產業新城作為經濟社會發展的產物，其發展過程也烙下中國經濟發展和城鎮化過程的印記。改革開放開啟了中國經濟社會快速發展的新篇章，也成為中國城鎮化進程的重要推動力。隨著中國第一個對外開放的工業園區，開始成為中國經濟創新和發展的重要載體。
中國經濟的迭代作用，在產業轉型升級的背景下，園區逐步從工業經濟向服務經濟轉變，園區形態也不斷演進以適應當時的經濟發展環境。隨著經濟結構的戰略性調整，我國傳統的以“產業”為主導的產業、工業園區正在向“產城一體化”的綜合性產業新城轉變，其區域功能結構更為複合、全面，對產業服務的配套要求也更為精細化、多元化。
生產要素集聚階段
以勞動密集型的加工製造業為主，城市配套匱乏。這一階段中國處於興辦產業園區之初，既缺乏資金，又缺乏建設管理經驗，因此大部分園區都存在基礎設施建設不完善、行政管理體制較落後的問題，園區一般分佈在城鎮邊緣，基本還是純粹的產業園區，多為單個或同類企業的聚集區，相關生活配套設施極度匱乏，園區就業人員的居住及生活配套還需依託中心城區來完善。
產業主導階段
此時園區以高科技產業為主導，實現產品製造、研發的複合型發展，在此基礎上衍生出一批具有分工協作的關聯企業，並在國家宏觀決策的引導和市場機制調節的雙重驅動下，發展技術密集型產業和高新技術產業，積極構建產業價值鏈，擴大產業集聚，產業間的協同發展初見效應，在某種程度上已經開始形成產業閉環。園區之間依靠降低土地成本吸引外資、技術和企業的策略造成了粗放的土地利用方式，開發區規模不斷擴大，當然這也從另一方面刺激園區向新城快速發展轉型，園區配套設施逐步得到重視。
此時，園區的選址、環境與佈局已經開始重視控制生產性建設用地的面積，而擴大非生產性用地的建設，並強調建設有比較完善的城市生活設施和配套的社會服務體系，包括生活區和公共建築等服務性公共設施及綠化用地等，使園區的發展在獲得經濟效益的同時，社會效益也能得以集聚。
升級、配套完善階段
這一階段，雖然園區仍然比較關注產業發展，但隨著園區功能的不斷完善、人文環境的逐步構建，園區內企業與個人高度聚集，就業人員在園區內就可享受到相應的生活娛樂配套設施，也可同時依賴城市中心附近的配套。
產城融合階段
現代化產業新城階段多以知識密集型的創新產業為主，發展成為多功能的城市綜合體。在該階段，國家對園區開發的重心向提質增效、轉型升級方向轉變，對開發區數量進行適度控制。園區開發過程中更注重新興產業，知識密集型項目的引入，強化園區創新及轉化功能。並以多產業集群的整合發展為主體，一方面提升了產業的整體競爭力，另一方面也加強了集群內企業間的有效合作，發揮了資源共享優勢。
同時以開發運營產業新城為發展方向的產業新城運營商也應運而生，他們憑藉市場化手段，依託專業化的服務平臺，高度重視產業發展與城市擴張之間的內在關係，使得“產城融合”成為支撐區域經濟社會發展的一個突出亮點，具備高勢能優勢的現代化產業新城已然成為產業園區運營的主要方向。
總結
就中國市場化運作的特色園區來說，由於各地產業發展和城鎮化水平存在差異性，各產業園區也處在不斷演化的過程中。按照園區產業是否與城市功能融合，中國產業園區可分為兩大類型，其中大部分產業園區的重點還是聚焦在產業上。
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