距離2018年結束還有兩個月，地產人你的壓力大嗎？
今年被稱為房企的“小年”，限價限售等調控政策力度加大，房企債務壓頂融資又難，大家普遍覺得日子不太好過，表現在土地市場上，以往不差錢的房企拿地格外謹慎，多地土地流拍，流拍率創七年新高。
業內“活下去”成了基調，氛圍頗為悲壯，但是地產人，你千萬不要被騙了，未來兩個月將是房企近兩年拿地的最好時機，已經有房企開始行動，逆週期大規模收割地塊，擴大規模。真正想活下去的都在拿地，你若此時還不行動，可能真的活不下去了！
現在的土地儲備規模決定了以後的銷售規模，更決定了在下一輪行業洗牌時是否能夠立足。明源君根據市場週期判斷，未來兩個月將是房企近兩年拿地的最好時機，在這兩個月囤好彈藥，明年可以在規模戰中殺出重圍。現在土地市場低迷，很多人不理解為什麼接下來兩個月是拿地最好時機，接下來小編分別從供應、競爭對手、拿地成本、行業週期等方面一一分析。
1、供應井噴：四季度土地供應進入小高潮 多地密集推地
今年多地的土地拍賣讓人大跌眼鏡，黃金位置的地塊無人競拍，地王風光不再，變得黯淡。根據中原地產研究中心統計，2018年前9個月，宅地流標劇增，同比上漲148%；土地成交溢價率持續低位，85%的城市溢價率出現了下調。
原本能賣高價的土地紛紛在市場上“折戟”，第四季度土地供應會減少嗎？事實上是，第四季度將是土地供應小高潮，土地供應大幅增加，供應的數量和質量也會提高，原因有二：
❶因為部分地方政府存在土地財政壓力，今年流拍率是七年之最，多地對土地財政依賴程度較高，流拍的地或拆分或降價，會在第四季度密集推出。
❷大部分地方政府要完成年度供地指標。每年到年底，為了完成年度供地計劃，土地供應都會增多，尤其是今年流拍的地塊甚多，第四季度的土地供應壓力加大，市場很可能會進入供過於求的階段。
以北京為例，10月23日-24日，連續兩天北京推出14宗地，其中12宗為住宅地塊，包括8宗限競房用地、3宗共有產權住房用地、1宗商品住房用地，供地規模可以用井噴來形容。
2、競爭對手少了：房企過冬拿地計劃縮減
今年“金九銀十”成色不足，樓市不振，房企過冬論相信大家最近看了很多，總結來說是以價換量加快項目去化，拼力回籠現金，一些房企表示減慢拿地速遞，甚至要停止拿地。
部分房企拿地態度，來源CRIC
以往的土拍競爭激烈，據瞭解，一些熱門地塊，房企都要準備十幾個“馬甲分身”提高競拍成功率，可謂是各顯神通。現在土地市場降溫，競拍人數減少，一二線城市的地塊有的連一個競標者都沒有，對比以前“搶破頭”的情況，現在供應多了，競爭對手還少了，不抓緊拿地實在說不過去。
房地產行業的馬太效應今年越發顯著，恆者恆強，土地資源向大房企集中，中小房企此次若再拿不到地，很可能會被“大魚吃小魚”。
3、地價降了：已經有地方調整了土地價格
土地市場正在慢慢迴歸理性，部分反應敏捷的地方政府已經開始調整土地價格，地價真的降了。今年下半年以來，低溢價、零溢價成交地塊是土地市場的主流，數據顯示，三季度全國住宅用地零溢價成交地塊佔總成交宗數的59.2%。
麵粉貴過麵包，宏觀調控限價令的政策下，房企利潤空間不斷被壓縮下滑，但同時限價令也帶來另一個影響，地價在倒逼下進入調整期，不斷下降，趨於理性。
對房企來說，地價調整到位的城市，用低成本拿地，可能撐起明後年的銷售高利潤！前兩個月山西太原的“史詩級流拍”是輿論熱點，太原推出熱點區域8塊黃金地塊進行拍賣，結果八塊地全部流拍，且其中六幅地塊沒有一家開發商報名。
第一輪流拍後，太原8塊地降價20億再拍。圖片來源：政府官網。
10月25日，僅隔兩個月，太原降價20億再次拍賣8塊地，華僑城以116.017億元獲得8宗地塊，據觀點地產報道，競拍現場只有華僑城一家參與。
另一個城市南京拿出的地塊也降價了。南京江北新區拍出讓2幅地塊，，其中一地塊樓面起拍價6808元/㎡，限制樓面價9787元/㎡，這個價格與區域最高地價低了近8000元/㎡。
購房者在房價上漲時願意出手買房，買高不買地，在房價下滑時反而猶豫。換到房企這一邊，旺市時地王頻出，各家高價買地，淡市時都不願出手。明源君認為，要看準淡市時機果斷出手，積極補倉，一來以低成本入手高性價比地，拿地價和售房價的差越大，利潤越高；二來拿地擴大規模，銷售規模大了，未來融資成本會更低更容易，有了現金流保障，房企在明年更有底氣。
4、把握土地市場的週期變化：抄底拿地
在宏觀調控下，樓市早已進入“超級鳥籠”行情，即房價不會大漲也不會大跌。而土地市場也有自身的週期變化，週期有波峰、谷底，明源君認為第四季度地價接近谷底，未來地價可能保持理性，但土地供應會減少，也就是說，現階段的土地供過於求現象不會太久，錯過之後土地市場回溫，大批房入市競爭，拿地會依舊困難。
市場上行週期時，房企資金充裕，土地市場競爭激烈，帶來高溢價、高成交。而在市場下行週期，房企拿地減少，土地流拍增多，溢價率低，依賴土地財政的地方政府初期會增大土地供應數量，激起房企拿地熱情，但如果流拍流標持續增多，地方政府的供地意願降低，數量會慢慢減少，繼而調整供地計劃。
2018年房地產行業洗牌加劇，上半年已有被資金拖累的房企出局，土地儲備與明年銷售規模正相關，房企把握住此輪土地市場的週期，抄底拿地，擴大規，小編認為在下一輪行業洗牌中，儲備好彈藥的房企應對會相對從容。
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