利用楼市调整期，
低价拿地、囤地待涨的行为
将在深圳遭遇“迎头痛击”
记者从深圳市规划和国土资源委员会获悉，深圳已从10月17日起正式实施《深圳市建设用地开工竣工管理办法（试行）》（下简称《管理办法》）。
《管理办法》对深圳市建设用地的开工、竣工等关键环节做出明确定义，并提出了新的时限要求以及违规的处理办法等。
什么是“囤地待涨”？
❶ 利用楼市调整期，低价拿地，然后选择延迟开工竣工的方式，减少低价入市的风险；
❷ 楼市旺季拖延项目入市，以求后期更高的售价，获取更高利润。
在外界眼中，这种往往闲置数年延迟开工、竣工的地块为开发商的“囤地”，与“捂盘惜售”一样，“囤地待涨”也会导致按时入市的商品住宅项目相对减少，加剧热点城市市场中的供需矛盾，推高楼市对房价上涨的心理预期。
出台背景
加强土地供应后期批后监管力度
对于《管理办法》出台的背景，深圳市规土委解读称，批后监管是土地利用管理的重要环节，出台此新政的目的是为了加强土地供应后期批后监管力度，保障土地使用权出让合同的履行，预防土地闲置，提高土地节约集约利用水平。
根据相关调查数据显示，近年来深圳建设用地按时开竣工比例普遍偏低，特别是产业用地不按照合同约定开发建设情形较为严重，合同履约及开发建设情况不理想。
为规范建设用地开发建设管理、解决开竣工逾期违约成本低等问题，需从政策制度上进一步加以规范。
《管理办法》在现行政策基础上，通过对开竣工期限、违约原因认定及处理原则、违约金缴交基数、监管职责等内容进行明确规定，进一步规范开竣工延期管理工作。
住房类建设项目：
应在签约1年内开工4年内竣工
《管理办法》第三条第一项显示，主体功能为住房类建设项目应在划拨决定书签发之日或出让合同签订之日起1年内开工建设，自划拨决定书签发之日或出让合同签订之日起4年内竣工。
即自划拨决定书签发之日或出让合同签订之日起4年内，土地使用权人需依法取得整宗地的规划验收合格证明或建设工程竣工验收备案证明。
非住房类建设项目：
1. 建筑面积不超5万平方米、建筑高度不超100米的，1年内开工，3年内竣工；
2. 建筑面积超10万平米2年半内开工，6年内竣工
深圳市规土委表示，目前国家除住房建设项目明确了开工竣工期限以外，其他用途用地项目并未作明确规定。
为合理确定建设项目的开工竣工期限，按照建筑设计及施工的有关规定，在综合以往工作实际以及充分征求意见的基础上，选取了“建筑高度”和“建筑规模”两个关键指标作为确定具体建设项目开工、竣工期限的依据。
考虑到不同的建筑高度和建设规模，所采用的建筑设计、建造工艺、施工难度、工程体量完全不同，对项目开发建设的工期产生直接影响。
因此，《管理办法》中“建筑高度”采用《民用建筑设计通则》（GB 50352—2005）关于超高层建筑高度（超过100米）进行区分。“建筑面积”以5万、10万平方米作为建筑面积为界点，合理确定开竣工期限。
依据《管理办法》，主体功能为非住房类建设项目，建筑面积不超5万平方米、建筑高度不超100米的，1年内开工，3年内竣工；建筑面积超过10万平方米的两年半内开工，6年内竣工。
违约责任——
自身原因开工逾期一年将按闲置土地处置
值得注意的是，为了保持政策的延续性，避免因政策修订而导致新的问题产生，根据“从旧从轻”的原则：
本办法实施前已签订土地出让合同的项目，符合条件的建设项目土地使用权人
❶ 可申请按新办法调整开工竣工期限和违约责任；
❷ 可按已签订的出让合同约定执行，出让合同未约定的，按照《管理办法》执行。
何种原因导致未按时开竣工的情形可免受处置？《管理办法》详细列举了七种非土地使用权人自身原因的情形。
但同时，深圳市规土委解读表示，对企业自身原因未按期开工的，为避免规避闲置土地处置，不再延长开工期限，开工期超期满一年后将按闲置土地相关规定进行处置。
申请延期——
只可延期1次且最长不得超过2年
此外，《管理办法》中规定，土地使用权人申请竣工延期的，
❶ 应在竣工期届满前3个月内提出申请，并按申请延长竣工的期限缴纳违约金。
违约金标准为每延长3个月，按合同地价的1.5%计收；不足3个月的，按1.5%计收。
❷ 申请延期只可延期1次且最长不得超过2年。
❸ 土地使用权人按规定缴纳违约金后，竣工期限按原出让合同约定的竣工期限顺延。
未申请延期——
逾期满2年（含2年）的，可按合同地价的20%计收违约金
土地使用权人未申请竣工延期但实际竣工逾期的——
❶ 逾期2年以内按照前款规定标准缴纳违约金；
❷ 逾期满2年（含2年）的，土地使用权出让方可按合同地价的20%计收违约金；
❸ 如实际逾期期限按照前款规定测算应缴纳违约金的比例高于20%的，按实际测算的比例计收；
❹ 可以按划拨决定书或出让合同的规定、约定无偿收回土地使用权及地上建筑物、附着物。
❺ 竣工违约的应支付的违约金大幅提高。
閱讀更多 虎嗅時間 的文章
