無權代理引糾紛 購買房產需謹慎
編輯 ：哈爾濱仲裁委員會仲裁秘書 張倩婷
案情簡介
小周欲購買小劉所有的房屋，與自稱是小劉代理人的小錢簽訂了房屋買賣合同，並於簽訂合同當日向小錢交付2萬元定金。在簽訂合同時，小錢未出示授權委託書。合同簽訂後，小周多次請求小錢出示委託代理手續，但小錢始終未能出示。合同第十二條約定，合同簽訂後，買賣雙方任何一方違約而致使本合同無法履行的，適用定金罰則（買方不買無權要求返還定金，賣方不賣應當雙倍返還定金）。故小周提起仲裁，要求確認房屋買賣合同無效，小劉、小錢共同雙倍返還定金4萬元並承擔仲裁費。
爭議焦點
房屋買賣合同是否有效？
小劉、小錢是否應當共同雙倍返還定金？
仲裁結果
確認房屋買賣合同無效，小錢返還定金2萬元，駁回小周其他仲裁請求。
仲裁評析
小錢以小劉的名義與小周簽訂房屋買賣合同，合同簽訂後未能出示委託代理手續，小周也未提交足以使其相信小錢具有代理權的證據，因此小錢的行為也不構成表見代理，即小錢不具有代理小劉處分房屋的資格，小錢處分小劉房屋的行為系無權代理行為。根據《中華人民共和國合同法》第四十八條規定，行為人沒有代理權，超越代理權或者代理權終止後以被代理人名義訂立的合同，未經被代理人追認，對被代理人不發生效力，由行為人承擔責任。因小錢處分小劉房屋的行為構成無權代理，故小周與小錢以小劉的名義簽訂的房屋買賣合同無效。因此小周要求確認房屋買賣合同無效的請求應予支持。根據《中華人民共和國擔保法》的規定，定金合同性質上為擔保合同，附屬於主合同，當主合同有效時，定金合同才有效，主合同無效則定金合同也無效。因此，小周要求小劉、小錢依據合同約定適用定金罰則的主張無法支持。但根據《中華人民共和國合同法》第五十八條規定，合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還。因此小錢應向小周返還其收取的2萬元定金。根據《中華人民共和國民法總則》第一百七十一條規定，無權代理人簽訂的合同未被追認的，善意相對人可以就其受到的損害請求行為人賠償。如小周簽訂合同時為善意的，且有證據證明其存在損失，可以主張小錢承擔相應的賠償責任。
哈仲提示
廣大市民朋友在簽訂房屋買賣合同時，若不動產權證書記載的所有權人不能親自到場的，應要求對方委託出售房屋的代理人出具書面的授權委託書，確保對方具有處分房屋的資格後再行簽訂房屋買賣合同，以避免後續發生糾紛。
編者簡介
張倩婷
法律碩士，畢業於中國政法大學。
哈爾濱仲裁委員會審理部工作人員，仲裁秘書。
哈爾濱仲裁委員會（簡稱哈仲，英文簡稱HRBAC）是哈爾濱市人民政府依據《中華人民共和國仲裁法》的規定，於1996年8月組建的哈爾濱地區唯一的常設民商事仲裁機構。
哈仲根據當事人的仲裁協議，受理國內外平等主體的公民、法人和其他組織之間的合同糾紛和其他財產權益糾紛，主要包括買賣、贈與、借款、租賃、融資租賃、承攬、建設工程、運輸、技術、保管、倉儲、委託等合同糾紛。
您簽訂合同時需要在合同中籤署仲裁條款
標準仲裁條款如下：
凡因本合同引起的或與本合同有關的任何爭議，均提交哈爾濱仲裁委員會，按照該會的仲裁規則進行仲裁。仲裁裁決是終局的，對雙方均有約束力。
補充仲裁協議示範文本：
雙方因 XX 合同產生糾紛，現提交哈爾濱仲裁委員會，按照該會的仲裁規則進行仲裁。仲裁裁決是終局的，對雙方均有約束力。
約定送達條款：
本合同簽訂人所填寫的地址信息，將作為通知、信件、法律文書等一切書面文件的送達地址。若按該地址送達的相關文件無人簽收或被拒絕簽收，則文件退回之日視為送達之日。
哈爾濱仲裁委員會停車位置示意圖：
哈爾濱仲裁委員會
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傳真：0451-82815770
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