從上世紀90年代末第一個寫字樓誕生起，成都的寫字樓市場至今已有近20年的發展歷程，經歷了從萌芽期到培育期再到快速發展期的進階，市場格局也從傳統CBD單核發展向“市中心+南延線”雙核發展再向“2+1”新格局完成了演變。借本報改革開放40週年特別策劃之際，記者藉助世邦魏理仕華西區研究部資深經理林晴嵐的梳理，為讀者呈現成都寫字樓市場20年的成長史。
以CBD、東大街為中心的單核發展格局顯現（1998-2006年）
1998年底，位於傳統CBD的川信大廈落成，揭開了成都寫字樓發展的序幕。此後9年間，市場經歷了漫長培育期，2005年首座甲級寫字樓時代廣場入市。
1998年，成都第一個寫字樓——川信大廈建成。項目位於人民南路，是成都市的標誌性建築之一，曾獲得“國家級示範大廈”殊榮。上世紀90年代末，川信大廈已是眾多上市公司、外資投資機構的首選商務場所之一。
2003年，威斯頓聯邦大廈成為人民南路第一個寫字樓，曾用名美嶺大廈，因前任開發商實力不濟而成爛尾樓。後來怡和置業接手，以出色的營銷策劃一掃爛尾樓留下的負面影響，短時間內租售一空。
2005年，時代廣場建成，項目位於總府路和紅星路交匯處，處於成都市核心商業中心地帶，這也是成都第一個甲級寫字樓。同年，爪哇控股集團接手中環廣場，雙塔結構的造型、巨大的體量、顯眼的地理位置令其成為焦點，鹽市口商圈一個標誌性的建築物就此誕生。
記者點評：截至2006年，CBD、東大街成為各類企業落戶成都的辦公首選地，其中以時代廣場、中環廣場為代表的寫字樓成為外資企業佔比最高的項目，時至今日仍排名前列。
高新南區新興市場（金融城+大源）起步發展（2006-2013年）
自2006年起，成都寫字樓市場進入快速發展時期。首個位於城南金融城的寫字樓於2006年上半年落成。2010年，國際甲級標準的高品質寫字樓——仁恆置地廣場的交付開啟了成都建設高端大型城市綜合體的新篇章。截至2013年底，成都市甲級寫字樓項目數量已增至20個，存量增加至168萬平方米，其中，諸如網絡地板的增高、新風系統的引入、高速電梯的配置等硬件指標的變化標誌著項目品質的提升，亦成為吸引企業入住的重要因素。
高新國際廣場和香格里拉中心分別於2006年和2007年建成，這一時期，成都優質項目助力市場邁入新高度，全市寫字樓平均租金年增長率錄得歷史新高，達12.9%，甲級租金年增長率錄得歷史最高17.8%。
隨後的五年間，高地中心、仁恆置地廣場、平安財富廣場、華潤大廈、中海國際中心、來福士廣場等相繼亮相，成都寫字樓市場加速發展，迎來首個供應高峰，年新增供應量首破100萬平方米，拉動全市寫字樓總存量破200萬平方米，首次位列二線城市第一。其中超四成的新增供應面積落於高新南區，甲級寫字樓年新增供應量超60萬平方米，拉動甲級寫字樓總存量首破100萬平方米。
2013年，棕櫚泉國際中心和國際金融中心面世，全市寫字樓新增供應量再次攀高，年新增供應量近120萬平方米，為歷史最高值，拉動全市寫字樓總存量增加至387萬平方米，年淨吸納量錄得約78萬平方米。其中甲級寫字樓年淨吸納量錄得約33萬平方米，首次位列全國第一。
記者點評：得益於國內經濟的高速發展，內資尤其是本土企業逐漸成為甲級寫字樓需求的主力，同時，甲級寫字樓的地理版圖拓展至南延線等新興商務區。
三環內市區+高新南區 雙核發展格局成型（2014-2016年）
2014年至2016年，甲級寫字樓開發出現井噴，市場版圖進一步向新興商務區等外圍區域擴張。三年間，新增供應超過100萬平方米，總存量突破270萬平方米。
伴隨寫字樓版圖的擴張，新興商務區快速發展。其中南延線板塊憑藉巨大的租金吸引力、逐步完善的商務配套及優質產業政策等因素成為成都最具規模的新興商務區。2015年，高新南區寫字樓市場年淨吸納量首次超過三環內市區。其中，成都TMT（科技新媒體）行業持續高速發展，帶動辦公需求釋放，首次位列全市寫字樓市場新增租賃前三大需求來源。
至此，市中心和南延線的“雙核”市場成型，同時需求結構持續變化，內資企業甚至中小型企業開始主導市場，甲級寫字樓租戶辦公需求呈明顯擴張趨勢。
2016年，全市寫字樓存量超過600萬平方米，甲級寫字樓年淨吸納量高達30萬平方米，首次超過乙級寫字樓年淨吸納量。
記者點評：這一階段以密集供應為特點，供過於求的市場格局顯現，寫字樓市場完成了業主主導向租戶主導市場的轉變。優質項目的業主不再一味追求硬件品質的攀升，開始注重提升租戶辦公體驗。
“2+1”新格局 三環內市區+高新南區+天府新區（2017年至今）
2017年下半年，天府新區起步發展，成都寫字樓市場歷經從傳統核心商務區到南延線的發展階段，未來市場發展的區位熱點將繼續南拓，天府新區的發展將成為投資市場新機遇，未來三年將有超過130萬平方米的新增供應，凸顯區位價值演變的思維。
2017年，中鐵卓越中心建成，天府新區第一個寫字樓誕生。這一年，成都甲級寫字樓存量超過300萬平方米，年淨吸納量錄得超40萬平方米，創歷史新高，且位列全國第三。三環內市區和高新南區存量基本平分秋色，各佔一半。全市寫字樓租金也自2012年來首次觸底反彈，單季租金漲幅為0.4%。
2018年，天府新區第一個甲級寫字樓——藍潤ISC亮相。今年上半年，成都甲級寫字樓淨吸納量錄得34萬平方米，上升到全國第二，僅次於上海，全市寫字樓租金半年增長5.9%，漲幅居全國第一，TMT（科技新媒體）行業首次成為全市寫字樓新增租賃第一大需求來源。高新南區寫字樓淨吸納量錄得約43萬平方米，為三環內市區淨吸納量的超兩倍之多。
記者點評： 南延線板塊甲級寫字樓存量超傳統核心商務區，加上四川自貿區等政策效應疊加，以高新科技為代表產業在南延線快速發展，產業聚集作為基礎，加之商業、住宅等業態逐步成熟，地鐵、幹道、綠地、醫院等配套設施日臻完善，人口導入持續加持這一區域。至此，成都寫字樓市場呈現“2+1”全新格局。
展望▶
受寫字樓市場規律影響，成都寫字樓租金整體被低估，與樓宇硬件品質不匹配。2017年持續回暖的辦公需求提振業主信心，市場情緒明顯改善，業主議價能力顯著提升。
未來兩年，成都寫字樓市場年均新增供應將維持在60-70萬平方米，供應端呈現穩中回落走勢。2020年後，天府新區寫字樓市場的快速發展將給市場帶來新一輪供應潮。而在需求端，成都新經濟引領城市發展，帶動企業及人才持續流入，構築辦公需求回升根基，供需關係得到改善。
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