产业新城作为经济社会发展的产物，其发展过程也烙下中国经济发展和城镇化过程的印记。改革开放开启了中国经济社会快速发展的新篇章，也成为中国城镇化进程的重要推动力。随着中国第一个对外开放的工业园区，开始成为中国经济创新和发展的重要载体。
中国经济的迭代作用，在产业转型升级的背景下，园区逐步从工业经济向服务经济转变，园区形态也不断演进以适应当时的经济发展环境。随着经济结构的战略性调整，我国传统的以“产业”为主导的产业、工业园区正在向“产城一体化”的综合性产业新城转变，其区域功能结构更为复合、全面，对产业服务的配套要求也更为精细化、多元化。
生产要素集聚阶段
以劳动密集型的加工制造业为主，城市配套匮乏。这一阶段中国处于兴办产业园区之初，既缺乏资金，又缺乏建设管理经验，因此大部分园区都存在基础设施建设不完善、行政管理体制较落后的问题，园区一般分布在城镇边缘，基本还是纯粹的产业园区，多为单个或同类企业的聚集区，相关生活配套设施极度匮乏，园区就业人员的居住及生活配套还需依托中心城区来完善。
产业主导阶段
此时园区以高科技产业为主导，实现产品制造、研发的复合型发展，在此基础上衍生出一批具有分工协作的关联企业，并在国家宏观决策的引导和市场机制调节的双重驱动下，发展技术密集型产业和高新技术产业，积极构建产业价值链，扩大产业集聚，产业间的协同发展初见效应，在某种程度上已经开始形成产业闭环。园区之间依靠降低土地成本吸引外资、技术和企业的策略造成了粗放的土地利用方式，开发区规模不断扩大，当然这也从另一方面刺激园区向新城快速发展转型，园区配套设施逐步得到重视。
此时，园区的选址、环境与布局已经开始重视控制生产性建设用地的面积，而扩大非生产性用地的建设，并强调建设有比较完善的城市生活设施和配套的社会服务体系，包括生活区和公共建筑等服务性公共设施及绿化用地等，使园区的发展在获得经济效益的同时，社会效益也能得以集聚。
升级、配套完善阶段
这一阶段，虽然园区仍然比较关注产业发展，但随着园区功能的不断完善、人文环境的逐步构建，园区内企业与个人高度聚集，就业人员在园区内就可享受到相应的生活娱乐配套设施，也可同时依赖城市中心附近的配套。
产城融合阶段
现代化产业新城阶段多以知识密集型的创新产业为主，发展成为多功能的城市综合体。在该阶段，国家对园区开发的重心向提质增效、转型升级方向转变，对开发区数量进行适度控制。园区开发过程中更注重新兴产业，知识密集型项目的引入，强化园区创新及转化功能。并以多产业集群的整合发展为主体，一方面提升了产业的整体竞争力，另一方面也加强了集群内企业间的有效合作，发挥了资源共享优势。
同时以开发运营产业新城为发展方向的产业新城运营商也应运而生，他们凭借市场化手段，依托专业化的服务平台，高度重视产业发展与城市扩张之间的内在关系，使得“产城融合”成为支撑区域经济社会发展的一个突出亮点，具备高势能优势的现代化产业新城已然成为产业园区运营的主要方向。
总结
就中国市场化运作的特色园区来说，由于各地产业发展和城镇化水平存在差异性，各产业园区也处在不断演化的过程中。按照园区产业是否与城市功能融合，中国产业园区可分为两大类型，其中大部分产业园区的重点还是聚焦在产业上。
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