撰文=徐三刀
根據西安市人民政府《關於授權西鹹新區行使轄區行政和社會管理職能的決定》(市政發〔2017〕30號)文件精神，2018年10月8日，西安官方發佈了《陝西省西鹹新區開發建設管理委員會，西安市住房保障和房屋管理局，關於西鹹新區涉及西安市行政區住房保障和房屋管理職能移交公告》，內容如下：
11月1日起，西鹹新區轄區內涉及西安市行政區的住房保障和房屋管理行政和社會管理全部職能由西鹹新區國土資源與房屋管理局承接、辦理。
2017年6月28日，限購區域擴大至灃東新城，西鹹新區參照執行。2018年7月16日起，對西鹹新區規劃區內實施商品住房價格申報、公示管理。
這絕對是重磅新聞，涉及房屋管理轉移西鹹房管局、國土資源局承接，意味著西鹹樓市從“市管”過度到了“區管”，市場運作或將加強，一部分購房者便有有疑問，西鹹是否會限購？
大致從以下幾個方面進行分析，與大家溝通一下思路，僅做參考：
其一，土地市場：灃西新城地王爆發，土地市場向西燒。
2017年8月29日，碧桂園引發了灃東新城昆明池地王，一畝地1057萬/㎡，樓板價6343元/㎡；2018年2月24日，紫薇地產引發了灃西新城地王，一畝地800萬/㎡，樓板價一平米近4000元/㎡。西鹹土地市場熱度可見一斑。儘管“地王”誕生並不能直指泡沫，但也深刻地反映出了土地市場競爭的激烈程度，尤其是一向以穩健著稱的國企拿地，不得不讓人深思。
2018年，西鹹新區是全市的供地大戶，從市場觀察來看，土地市場反應房企心態，西鹹新區從碧桂園地王之後，土地市場向高看齊。此外，2018年8月1日，涇河新城也出現了土地大單，6宗土地462畝，一共17.96億元。
其二，新房市場：將近兩年時間，灃東新城熱度不減。
2018年1月份，克而瑞發佈《2017年度房企項目銷售排行榜TOP100》名單，西安的藍光·公園華府、碧桂園鳳凰城、陽光城壹號上榜，分列第38、58、82位，銷售金額分別為53.57億元、47.53億元、44.3億元。也就是說，全西安三個銷售神盤，兩個都在灃東新城。2018年，上半年市場，綠地新裡城又以31.21億元，穩居全市第二。
銷售情況反映市場熱度，西鹹新區從2017年開始神盤不斷，確實夠熱。但最熱板塊一直集中於灃東新城，其次分別為秦漢新城、涇河新城，熱度並不均勻。
其三，供給情況：西鹹樓市相對平穩，尚無潮起潮落跡象。
截止目前為止，西鹹新區還沒有出現急劇放量或者供應收縮，即便樓市熱門世紀大道兩側樓盤，供需也相對平衡，沒有出現一房難求，或者說樓盤滯銷。
從2016年底限購以來，西鹹新區一直是非限購板塊的重要市場，即便是灃東部分樓盤限購（限購，如例如綠地新里程、藍光公園華府；不限購，如陽光城壹號），但市場熱度仍然不減，加上秦漢新城、涇河新城、灃西新城良好的消化情況，至今熱度不減。空港新城隨著市場認知上升，也出現了低密度產品快速走量。
此前，西鹹新區五大板塊：灃東新城、灃西新城、涇河新城、秦漢新城、空港新城，灃東新城是西鹹新區唯一限購板塊，而且還不是全區域，根據預售證發放單位區分，還是有一些樓盤不用限購。
限購的灃東新城，也沒有出現暴跌局面，反而藍光、綠地銷售一直領先；不限購的灃東新城，也沒有出現暴漲的局面，陽光城、國潤城，價格基本與限購區一致，沒有過度拉昇。
限購與否，主要是看市場熱度，如果供不應求太過，庫存量見底，一定是考慮限購，增加推盤量；如果市場供需平衡，庫存量穩中去化，那就沒有限購的必要；如果市場供過於求，那一定是緊縮土地供應量和預售證，平衡市場供需。
一個方面，從現在西鹹新區市場來看，還沒有出現過熱過度，沒有限購的提前條件，即便是已經限購的灃東新城部分，也是沒有出現暴漲，或者是不分樓盤千人搶盤，未來在西鹹新區政策加碼，缺乏操作前提。
另一方面，截至目前為止，全國限購解除城市只有蘭州取消部分區限購，西固區、九州開發區、高坪偏遠區域的住房限購政策取消。但只要去過蘭州老城區、偏遠地區就會發現，供過於求，新房市場根本就沒有操作必要。
如果灃東新城解除限購，可能又要遭到輿論暴擊，又一次把西安抬到風口浪尖上。此次公告，只會是一次職能交接，與限購與否無關。但此次，職能交接之後，西鹹新區進入自管階段，責權或將更加清晰。
一旦賦予了西鹹新區“社會職能”，管委會將不僅只負責經濟事務，是否就從“準政府”自管，進入了“真政府”自管？
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