文/易居企業集團·克而瑞分析師 黃錦良
CRIC廣西南寧土拍戰報：今日（10月31日）南寧“銀十”土拍收官戰，相比此前幾場較為平淡，結果懸念不大；最終4幅底價成交，融創、紅星美凱龍、京東、高新區國企喜提新地塊，而沙井3幅配建人才房地塊均流掛，可以說是“一半歡喜一半憂傷”，面對高要求建設地塊，房企表現更加理性態度，不輕易出手。下面我們快速回顧今日土拍，以及來看下次土拍預告。
10月31日南寧土拍回顧
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【1】
西鄉塘、沙井、興寧、綜保區4地塊
融創、紅星美凱龍、京東、高新區國企
歡喜底價拿地，乘區域利好東風
今日成交4幅地塊的基本信息，以及所在板塊的房價信息，如下：
- 西鄉塘區55畝GC2018-099地塊
位於西鄉塘區北際路與永和路交會，直線近距南寧東西向快速路約600米，受市中心朝陽商圈輻射，秀田小學北際路校區、沃爾瑪超市、迪卡儂運動體育用品專賣店等均近鄰該項目。
GC2018-099地塊競得者——廣西浩瀚房地產開發有限公司（母公司融創），成交總價57356.5049萬元（摺合約5.74億元），平均單價1039.5萬元/畝， 平均樓板價2757元/㎡。
099地塊成交信息（來源：克而瑞廣西）
克而瑞廣西數據顯示，2018年1-9月南寧新陽龍騰板塊商品房成交均價11358元/㎡（含裝修價）。目前推售住宅的樓盤主要有奧園永和府、天健城，以及宋都·江韻朝陽（即將首開）。
分析師點評：時隔一年多，融創南寧項目再添貨量。融公館二期地塊將會打造哪條產品線，繼續期待。
- 江南區69畝GC2018-091地塊
位於定秋路以南、沙井大道西側（南寧華南城1號館好百年家居廣場南面，一路之隔），臨近規劃軌道交通線。
GC2018-091地塊競得者——紅星美凱龍家居集團股份有限公司，成交總價28671.0278萬元（摺合約2.87億元），成交單價416萬元/畝， 樓板價2496元/㎡。
091地塊成交信息（來源：克而瑞廣西）
克而瑞廣西數據顯示，2018年1-9月南寧沙井板塊商品房成交均價9452元/㎡（含裝修價）。目前推售住宅的樓盤主要有萬科悅江南、綠地新裡璞悅公館、榮和公園裡、天健西班牙小鎮、中昂國匯以及華南城等。
分析師點評：多年前就有紅星美凱龍家居商場要意向簽約進駐南寧的新聞，但沒有實際項目落地。這次，江南區招商引資重點項目之一——南寧紅星美凱龍第八代家居商場，落地華南城板塊，南寧首個紅星美凱龍的選址終於“實錘”，江南區商貿經濟、家居產業迎來新升級，片區住戶將就近受益。
091地塊位置實景圖（原圖來源：南寧樓盤網）
- 興寧區218畝GC2018-092地塊
位於興寧區五塘鎮崑崙大道南側（外環高速路以東），地塊佔地217.972畝（計容建面約43.45萬㎡），容積率＞2.0且≤2.5，物流倉儲用途為主。
GC2018-092地塊競得者——南寧先程永科物流有限公司（母公司京東），成交總價7629.0123萬元（摺合約0.76億元），成交單價36萬元/畝。
克而瑞廣西數據顯示，2018年1-9月南寧興寧東板塊商品房成交均價9498元/㎡（含裝修價）。目前推售住宅的樓盤主要有嘉和城、綠地城、華夏院子、碧桂園時代城（新盤待首開）、大都公館、國悅九曲灣等。
分析師點評：五塘工業集中區重點引進項目——“京東南寧電子商務產業園及運營結算中心項目”一期用地成功出讓，也給興寧產城融合發展邁出重要一步。興寧區產業園區規劃“一園一區一基地”,即金橋物流園、三塘總部基地、五塘工業集中區,分別重點發展物流項目、機械製造業和農副產品加工產業等。
- 綜保區57畝GC2018-101地塊
位於南寧綜合保稅區銀良路南面、杜鵑路西面（銀海大道以東，南寧繞城高速以南）。地塊佔地57.008畝（計容建面約9.50萬㎡）。項目產業類型為——醫藥製造業；通信設備、計算機及其他電子設備製造業；交通運輸設備製造業類等標準廠房。
GC2018-101地塊競得者——南寧市相思湖新區投資建設發展有限責任公司，成交總價1767.2474萬元（摺合約0.18億元），成交單價31萬元/畝。
克而瑞廣西數據顯示，2018年1-9月南寧五象南板塊商品房成交均價12531元/㎡（含裝修價）。目前推售住宅的樓盤主要有彰泰郡、榮和五象學府等。
分析師點評：隨著多個重大項目落地，五象南板塊的產城融合發展，正在邁入新的階段。
【2】
沙井3幅配建人才房地塊流掛
或因成本增加、利潤被壓縮
房企理性看待，不輕易出手
土拍現場，GC2018-096地塊無人申請競買而流掛。而GC2018-097、GC2018-098地塊僅此一家競買人舉牌應價，即88號競買人“大都”；但88號競買人報價097地塊430萬元/畝，以及098地塊374萬元/畝，均未達到該地塊實際底價（土拍現場主持人揭開的地塊設定的底價），在現場主持人詢問是88號競買人是否加價的3輪10秒倒計時後，仍未有競買人舉牌加價，GC2018-097、GC2018-098均未達到設定底價被國土局收回，即均流拍。
096、97、98地塊出讓結果圖（來源樂居廣西）
整體看，這3幅地塊拿地成本和開發成本偏高，建設條件苛刻，開發項目的利潤被擠壓嚴重，政府設定地塊底價高出開發商的預期。
096、097、098地塊計容建面體量分別為24.39萬㎡、 25.72萬㎡，8.79萬㎡，競買人可申請競買報價底價樓板價分別為3142元/㎡、2080元/㎡、2244元/㎡，申請競買的起始總價分別為約7.66億元、5.97億元、1.97億元。同時，096、097、098地塊公告裡明確建設要求配建較大體量的“人才房”（至少配建400-1000套不等，計容佔比整體體量29%-46%），同時還須按照智慧小區三星級以上建設標準進行開發建設，其中人才房配置不低於350元/㎡的智能家居產品，市場流通商品房須配置不低於200元/㎡的智能家居產品。
其中，096地塊體量雖只有24.39萬方，低容積率1.8，規劃住宅、商務、商業，即可綜合體項目。目前華南城板塊打造低密中高端住宅產品的項目較少，目前所處板塊的商業氛圍和商務氛圍有待加強，房企對當前綜合體項目競拍更為謹慎。
TIPs：以上10月31日出讓地塊的亮點和分析師點評，詳見本文末相關閱讀裡的預告推文。
11月28日南寧土拍預告
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相思湖東路56畝純住宅地塊
起始樓板價2237，限地價4401
11月28日上午10時，將迎來今年11月南寧土拍首戰，高新區1幅純住宅地塊（GC2018-090地塊）揭牌，位於相思湖東路東側、高華路西，地塊西面和西北面即是南寧紅豆風情街（待開業），南面為可利江-心圩江聯通運河，東面接駁高華路，南向1.8公里可達大學東路，而沿地塊北面的可利大道，可快捷到安吉片區、羅文片區。
地塊所建項目將採用裝配式方式建造，裝配率不低於30%，建議採用BIM技術作為裝配式建築的技術支撐。該地塊採用“限房價、限最高地價，競產權移交住房”掛牌公開出讓方式，起始價522萬元/畝，所建商品住房銷售均價（毛坯部分）為7138元/㎡，限地價上限1027萬元/畝。
圖文來源：CRIC廣西；南寧市國土局招拍掛信息；部分圖片來源見文中圖片註釋；
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