的後進地區，而香港的豪宅市場，近期也出現了失落的跡象。10月16日，香港地政署公佈，香港山頂文輝道12號豪宅地皮因出價未達要求，宣佈流標。這是香港山頂昂貴地段少數大型官地，儘管地段優質以及地皮質量尚好，但由於近期樓市降溫，市場對於地皮估值的分歧也較大。
豪宅賣家虧本甩賣的現象也開始出現。10月22日，沙田九肚山一處房產以1300萬港元的價格成交，賣家持有該房產將近四年，此時成交賬面虧損6萬港元，但算上稅款及佣金支出，虧損約68萬港元，為區內首宗“流血”出售案例。據悉，2015年1月，賣家以1305.98萬港元購入這一房產，去年12月，賣家以1820萬港元的價格掛牌出售，今年5月降價至1650萬港元，9月又連續兩次降價至1450萬港元仍無人問津。直到降到1300萬港元才得以成交，而這一價格較最初掛牌價已降低520萬港元，降幅接近30%。
作為全球房價最貴的城市，香港的豪宅市場，從來不缺客戶。但10月最後一週，香港豪宅以年漲幅5.5%已經跌出了全球豪宅房價漲幅榜的前10名，排在了第14名，位居廣州之後。
“違約潮”來襲
藍籌盤跌超兩成，豪宅的吸引力大幅減弱，隨之而來的是大規模“違約潮”的爆發。數據顯示，從年初到10月底，香港新房交易中，已發生36起個人買家違約案例，而2007年全年僅有9起，數量增長了3倍。
香港的新房交易，需要支付5%的定金。今年年內違約樓盤的成交價，從490萬港幣，到3980萬港幣不等，意味著選擇違約的購房者，需要交納25萬至200萬港元的違約金。富人開始猶豫和退縮，剛需人群則開始恐慌和焦慮，上世紀末房價6年間從高位重挫70%的慘狀仍然歷歷在目，在損失數十萬港元定金和房子變成負資產之間，香港人選擇了前者。
香港2018年1月1日至10月26日房屋違約記錄
加息成為“最後一根稻草”
過去十年，香港樓市持續走強，造就了全世界最為火爆的房地產市場，香港也因此連續八年位居全球房價最難負擔的城市首位。很多分析人士表示，香港樓市存在大量泡沫，此前中信里昂證券（CLSA）房地產研究部門區域負責人Nicole Wong曾指出，香港房價已經漲到了不合理的高位。
隨著年內美國的兩次加息，香港銀行業也開始上調存貸款利率。今年9月，香港金管局再度跟隨美聯儲加息，上調貼現窗基本利率25個基點，至2.50%，這是銀行經貼現窗口向金管局借取隔夜港元流動資金的基準利率。而在香港金管局加息僅數小時之後，香港四大行——匯豐銀行、恆生銀行、中銀香港及渣打銀行齊齊上調港元最優惠貸款利率，此舉為2006年以來的首次，意味著香港超低息環境的終結，也直接導致房地產抵押借貸成本上升，置業人士的供樓負擔將會加重，給香港房地產銷售市場帶來巨大的壓力。
在香港銀行業開始踏上加息進程之後，香港的樓市出現了拐點跡象。雖然多年來快速上行的房價使購房者不堪重負，但此輪加息成為了壓倒駱駝的“最後一根稻草”。
香港最新利率數據
然而市場人士表示，促使買家退縮的原因不僅有難以負擔的房價，還有對經濟的擔憂。美聯儲將繼續推行貨幣政策正常化，即以繼續加息來收縮過去十餘年釋放的流動性，香港大概率將跟隨美聯儲進一步升息。這意味著香港樓市面臨的壓力還將加磅，本地經濟也將受到影響。
看跌預期越來越強
買家接二連三的毀約，這反映了對香港樓市的看跌預期越來越強。
事實上，買家違約的背後，是香港房價在近月來一直持續下跌的事實。
前兩日，香港《南華早報》還援引香港最大的抵押貸款提供商匯豐（HSBC）估計表示，香港部分樓盤的房價跌幅已達20％，特別是老式、小型的房子。
當時該媒體援引mReferral Mortgage Brokerage Services的首席副總裁Sharmaine Lau表示，“從理論上講，如果房屋價格下跌超過10％，那麼獲得房屋價值90％抵押貸款的買家將會陷入負資產。”
當房產價值低於抵押貸款餘額時，部分房產貸款人就淪為負資產。在1997至2003年，香港樓市最低潮時，催生了超過10萬名“負資產”人群。按照彼時香港240萬套房產計算，“負資產”者佔總購房人口的5%。
分析普遍認為，促使買家退縮的原因是難以負擔的房價和對經濟的擔憂。買家逐漸意識到，股票和房地產市場的下行預期可能會讓他們喪失工作，從而喪失還款能力。
此外，超低息環境的結束使香港房地產抵押借貸成本不斷上升，給當地房地產市場帶來巨大壓力。
繼9月香港金管局加息之後，香港多家主要銀行齊齊上調港元最優惠貸款利率（prime）12.5個基點，prime目前為5.125％。此利率為香港貸款基準利率。
mReferral Brokerage Service數據顯示，對於一筆400萬港元的住房貸款，30年期貸款定價為prime減去2.75％，也就是2.375％。prime上調12.5個基點，相當於將每月還款提高288港元至15556港元。
華爾街見聞會員專享文章《香港“加息”迫不得已 但錯過了最佳時機》中提到，在港元加息的環境下，房地產市場面臨利空是必然的，尤其是當前香港樓市呈現頂部特徵，低利率環境造就了香港樓市泡沫化傾向。
不過，上述文章提到，短期來看，現在香港剛從超低利率環境中走出，穩步的加息節奏對樓市衝擊應該有限。在2004年-2006年港幣加息週期中，香港樓市只有在後期才感受到了明顯壓力，時滯大概有一年半的時間，這也取決於樓市對利率絕對水平的敏感性和對經濟前景的看法。
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