撰文=徐三刀
根据西安市人民政府《关于授权西咸新区行使辖区行政和社会管理职能的决定》(市政发〔2017〕30号)文件精神，2018年10月8日，西安官方发布了《陕西省西咸新区开发建设管理委员会，西安市住房保障和房屋管理局，关于西咸新区涉及西安市行政区住房保障和房屋管理职能移交公告》，内容如下：
11月1日起，西咸新区辖区内涉及西安市行政区的住房保障和房屋管理行政和社会管理全部职能由西咸新区国土资源与房屋管理局承接、办理。
2017年6月28日，限购区域扩大至沣东新城，西咸新区参照执行。2018年7月16日起，对西咸新区规划区内实施商品住房价格申报、公示管理。
这绝对是重磅新闻，涉及房屋管理转移西咸房管局、国土资源局承接，意味着西咸楼市从“市管”过度到了“区管”，市场运作或将加强，一部分购房者便有有疑问，西咸是否会限购？
大致从以下几个方面进行分析，与大家沟通一下思路，仅做参考：
其一，土地市场：沣西新城地王爆发，土地市场向西烧。
2017年8月29日，碧桂园引发了沣东新城昆明池地王，一亩地1057万/㎡，楼板价6343元/㎡；2018年2月24日，紫薇地产引发了沣西新城地王，一亩地800万/㎡，楼板价一平米近4000元/㎡。西咸土地市场热度可见一斑。尽管“地王”诞生并不能直指泡沫，但也深刻地反映出了土地市场竞争的激烈程度，尤其是一向以稳健著称的国企拿地，不得不让人深思。
2018年，西咸新区是全市的供地大户，从市场观察来看，土地市场反应房企心态，西咸新区从碧桂园地王之后，土地市场向高看齐。此外，2018年8月1日，泾河新城也出现了土地大单，6宗土地462亩，一共17.96亿元。
其二，新房市场：将近两年时间，沣东新城热度不减。
2018年1月份，克而瑞发布《2017年度房企项目销售排行榜TOP100》名单，西安的蓝光·公园华府、碧桂园凤凰城、阳光城壹号上榜，分列第38、58、82位，销售金额分别为53.57亿元、47.53亿元、44.3亿元。也就是说，全西安三个销售神盘，两个都在沣东新城。2018年，上半年市场，绿地新里城又以31.21亿元，稳居全市第二。
销售情况反映市场热度，西咸新区从2017年开始神盘不断，确实够热。但最热板块一直集中于沣东新城，其次分别为秦汉新城、泾河新城，热度并不均匀。
其三，供给情况：西咸楼市相对平稳，尚无潮起潮落迹象。
截止目前为止，西咸新区还没有出现急剧放量或者供应收缩，即便楼市热门世纪大道两侧楼盘，供需也相对平衡，没有出现一房难求，或者说楼盘滞销。
从2016年底限购以来，西咸新区一直是非限购板块的重要市场，即便是沣东部分楼盘限购（限购，如例如绿地新里程、蓝光公园华府；不限购，如阳光城壹号），但市场热度仍然不减，加上秦汉新城、泾河新城、沣西新城良好的消化情况，至今热度不减。空港新城随着市场认知上升，也出现了低密度产品快速走量。
此前，西咸新区五大板块：沣东新城、沣西新城、泾河新城、秦汉新城、空港新城，沣东新城是西咸新区唯一限购板块，而且还不是全区域，根据预售证发放单位区分，还是有一些楼盘不用限购。
限购的沣东新城，也没有出现暴跌局面，反而蓝光、绿地销售一直领先；不限购的沣东新城，也没有出现暴涨的局面，阳光城、国润城，价格基本与限购区一致，没有过度拉升。
限购与否，主要是看市场热度，如果供不应求太过，库存量见底，一定是考虑限购，增加推盘量；如果市场供需平衡，库存量稳中去化，那就没有限购的必要；如果市场供过于求，那一定是紧缩土地供应量和预售证，平衡市场供需。
一个方面，从现在西咸新区市场来看，还没有出现过热过度，没有限购的提前条件，即便是已经限购的沣东新城部分，也是没有出现暴涨，或者是不分楼盘千人抢盘，未来在西咸新区政策加码，缺乏操作前提。
另一方面，截至目前为止，全国限购解除城市只有兰州取消部分区限购，西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策取消。但只要去过兰州老城区、偏远地区就会发现，供过于求，新房市场根本就没有操作必要。
如果沣东新城解除限购，可能又要遭到舆论暴击，又一次把西安抬到风口浪尖上。此次公告，只会是一次职能交接，与限购与否无关。但此次，职能交接之后，西咸新区进入自管阶段，责权或将更加清晰。
一旦赋予了西咸新区“社会职能”，管委会将不仅只负责经济事务，是否就从“准政府”自管，进入了“真政府”自管？
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