特色小镇是当前最热门的一个话题，特色小镇的含义发展到现在应该是:“产业+小镇+旅游”，产业放在最前面，小镇是它的承载的空间，文旅是它必须具备的一种功能而已。
前几年还有专门的“旅游+小镇”表达出这种形态，随着最近特色小镇的火爆，国家已经出了很多文件严厉管控，以房地产的名义加个简单的理由来控地，那这个时候大部分就是“旅游+小镇”，但这种模式现在很多都被政府拒绝。
强调一下：除非是旅游目的地、旅游性很强的地方，可以开出来“旅游+小镇”，现在大部分地区已经很难做到。如果城市的位置越好、土地的位置也很好，一线城市及二线城市周边基本上都是以“产业+小镇+旅游”的方式来做项目。
特色小镇目前是中国的一道题
先说一下产业，特色小镇目前是中国的一道题，随着政府政策的变化，会不断的被调整。特色小镇源于产业地产，产业地产就类似于大家所看到的住宅地产一样，它只是一个大的“门科”，从里边细分出来表现形式最早是产业园、产业综合体、产业新城、产业城镇，而这几年最热的词就是特色小镇，只是它承载的内容不同。
“特色小镇”只是现在流行的一个词，过几年可能会改变，但是在这里始终不会改变的是产业，产业是中国改革开放到现在没有被改变过的一个亘古不变的主题。
1979年中国开始“改革开放”，第一个改革开放的地方是深圳，在深圳出现的第一个产业园就是蛇口工业园，这个企业就是现在的蛇口招商局。然后中国大规模的开启了一系列的改革，这个时候中国主要呈现的是经济开发区和高新技术区，这是两个不同的概念，现在这两个“区”的概念，已经没那么明显了。
随着深圳改革开放的成功，中国开出了一系列的沿海城市做特区，随后这些特区都设立了经济开发区和高新技术区，中国工业的产业园项目就拉起了一个高潮，由沿海城市向内陆、由省会向三四线城市不断扩进的过程。在这里总共走过了五个阶段，前几个阶段都走得非常好，因为在中国，这些是政策示范性红利，让这些产业园能够蓬勃发展。
从推出分税制到推出产业地产用地的“招、拍、挂”，这几年风向发生巨大的变化。政府的财政收入主要是两大类：一个是分税制的税收，让他们加快了自己税务跟踪，也就是不断建产业园可以来分税，这让政府获得了较充足的收入。
2001年地方政府叫土地财政，2006年的时候工业用地也开始“招、拍、挂”，这个时候明显出现了民退国进，也就是说大部分的产业园很难再做下去，是国家性的产业园往前在冲，这是一个阶段。
随后而来的是大量的产业园废弃，也就是运营管理不善，这是中国最大的一个坑，然后国家开始停止批复各类国家级产业园，开始严肃地整理整顿，整顿完之后，又有了新的模式存活下来。
2005年至2011年，产业地产开始出现明确的细分，分为南派、北派、各有不同。这个时候有成都的青羊模式，在北方地区有联东U谷、华夏幸福、还有鸿泰；南边是以天安为系列的包括华南城产生了一系列分工明确的市场化运作、规模化运作的产业园，在这里呈现出来的模式是南派和北派的区别。
到了2011年，资本市场已经非常认同产业地产这种说法，我们在2012年开始产业地产授课，推广什么叫产业地产。到2017年已经到了“风口”，大家开始蜂拥而至。在这里还有两个概念：其中一个就是2014年、2015年开始推的PPP模式，这个是从华夏和鸿泰里面推出来的，在廊坊开始诞生的模式，都是北派模式衍生出来的，随之而来在南方还推行了蜂拥自起的“双创”——大众创业、万众创新，这两样东西更加助长了产业地产在全国推行。
随着中国房地产进入白热化阶段，拿地的困难导致越来越多的地产企业进入了产业地产，首先进入的是文旅，然后慢慢进入到产业地产里边的“二产”。
南派和北派有明显的区别：北派里边是指在北方地区承载的已跟政府做PPP模式，跟未来的利的模式来区别，北派比较有特色的代表是华夏幸福基业和鸿泰两家企业，这也是PPP的雏形所在。
所谓的PPP是指民营经济进入到了这个行业里，开始起到一定的管理作用，又简称是“小政府大运营PPP-SPV”的公司运作方式。政府以它的资源、土地或产业园为资，民营以它的运营能力和资本带进来，成立一个平台公司，特许经营整个产业园的做法，那么在这里是以地域为平载，整个项目的全生命周期的策划和运营称之为这个项目的核心。
主要的盈利方式是做整体的规划设计，从产业开始投、融、管、退机制做它一系列的设计；第二部分就是招商；第三部分是基础建设、公共区建设服务等等；第四部分只是税务管理。
在这里面如果是以ppp模式来做的，除了政府购买服务以外，还有是享受落地投资额的分成和当地政府税务截流的分成，主要是这两个部分。当然从目前来看后面都挂有房地产，我们看到房地产里边土地是可以当做物品单独来运营，所以是“土地+房地产”。
北派的模式里，这两个企业不是全部，还有比如成都的“青羊模式”，还有大家前几年比较耳熟能详的联东U谷，但是这两个有一个已经销声匿迹，还有一个相对比较愁人,这里有明显的区别，在北派里联东U谷是生产制造类的企业，相对做得比较重，中国L型经济运行，也就是民营制造业是贴地而行的情况下，这种模式是要打一个问号的，因为产业地产服务的是企业，是活跃的企业才能带来足够多的流量，它跟住宅是不一样的，所以在这个时候有些模式没有经住考验。
以PPP模式著称的华夏幸福和鸿泰，因为参与政府的运营和管理，管理产业园、招商产业园通过税务分成，通过政府购买服务、土地溢价等等一系列方式补足了产业运营的不足，同时有房地产获利，像这种模式在北派是比较盛行的。
中国的经济在发展区域里面是不平衡的，北京是政治调解中心、上海是金融中心、深圳是科技创新中心、杭州是电子商务中心。在北京周边发生的北京的企业外溢，河北地区财政相对比较贫困，而且有严重旧改的意愿的时候，才出现了PPP的模式，同样的模式在中国其他地方比较难行，因为当地政府有一定的财务，然后产业也有一定的基础，没有大量的北部外溢。
南派跟北派又截然的不同，以深圳为例，有天安数码、有类似于华侨城、华南城等等一系列这样的企业。这种企业跟之前的不同是他们服务的大多是中、小、微民营企业，而且是以科技创造类或者是2.5产业类，也就是不以生产制造类为主要的蓬勃发展的民营经济为核心，像这一种产业地产公司开始运行。
这种公司明显的机制不同是指它们所在的城市民营经济发展的很好；第二它们并不是推动着经济的转移，而是城市的扩张推动了企业的发展。之前深圳华侨城所在的位置，以及天安数码城总部所在的位置，当时在深圳都是关外，所以土地性质不同。
随着深圳这个城市不断的扩张，不断的长大，这些单位的土地都得以改变，然后产业得以发展，所以是骑着快马去找的。现在看产业地产应该是锦上添花，很难做到雪中送炭。如果在贫困地区，那么就要跟政府勾兑得更深；如果是在经济发达地区，那么产业的活跃度应该是做的更深，也就是资本方会做得更深，这是两个完全不同的方式。
那么在中国更广阔的中部地区，在这两个都不靠的地方，那么会出现第三种模式，那就是说以政府为主导的一系列的产业园模式，那在这个时候产业招商是最大的命题，当地政府不一定全盘能开出PPP而又没有足够的民营经济来蓬勃发展，所以这里又开始出现各种不同的方向。
以苏州为例，中国最早的国家级工业园苏州是中国政府和新加坡政府做的，当时政府是给了非常多的政策，很多的制造业放在这里，所以苏州在不断的在发展，这是苏州工业园，是中国工业园上的一个里程碑。
杭州是诞生了以阿里巴巴为代表的一批非常优秀的电子商务公司，从而引申到网络金融一系列公司诞生。但是最大的不同还是因为江浙地区民营经济非常发达，基本上能做到一镇一品，这是跟其他地方不同的。长三角和珠三角的不同在于长三角是自南宋以后社会分工极其细腻，然后存下来的一批非常好来的民族或者是当地的一些经济。
珠三角是改革开放以后蓬勃发展了一批“三来一补”的加工型企业，特别以东莞为例，那么随着中国现在出口贸易的下滑，这种企业都受到了巨大的冲击，特别是东莞前几年倒闭潮蜂拥，然后东莞就开始进行转移，以松山湖为代表的一系列承接了深圳产业的被动和主动的各种外衣让它来蓬勃发展，这是一个地方政府主导的一个产业园的奇迹。
广州作为千年商都、海上丝绸之路重要的贸易港口，还是有一些能让广东产业在走的，但是这跟江浙地区是不同的，这是江浙、长三角和珠三角的不同。上海地区跟其他地区最大的不同是指上海的经济所有制里边是1:1:1:1，也就是中央央企、地方国企、外资企业和民营企业四个是1:1:1:1的制度，这是非常不同的。
中国每个片区的经济现状不同、经济基础不同，承接国家给的任务和目标也不同，所以采取的方式是不一样，这里必须非常清楚的能够划分，因为只有划分出来才知道你的特色小镇里边的产业是什么产业。
中国十三五产业规划里边明确的指出了有战略新兴产业的七个板块，那七个板块只要拿到资源基本上国内都可以走，都是政府强烈要求招商的；
第二个板块是服务类，消费服务类、生产服务类、商贸服务类、精神服务类就是消费升级大背景下要做的四个板块，文旅分属精神服务类；
另外就是高端制造类五大板块，这五大板块一般是指国企为代表的一些重工业。在这里要非常清醒地看到所在的城市里是以战略新兴为目标导向的，还是承载着当地原有生产型的企业提升的，也就是产业调整、产业升级、退2进3等等一系列的产业政策的前提来决定企业做什么。
产业要做的是2.5产业为主，是民营地产企业可以努力做的方向之一，因为其他的都是资源导向型，也就是要非常好的握有产业资源才可能来做特色小镇，而这个行业里最难的就是产业资源。
特色小镇里分为两种：一种叫生产型，一种叫应用型。应用型基本上会做到2.5产业及三产，这样对招商相对要求没有那么高，对运营要求非常高。如果是生产型基本上是资源为主、产业是辅推为主，这个对民营企来说比较有难度。
目前要在一线城市和二线城市首选拿地是科技小镇，因为科创已经放到了中国的重中之重，（双创）都含在里边；第二个金融小镇，金融小镇也是其中非常重要的一环。
接下来看一下旅游。旅游是指中国随着国民经济的发展，旅游也呈现了不同的呈现。
最早是提出了“双休制”，让中国人有了时间；然后接下来就成了“黄金周制”，让中国人有了大量的时间可以来度假游，所以最早中国的旅游格局呈现为国内游和入境游。
随着中国人越来越有钱又有时间中国的旅游格局变成：国内游、入境游、出境游。黄金周五一从七天变为三天，再加上清明节的三天，上半年大部分人的假期已经变为国内游，增加了国内游，减少了出国游的机会，大部分的出国游是在国庆节及春节期间。
十三五规划里的旅游规划里非常重要的一条是国民的消费升级，也就是在中产崛起的基础下、大消费升级的背景下，旅游行业开始崛起。
旅游行业最早分出来是两大类：第一类是自然资源；第二类是人文主题。
人文主题就是人造公园。中国目前走到了5.0的时代，最早的一个是指广州以及东北地区出现的游乐园，然后在北京地区是拍红楼梦留下的大观园，都是最早第一批。到了第二批才有华侨城做的微缩景观——锦绣中华民俗文化村。这个时候中国刚刚推出了“双休制”，大家还在国内游和入境游的时候，还没有时间走遍中国各地，所以看一下微缩景观很开心，等同走完中国。
但是随着中国消费时代不断升级，所有人可以在国内自主游的时候，这种模式可是变得落后！！这个时候出现了世界之窗——微缩景观。那个时候大家还没有踊跃的出国就可以看到世界各地的风光，等大家可以出国的时候华侨城又开始变更他的产品——欢乐谷，这是第3代产品-欢乐谷。
主题公园到第三代产品的时候分出了一堆的细节，我们看到的华强、方特、看见了宋城、恐龙园、嬉戏谷等等一系列的各类游乐加主题、主题文化加游乐的这种公园，基本上徘徊在2.5到3.0这个阶段，这个时候还蓬勃地出现了温泉和水公园。
4.0时代开始的时候又有不同的代表是“长隆”，长隆把市场做得更加细分，亲子市场做得更加细分，第二个是把欢乐谷和海洋世界进行结合，也就是游乐设备和动物相结合，走出自己的一个创新的路，这一种市场在中国还是有的，特别是珠海海洋世界第二年入园人数750多万，当年在亚洲排前三，一举超越香港的迪斯尼和香港的海洋世界，而这个时候欢乐谷每一个园区才近300多万，北京没有超过350万。
接着就是上海迪斯尼入园，上海迪士尼进入中国开园创下迪士尼的奇迹，在去年开园不到一年的情况下入得1000万人流。迪斯尼现在是全球下滑，除中国迪士尼外，其他的都是在下滑，那么这个只到我们4.0时代。
5.0时代是指世界上的其他巨头——环球影城等等，还有六旗进入到中国，其中还有一小系列的IP、独立的小IP，比如说乐高、六旗、史努比、hellokitty、泰迪等等一系列小而美的各种主题乐园进入到中国，开启了更加缤纷的5.0时代，这个时候深圳的华侨城也开始发生了转型。
目前大部分的政府还在停留在招商，要主题公园公园加上一个特色小镇，也就是城市或住宅的模式在做，一个主题公园加一个社区的模式要求企业招商来入驻。但这时候大部分的地产企业找的主题乐园因为有强烈的IP属性，都只能找到2.5到3.0版本的阶段，所以在5.0的人造公园（主题公园）的冲击下2.5到3.0的存活几率迅速减小，目前行业里的死亡率高达90%，大部分很难维持，所以地产商圈完地以后一般是主题公园交有专业的团队运营，死亡率是非常之高。
然后是中国的人造主题景区，中国的人造自然景区一般分为自然山水类和人文类两大类。那么这两大类俗称是靠老天爷吃饭，老天爷留下的东西和老祖宗留下的东西有强烈的不可复制性和自然资源性，是一直抢占的高地。
那么在这里中国就实施了旅游景区的A级划分制，最高级别为5A,目前中国只有200多家5A景区，而且是动态管理制。4A景区由省级旅游局来划分将近10000家，中国M2的高度超发的时候资产保值，企业里边首选是有一定垄断性的资产让自己保值，所以这两年旅游行业里的高峰是5A景区股权，这个是投资的高峰，因为它的稀缺和独有性以及不可再生性。
剩下的4A景区升级5A景区以及升级成为国家级旅游度假区等等，这都是一个非常好的方向。在这里提醒一下：中国开出了国家公园制和体育公园以及大遗址公园的尝试制，这都是各行各业和旅游的高度的融合，这里都是有空间可以去探索。
随着中国人越来越有钱、休息的时间越来越多、城市病越来越大、城市化也越来越重的情况下，中国的旅游开始细分有目的地、集散地、有度假地之分，那么中国目前最大的市场是指周末的休闲度假游，而这一个恰恰是城乡结合处近郊大型的城市可以以资源为凭据做到远郊，所以在这一块是未来的一个重点，也就是消费升级的大背景下怎么做好休闲度假游是目前最大的课题，也是市场需要的地方，那么国内呈现的方式还没有到最后完善阶段，这是大家蜂拥步入阶段。
步入这里边大家听得最多的就是全域旅游、特色小镇之旅游小镇、美丽乡村，这是听的最多的词。但是这里边如果不是以商业模式为凭据去驾驭这种产品，大家开出来其实都是一样好山、好水、好生态、吃喝拉撒，其他都一样，只是说的变化不同。
这个里边谁做的早，模式更先进，它还存在着创新，之后就像酒店的翻新一样，会变的越来越快地被衰没，所以在这个行业里没有精品，只要是精品就会变庸品，只能出爆品“网红”。
所在城市和所在区域的地块怎么找到价值的凹地、打动政府的产业做匹配？然后还要解决消费升级下旅游的呈现和在地产上的对价，从而把市场上的凹地拉上去，做到区域的价值的再创造，这就是产业地产要做的核心。
至于名字是产业新城还是特色小镇或者过了几年又有一个新的词作出来，中国目前开始未来的十年都是要做的，未来十年都是两个重点：一就是产业，二消费升级。切中政府的核心想要的产业，巧妙的去运营它，做好旅游、交付空间的升级，赚到足够的人气和钱，从而让土地升值做出更好的房地产产品，这个应该是大家都想要的东西。
在这里要考虑到有三个市场：第一个是政府，政府给的政策，甚至给的地；第二个就是普通人的消费市场，不管是来旅游的还是来买房子的，如果是做产业园，那么就是企业客户；最后一个是资本市场，资本市场对你的认同、资本市场对你的放大，三个是缺一不通。
不同于我们平时看见的住宅和商业，他们相对只有一个市场，好一点的是两个市场。产业地产是两根线，至少有三个市场需要来满足的，产业+旅游+土地或者房地产。三根不同的线轴里穿插对应要有三个市场：政府、终端消费市场、资本市场进行一个复杂的搭配。
那么在这里要想到一个什么样的模式来驾驭它，简单地想应该是A+B+C+D四个板块
A是指国家政策类:它是一个变动的X：有土地政策，有产业政策，还有一些生态政策和个别地方单独的一些政策。
B类是指产业:不管是有生产业或者单一的产业集合，还有两个模式：一个是指产业里的叫孵化器、孵化空间；第二个是指商业模型的改变，这是指产业链本身要发生的变革。
C类是指资本类:怎么样让我们投、融、管、退？怎么样让我们的钱进来和进出去？这是一个模式，不仅仅是指现金流，最主要是指一个现金流的平衡。
D类是指土地和房地产类:好的模式是A加B加C加D全部都有；差一点的A+B+C或者是B+C+D等三个的组合；再差一点是两个的组合；单独只剩下B类的，这个是非常危险的地方，所以进来做这种产品是要三个以上的组合。
补充一下政策类：政策类有产业政策、土地政策，除此之外还有别的政策，比如说生态政策。每个地方还有一些特别的、一些民生的或者是生态政策也可以一起做。比如说我们现在正在做一个乡村的项目——美丽乡村，它可以跟全域旅游、特色小镇进行挂钩，还可以跟生态的山水、田、湖进行挂钩，同时还有贫困县里边中国的精准扶贫最后攻坚战等等一系列的政策进行叠加，可以做到更多的项目配套。
以产业来说主要是两个模式：B类主要是两块，一个是孵化器，就是众创空间也是我们说的双创。每个行业都需要,一般的“双创”是指大众创新、万众创业，科创是放到第一位。第二位是商业模式创新，在个别人口比较密集的地方还可以做“文创”，乡村的地方还可以做“乡创”，这都是细分。
那么B2是指什么呢？
B2是指商业模式的变革。简单的来说是我的利润是怎么来核算的？普通的产业会说我收了钱就是我赚的钱，减去我的成本就得到利润。但是在产业地产里不会这么认为，我们会觉得我的成本，谁跟我一起分担，利润谁跟我一起溢价，用换一个思维的方式，我们来考虑我们的商业模式。
简单的讲稻草扔到地上要掏钱请人打扫干净，如果稻草绑到螃蟹上要给螃蟹的钱来买稻草，所以我们考虑的是企业和企业之间的一种交换，这种资源能力本身就是一种营业能力。这是跟大家最大的不同，也就是说传统企业都是成本定价法，而到了产业地产里使用的是市场定价法，以土地为平载筑起所有的产业，成为全生命周期。在全生命周期里考虑到土地为凭据，所有的产业和企业怎么进行一个资源互换、互相去议价的一个过程，是产业地产要思考的方式。
那在这里商业模式基本上是1-12共12个模块，中国所有形态企业基本上都是1到12模式里面，模式七以上相对会比较好，互联网企业走的都是模式10-12。
整个C是指金融板块，也就是说产业地产不是产品设计为导向，而是以资金平衡为导向，资金平衡为导向来考虑所有的项目
A+B+C+D成为一个很好的模式，如果做成以后，大家可以想象一下以土地为凭证栽种的所有产业形成一个产业新城、特色小镇或者是产业城镇，成立了这么一样的产业地产，那么它的目的是要求什么呢？通过澎湃的现金流，所有里边设置的项目和产业是为了引进更好的现金流，出口对口的也是出道三个地方要出更多的现金流，所以一个产业园好不好产业地产好不好应该是我们是否走到足够多的现金流，是否足够的澎湃，这是我们要求的，也就是说我们现金流平衡是高于一切。
特色小镇里边是指产业为主，小镇的空间形态为辅，最后都要赋予有旅游的功能这么几大块来说，产业在我们这里的选择是根据城市利等等一系列的不同和城市的规划来选择放了一些产业，旅游也是根据当地的一些消费情况和旅游资源的情况，我们来分别放我们的目的地旅游地和休闲度假地做足这个产业消费的空间，这个旅游消费的空间的这个地方来放足它，然后再设计项目里要是否足够考虑到政府的需求，还有企业和行业的需求，最后是资本市场的需求，三个管道来统一考虑加现金流平衡。
目前的特色小镇基本上是两大类产业型和应用型，根据当地政府的要求和产业基础，要梳理出来我们产业型和应用的不同。
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