深圳城市夜景
我们先来看一组数据，2017年我国出让国有建设用地22.5万公顷同比增长6.4%，出让合同价5.0万亿，同比增长36.7%，部分三线城市地价涨幅扩大。这个增长看起来毫无意外，背景是：在2014年房企大幅缩减拿地开支之后，上头出了个央五条直接推升了一波三年的大牛市行情，这五条分别是
①各商业银行保证正常房地产融资需求；
②积极引导房地产市场信贷市场健康发展；
③商业银行要对个人住房按揭款合理定价；
④提高贷款发放和审批效率；
⑤不许停止个人购房贷款。
鼓励开发商盖房，支持盖房，鼓励买房，支持买房，这就是2015年之后全国楼市集体上涨的根本原因。
在来看一张数据，2014年各项救市政策出台之后，2015年四大房企加大拿地投入，万科保利继续1-2线城市布局，碧桂园恒大继续2,3线城市布局，咱们从数据里也能看出来，2015年碧桂园拿地面积1970.3万平方米巨四大房企第一，拿地金额402亿，一直到2017年碧桂园拿地面积都领先其他三大房企，拿地的金额却只有在2017年的时候超过万科，这期间万科的拿地价一直是第一，从这两张地价图不难看出。
2015年之后碧桂园，恒大疯狂布局2,3,4线城市的背景是：2015年12月20日至21日在北京举行的中央城市工作会议上指出，明年经济社会发展五大任务之一就是化解房地产库存。鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格。
从以上数据我们不难看出，房地产的兴衰跟政策制定息息相关，那到了2018年的时候，房市出现拐点了么？
首先咱们在看一组数据，2018年1-9月，全国300个城市共推出土地20842宗，推出土地面积88834万平方米，同比增加23%；共成交土地17820宗，成交面积73993万平方米，同比增加19%；土地出让金总额为30125亿元，同比增加13%；成交楼面均价为2219元/平方米。土地供给面积增长23%，土地成交面积增长19%，土地出让金增长13%，土地市场目前所有数据均在增长，媒体最近说的最多的就是今年流拍的800宗土地是以往流拍的新高，为什么会出现这样的情况呢？
再来看2018年四大房企拿地数据：2018年截至8月份，万科拿地面积是925.61万平方米对应金额1214.81亿；保利拿地面积649.06万平方米对应金额981.53；恒大1036万平方米对应金额315.12亿；碧桂园2066.86对应金额1132.03亿。
四大房企除了碧桂园其他的今年拿地投入都是收缩的，但是我们看到上面的数据今年土地面积成交是在增长的，这说明一线房企拿地在收缩，多余的地都被1线以外的房企拿走了，所以万科在秋季例会上才搞了个“活下去”的主题放给同行的小弟们看的。
万科作为龙头企业，今年的6300亿回款目标预计完不成了，对于一年营收几千亿的大哥企业来讲回款要是少个几百亿影响也不是致命的，但是如果整个行业都存在这样的问题，如果国家继续不给房企放贷的话，那资金可就越来越紧张了，毕竟过去积累的债务还是要按时还的，另外还有借的外债，随着本币的贬值还款的压力也会越来越大。
万科其实路子还算宽，上个月末刚发了一个超短期融资券，发行了20亿元，利率是3.35%，这个利率真是比贷款买房的都低，融创貌似就不是很乐观了，融创于7月24日发公告称公司发了一笔4亿美元的有限票据，2019年1月27日开始还，每半年还一次，利率8.625%，借外债的肯定是普遍存在的，如果今年到明年本币出现继续贬值的话，那还债的成本自然会上升。
其实这些问题在房市牛市的时候都不是问题，只要盖完房子卖出去把钱收回来就行了，关键的问题就出在目前的政策有变，资金支持的力度有变，个人购房贷款从2014年的支持放贷变成现在的首贷利率上浮15%，多家银行对除一线以外的房企暂停新增授信业务，意思就是不放款。这就好比如包子铺等着借钱还债并且买面粉，而买包子的人等着借钱买包子，现在借钱的成本高了，做包子的老板贷不到款还要面临还款的压力，买包子的人借不到钱还要面临包子涨价的压力，整个市场因为资金利率上升变得都艰难了。
最后再来看一组数据，就能明白房市对ZF财政收入有多么重要了。
2017年1-12月累计，全国一般公共预算收入172567亿元，同比增长7.4%[①]。其中，中央一般公共预算收入81119亿元，同比增长7.1%[②]；地方一般公共预算本级收入91448亿元，同比增长7.7%。全国一般公共预算收入中的税收收入144360亿元，同比增长10.7%；非税收入28207亿元，同比下降6.9%。
土地和房地产相关税收中，契税4910亿元，同比增长14.2%；土地增值税4911亿元，同比增长16.6%；房产税2604亿元，同比增长17.3%；城镇土地使用税2360亿元，同比增长4.6%；耕地占用税1652亿元，同比下降18.6%。
文章开头的数据：2017年我国出让国有建设用地22.5万公顷同比增长6.4%，出让合同价5.0万亿，同比增长36.7%
房地产这一系列的税收加上卖地收入66437亿，占财政收入38%，这还没有算上带动的个钢铁、建材、家电等整个产业链上下游的税收，所以就是这么的一个产业，这么多年的调控目标就两个，避免过热和防止过冷。
2016年以后，市场牛市过热，上头开始本轮的首次调控，截止目前调控主要是调控贷款利率、限购、限贷、限售、调高交易契税以及增值税、限制商改住宅、全面收紧房企融资，这一系列政策实施之后，各地成交量明显下滑，也有局部地区因为供需关系的问题导致摇号买房，今年出现过热的抢楼现象，这些现象主要在一线以及部分二线城市，这些政策之前咱们有解读过，目的不是为了降低价格而是稳定市场。
从政策的导向以及一线房企的数据下滑也能看出短期确实到了冷静期。
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