本欄目靈感來源自 億翰智庫董事長 陳嘯天
——億翰智庫2018年核心觀點：
“行業降維淘汰 企業升維精進。”
億翰研究社將圍繞此主題進行擴展與深化，
帶您一同深入解讀
第三篇繼續談談行業四大基本認知之三——紅利尚在
引 言
行業進入存量階段，很多人開始看淡行業的未來，對行業的未來表示擔憂。在萬科喊出“活下去”之後，行業正式進入了“寒冬”。但我們認為行業仍有紅利，這個 “寒冬”沒那麼冷！
一、城鎮化紅利
城鎮化是國民經濟和社會發展的重要組成部分，是伴隨工業化和現代化發展的必然趨勢，城鎮化進程的加快也是不依人的意志為轉移的客觀規律。按照國際慣例，一個國家的城市化率達到70%才能算完成了城市化。2017年，中國的城鎮化率為58.52%，距離70%的紅利節點還有11%左右的餘量。而美國的城鎮化率已經達到了90%，從這一點來看，中國的城鎮化道路還有很大的發展空間。
新增城鎮人口的首要要求便是住房要求，新增人口對住房的要求及原有城鎮居民對改善性住房的要求促使了房地產業的持續發展。
而且本輪的政策調控，也引導著資金向低能級城市流動。一線被政策嚴控之後，資金往二線流入；一二線都被調控之後，資金往三四線流入；大熱的
三四線在受到控制後，資金開始往其他三四線及縣城流入，在這個過程中一定程度上帶動了中小型城市的城市化腳步，而一些比較大型的城市如深圳、西安、南京、杭州等，不約而同的實施人才政策，吸納更多的外來人口落戶、置業，也可看出這些大城市還在向超大城市演化，城市化的進程遠未結束。以鄭州和武漢城市化為例，今年2月份鄭州公佈了《鄭州建設國家中心城市行動綱要(2017-2035年)》，綱要中指出到2035年，鄭州城鎮人口比2016年增加550萬左右，將6個縣市全部設區，並推動新城組團與中心城區一體化發展，儘快實現全域城區化。與之相似的武漢經濟圈“1+8模式”（即武漢為中心，以100公里為半徑的城市經濟群落，包括了武漢及黃石、鄂州、孝感、黃岡、咸寧、仙桃、潛江、天門等8個城市），
這個過程中必將進一步釋放大量的需求，從而帶動行業的持續發展。二、舊改的大蛋糕
隨著城市發展速度的加快，舊城改造是一個不間斷的過程。雖然一線城市的土地市場
供不應求，供地結構遠郊化，但政府正加快推動舊城改造的實施，通過盤活存量土地來實現GDP的增長，舊城改造是未來房地產市場的發展趨勢，也是房企在一線城市做大做強的新一輪機遇。臺灣曾對10859棟拆除的建築抽樣，做了一個樣本分析，得出建築平均拆除年限為23年，以此估算的建築生命週期大概是35年，日本的建築的生命週期大約為38年。大量拆除都是在20－50年這個區間，超過50年的很少。
中國大陸1994年左右的房屋存量面積約為53.6億平米，即使不考慮1994年之前的存量，1994-2018年每年的新增量按照臺灣、日本的模型進行非線性折舊分析預測，2018年的存量住宅年折舊量在4.5億平米左右，十年之後拆舊改善將成為主流需求。
而深圳的舊改工作屬於走在全國的前列，自2010年正式開始舊改以來截止到2017年，深圳各區計劃並實施的舊改項目總計達600多個。由於政策突破，深圳的舊改項目已經開始進入二級市場階段，一手的舊改項目幾乎完成。但除深圳之外，全國還有很多大城市沒有正式拉開舊改的大幕；大部分城市還沒有完成初步功能的建設，舊改項目更是無從談起。因此，舊改這個大蛋糕，足夠房企下一輪的爭奪。
三、翻新的機會
翻新業務與舊改不同，舊改基本上要重新規劃調整指標，而翻新則不必。中國住宅的設計使用年限為50年 ，住宅土地使用期限通常為70年，然而中國建築壽命奇短，中國的住宅建築基本上使用20年左右就要推倒重建。從1998年住房改革全面市場化算起，至今已經有20年了，按照住房翻新週期為10-15年計算，2008年以前建成的商品房已經需要重新翻新。
從竣工面積看，1998年全國商品房竣工面積為1.8億平方米，此後每年以平均20%的增速增長。同時，再加上1998年以前的存量住房，翻新市場未來需求也是極大的。
四、人口的紅利
人口紅利指的是在一個時期內出生率迅速下降，少兒與老年撫養負擔均相對較輕，總人口中勞動適齡人口比重上升，在老年人口比例達到較高水平之前，形成一個勞動力資源相對比較豐富，對經濟發展十分有利的黃金時期。
一般總撫養比，即14歲及以下少兒人口與65歲及以上老年人口之和與15-64歲勞動年齡人口的比例小於50%為人口紅利時期，因此50%是人口紅利的拐點。對於房地產行業普遍的認知是短期看金融，中期看土地，長期看人口，我國2010年15-64歲年齡組成的人口比重達到最高值74.5%，隨後呈現下降的趨勢，但截止2016年，我國勞動人口占比依然處於高位，人口淨增長率也正趨於平穩，按照這個趨勢，到2020年我國勞動力人口比例也會維持在70%左右。
億翰智庫在2015年也曾對2022-2030年中國人口撫養比進行過預測，到2027年中國人口撫養比將達到49.8%，以50%的總撫養比為參考，房地產市場至少還有10年的發展機遇期。
2015-2022年是80後人群生育的高峰期，疊加二胎政策全面放開，迎來了新一輪的小嬰兒潮。據國家衛生和計劃生育委員會前期開展的意願調查顯示，“單獨二胎”政策全面落實後，在全國1500—2000萬符合生育新政的夫婦中，大約50%-60%意願生第二胎,二三十年後或將成為住房市場新增的主體，這也促使房地產市場未來可持續的發展。
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