利用樓市調整期，
低價拿地、囤地待漲的行為
將在深圳遭遇“迎頭痛擊”
記者從深圳市規劃和國土資源委員會獲悉，深圳已從10月17日起正式實施《深圳市建設用地開工竣工管理辦法（試行）》（下簡稱《管理辦法》）。
《管理辦法》對深圳市建設用地的開工、竣工等關鍵環節做出明確定義，並提出了新的時限要求以及違規的處理辦法等。
什麼是“囤地待漲”？
❶ 利用樓市調整期，低價拿地，然後選擇延遲開工竣工的方式，減少低價入市的風險；
❷ 樓市旺季拖延項目入市，以求後期更高的售價，獲取更高利潤。
在外界眼中，這種往往閒置數年延遲開工、竣工的地塊為開發商的“囤地”，與“捂盤惜售”一樣，“囤地待漲”也會導致按時入市的商品住宅項目相對減少，加劇熱點城市市場中的供需矛盾，推高樓市對房價上漲的心理預期。
出臺背景
加強土地供應後期批後監管力度
對於《管理辦法》出臺的背景，深圳市規土委解讀稱，批後監管是土地利用管理的重要環節，出臺此新政的目的是為了加強土地供應後期批後監管力度，保障土地使用權出讓合同的履行，預防土地閒置，提高土地節約集約利用水平。
根據相關調查數據顯示，近年來深圳建設用地按時開竣工比例普遍偏低，特別是產業用地不按照合同約定開發建設情形較為嚴重，合同履約及開發建設情況不理想。
為規範建設用地開發建設管理、解決開竣工逾期違約成本低等問題，需從政策制度上進一步加以規範。
《管理辦法》在現行政策基礎上，通過對開竣工期限、違約原因認定及處理原則、違約金繳交基數、監管職責等內容進行明確規定，進一步規範開竣工延期管理工作。
住房類建設項目：
應在簽約1年內開工4年內竣工
《管理辦法》第三條第一項顯示，主體功能為住房類建設項目應在劃撥決定書籤發之日或出讓合同簽訂之日起1年內開工建設，自劃撥決定書籤發之日或出讓合同簽訂之日起4年內竣工。
即自劃撥決定書籤發之日或出讓合同簽訂之日起4年內，土地使用權人需依法取得整宗地的規劃驗收合格證明或建設工程竣工驗收備案證明。
非住房類建設項目：
1. 建築面積不超5萬平方米、建築高度不超100米的，1年內開工，3年內竣工；
2. 建築面積超10萬平米2年半內開工，6年內竣工
深圳市規土委表示，目前國家除住房建設項目明確了開工竣工期限以外，其他用途用地項目並未作明確規定。
為合理確定建設項目的開工竣工期限，按照建築設計及施工的有關規定，在綜合以往工作實際以及充分徵求意見的基礎上，選取了“建築高度”和“建築規模”兩個關鍵指標作為確定具體建設項目開工、竣工期限的依據。
考慮到不同的建築高度和建設規模，所採用的建築設計、建造工藝、施工難度、工程體量完全不同，對項目開發建設的工期產生直接影響。
因此，《管理辦法》中“建築高度”採用《民用建築設計通則》（GB 50352—2005）關於超高層建築高度（超過100米）進行區分。“建築面積”以5萬、10萬平方米作為建築面積為界點，合理確定開竣工期限。
依據《管理辦法》，主體功能為非住房類建設項目，建築面積不超5萬平方米、建築高度不超100米的，1年內開工，3年內竣工；建築面積超過10萬平方米的兩年半內開工，6年內竣工。
違約責任——
自身原因開工逾期一年將按閒置土地處置
值得注意的是，為了保持政策的延續性，避免因政策修訂而導致新的問題產生，根據“從舊從輕”的原則：
本辦法實施前已簽訂土地出讓合同的項目，符合條件的建設項目土地使用權人
❶ 可申請按新辦法調整開工竣工期限和違約責任；
❷ 可按已簽訂的出讓合同約定執行，出讓合同未約定的，按照《管理辦法》執行。
何種原因導致未按時開竣工的情形可免受處置？《管理辦法》詳細列舉了七種非土地使用權人自身原因的情形。
但同時，深圳市規土委解讀表示，對企業自身原因未按期開工的，為避免規避閒置土地處置，不再延長開工期限，開工期超期滿一年後將按閒置土地相關規定進行處置。
申請延期——
只可延期1次且最長不得超過2年
此外，《管理辦法》中規定，土地使用權人申請竣工延期的，
❶ 應在竣工期屆滿前3個月內提出申請，並按申請延長竣工的期限繳納違約金。
違約金標準為每延長3個月，按合同地價的1.5%計收；不足3個月的，按1.5%計收。
❷ 申請延期只可延期1次且最長不得超過2年。
❸ 土地使用權人按規定繳納違約金後，竣工期限按原出讓合同約定的竣工期限順延。
未申請延期——
逾期滿2年（含2年）的，可按合同地價的20%計收違約金
土地使用權人未申請竣工延期但實際竣工逾期的——
❶ 逾期2年以內按照前款規定標準繳納違約金；
❷ 逾期滿2年（含2年）的，土地使用權出讓方可按合同地價的20%計收違約金；
❸ 如實際逾期期限按照前款規定測算應繳納違約金的比例高於20%的，按實際測算的比例計收；
❹ 可以按劃撥決定書或出讓合同的規定、約定無償收回土地使用權及地上建築物、附著物。
❺ 竣工違約的應支付的違約金大幅提高。
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