2018年的夏天，长租公寓这个资本的新宠迎来了它的至暗时刻。从自如蛋壳抢房，到鼎家“爆仓”，从我爱我家违规转租公租房，到挥之不去的“甲醛房”阴霾……各种问题接踵而至，每一个都成为全民热议的焦点。然而，当我们跳出事件本身，就会惊奇地发现，这些问题都有一个共同的特点：话题中的公寓企业都属于分散式公寓。
同样是长租公寓，为什么分散式公寓的问题被频频曝光呢？相比之下，集中式长租公寓就完全没有问题吗？带着这些问题，让我们开始对集中式、分散式公寓的对比与探讨。
为了便于理解，我们先来科普一下分散式公寓和集中式公寓这两个概念。国内长租公寓主要有两种形态，即集中式公寓和分散式公寓。集中式公寓是指租赁平台拿下整栋或整栋中的几层，统一进行改造后出租的一种模式。分散式公寓则主要是拿下分散在各个小区里的个人房源，进行简单装修装配后，以公寓品牌对外出租。
分散式按套拿房，集中式按栋拿楼
根据前瞻产业研究院发布的《2018-2023年中国互联网+长租公寓商业模式创新与投资战略规划分析报告》，截至2017年末，国内公寓市场中，分散式公寓占比75%、集中式占比17%、服务式占比8%。从企业数量上看，目前分散式公寓占据了绝对优势。
此外，在房源数量上，分散式公寓也远超集中式公寓。仅自如和相寓两家，累计房间数量就已超过100万，让集中式公寓望其项背。
集中式公寓与分散式之所以有如此悬殊的规模之差，归根结底还是与两者的房源获取方式有关。集中式公寓拿房是一栋一栋的拿，分散式公寓则是一套一套的拿。产品的形态和获取渠道决定，集中式的房源成本更高，前期投入更重，面临不确定性风险更多。
对于分散式公寓来说，房子都是现成的，且比起集中式公寓，分散式公寓的前期投入要小很多。只要交上租金和押金，房源便手到擒来。如果房源本身装修不错，公寓只需简单装配便可将房源迅速上架。
而集中式公寓就没这么简单了，即使是有足够的资金，要拿下一整栋楼也不是一件简单的事。要选址、做可行性分析、与业主洽谈，拿到房源后还要重新设计规划、装修，甚至开发建设……从开始筹划到房源进入市场最少也需要好几个月的时间。可见，与分散式公寓相比，集中式公寓的门槛高了不止一点点。
自如（深圳）城市总经理郭伟就曾表示：“三年前，自如来深圳的时候有想过，是不是应该同时做分散式和集中式，但最后决定做分散式的。我们发现在深圳最快能接触到客户以及提升规模的肯定是分散式的。集中式的公寓，不利于产品（规模）的发展，集中式公寓好不容易拿下一栋也只有两三百间。”正因为如此，在行业发展初期，分散式公寓能够抢先一步迅速拓展房源规模，抢占市场。
但讽刺的是，无论是房源规模排名第一的自如，还是第二、第三的相寓和蛋壳，都成为了这个夏天公寓负面的主角。此外，还有更多的分散式公寓因为资金链断裂而倒闭。分散式公寓的房源获取虽然相对容易，但同时也意味着更大的管理半径和更复杂的财务管理。对于此前“爆仓”的鼎家公寓，水滴管家CEO冯玉光就表示：“公寓公司如果没有合格财务人员对公司的经营情况和现金流情况进行分析和管理，就如同一辆没有刹车系统、在大雾天狂奔的汽车，是十分危险的。”
同样处于行业发展初期，同样面临政策的不健全、行业的各种痛点，相比之下，跑得更快的分散式公寓自然也就暴露出了更多的问题。
分散式靠存量，集中式做增量
除了在市场占比和房源规模上有着较大差距外，分散式公寓和集中式公寓的房源来源渠道也有着质的差别。分散式公寓主要是从分散的房东手中取得房源，这些房源本来就是闲置的、用于出租的住宅，也就是通常说的存量房源 ；而集中式公寓主要是通过将酒店、商用等原本不是住宅的建筑改建成适合居住的房子来获得房源，我们通常称其为增量房源。
相比于分散式公寓，集中式公寓的房源获取渠道会更加丰富。一方面可以通过将酒店、办公等非居住建筑转为租赁房源，盘活存量资源；另一个方面可以还在集体建设用地、租赁用地上新建租赁房源。除此以外，不少城市对于商品住房建设还规定了一定比例的自持租赁住房。
早在2015年，政府就已经在探索如何通过农村集体用地来供给租赁市场。2017年，政策的靴子终于落地，国土资源部、住房城乡建设部联合发文，确定北京、上海、广州等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，在未来5年内13城市供应1000万套租赁房源。1000万套是什么概念？业内人士提供了一个参考数据：二房东在中国发展了十几年，到现在全中国二房东手里的房子不超过200万套，长租公寓也就150多万套。
可以预见，未来几年，会有相当数量的集中式公寓建成并投入市场。更重要的是，这些增量房源进入市场能后，能极大缓解住房租赁市场紧张的供需关系。
再回头看8月初自如蛋壳抢房事件，之所以深遭诟病，根本原因还是分散式公寓收房的来源都是存量房源，在租赁住房本就供不应求的北京，租赁机构争抢房源，在一定程度上进一步加剧了供需失衡。虽然其N+1模式能够增加一些单间供应，但相比于集中式而言，只能算杯水车薪。
分散式靠资本裹挟狂奔，集中式更有赖于政策加持续航
当然，集中式公寓也不是完全没有问题，9月12日，世联红璞公寓的嘉禾望岗门店就因“违建”而收到了限期拆除告知书。在此之前的春节期间，新派公寓也曾因为物业易主纠纷遭遇断水断电16天，上千万的租约打水漂。消防等安全问题也是集中式公寓更需要关注的重点。
另外，就目前的市场情况来看，分散式公寓的房源往往比集中式更加宜居。从位置分布来看，分散式公寓的房源更集中于交通便利、配套齐全的地铁沿线；而对于集中式公寓来说，要在交通便利的市中心拿下一整栋楼的成本实在太高，所以大多数集中式公寓的选址都稍偏远。从建筑性质看，分散式多为住宅，水电煤更优惠，也有学区等配套；而集中式大多为商用性质，大多没有煤气，用水用电也更贵。
如果说分散式公寓是游击队，灵活高效；那么集中式公寓则更像正规军，虽然够高大上，但不免稍显笨重。尤其在行业发展的早期，大部分集中式公寓尚在开发建设中，分散式公寓则已来来回回换了几波租客；有些集中式公寓尚未正式启航，有些分散式公寓则因为玩金融杠杆已经把自己拍死在了岸上。比起分散式公寓仅依靠资本就能加速狂奔，集中式公寓的扩张更有赖于政策对土地供应等方面的支持。
如果将集中式公寓与分散式公寓的PK比喻成一场赛跑，在这个鸣枪开跑不久的行业发展初期，分散式公寓无疑是目前跑得更快的那个，但长租公寓不是短跑竞赛，而是一场漫长的马拉松。随着时间的推移，市场的日渐成熟，政策和配套的不断完善，谁能够笑到最后还无从得知。
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