2018年的夏天，長租公寓這個資本的新寵迎來了它的至暗時刻。從自如蛋殼搶房，到鼎家“爆倉”，從我愛我家違規轉租公租房，到揮之不去的“甲醛房”陰霾……各種問題接踵而至，每一個都成為全民熱議的焦點。然而，當我們跳出事件本身，就會驚奇地發現，這些問題都有一個共同的特點：話題中的公寓企業都屬於分散式公寓。
同樣是長租公寓，為什麼分散式公寓的問題被頻頻曝光呢？相比之下，集中式長租公寓就完全沒有問題嗎？帶著這些問題，讓我們開始對集中式、分散式公寓的對比與探討。
為了便於理解，我們先來科普一下分散式公寓和集中式公寓這兩個概念。國內長租公寓主要有兩種形態，即集中式公寓和分散式公寓。集中式公寓是指租賃平臺拿下整棟或整棟中的幾層，統一進行改造後出租的一種模式。分散式公寓則主要是拿下分散在各個小區裡的個人房源，進行簡單裝修裝配後，以公寓品牌對外出租。
分散式按套拿房，集中式按棟拿樓
根據前瞻產業研究院發佈的《2018-2023年中國互聯網+長租公寓商業模式創新與投資戰略規劃分析報告》，截至2017年末，國內公寓市場中，分散式公寓佔比75%、集中式佔比17%、服務式佔比8%。從企業數量上看，目前分散式公寓佔據了絕對優勢。
此外，在房源數量上，分散式公寓也遠超集中式公寓。僅自如和相寓兩家，累計房間數量就已超過100萬，讓集中式公寓望其項背。
集中式公寓與分散式之所以有如此懸殊的規模之差，歸根結底還是與兩者的房源獲取方式有關。集中式公寓拿房是一棟一棟的拿，分散式公寓則是一套一套的拿。產品的形態和獲取渠道決定，集中式的房源成本更高，前期投入更重，面臨不確定性風險更多。
對於分散式公寓來說，房子都是現成的，且比起集中式公寓，分散式公寓的前期投入要小很多。只要交上租金和押金，房源便手到擒來。如果房源本身裝修不錯，公寓只需簡單裝配便可將房源迅速上架。
而集中式公寓就沒這麼簡單了，即使是有足夠的資金，要拿下一整棟樓也不是一件簡單的事。要選址、做可行性分析、與業主洽談，拿到房源後還要重新設計規劃、裝修，甚至開發建設……從開始籌劃到房源進入市場最少也需要好幾個月的時間。可見，與分散式公寓相比，集中式公寓的門檻高了不止一點點。
自如（深圳）城市總經理郭偉就曾表示：“三年前，自如來深圳的時候有想過，是不是應該同時做分散式和集中式，但最後決定做分散式的。我們發現在深圳最快能接觸到客戶以及提升規模的肯定是分散式的。集中式的公寓，不利於產品（規模）的發展，集中式公寓好不容易拿下一棟也只有兩三百間。”正因為如此，在行業發展初期，分散式公寓能夠搶先一步迅速拓展房源規模，搶佔市場。
但諷刺的是，無論是房源規模排名第一的自如，還是第二、第三的相寓和蛋殼，都成為了這個夏天公寓負面的主角。此外，還有更多的分散式公寓因為資金鍊斷裂而倒閉。分散式公寓的房源獲取雖然相對容易，但同時也意味著更大的管理半徑和更復雜的財務管理。對於此前“爆倉”的鼎家公寓，水滴管家CEO馮玉光就表示：“公寓公司如果沒有合格財務人員對公司的經營情況和現金流情況進行分析和管理，就如同一輛沒有剎車系統、在大霧天狂奔的汽車，是十分危險的。”
同樣處於行業發展初期，同樣面臨政策的不健全、行業的各種痛點，相比之下，跑得更快的分散式公寓自然也就暴露出了更多的問題。
分散式靠存量，集中式做增量
除了在市場佔比和房源規模上有著較大差距外，分散式公寓和集中式公寓的房源來源渠道也有著質的差別。分散式公寓主要是從分散的房東手中取得房源，這些房源本來就是閒置的、用於出租的住宅，也就是通常說的存量房源 ；而集中式公寓主要是通過將酒店、商用等原本不是住宅的建築改建成適合居住的房子來獲得房源，我們通常稱其為增量房源。
相比於分散式公寓，集中式公寓的房源獲取渠道會更加豐富。一方面可以通過將酒店、辦公等非居住建築轉為租賃房源，盤活存量資源；另一個方面可以還在集體建設用地、租賃用地上新建租賃房源。除此以外，不少城市對於商品住房建設還規定了一定比例的自持租賃住房。
早在2015年，政府就已經在探索如何通過農村集體用地來供給租賃市場。2017年，政策的靴子終於落地，國土資源部、住房城鄉建設部聯合發文，確定北京、上海、廣州等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點，在未來5年內13城市供應1000萬套租賃房源。1000萬套是什麼概念？業內人士提供了一個參考數據：二房東在中國發展了十幾年，到現在全中國二房東手裡的房子不超過200萬套，長租公寓也就150多萬套。
可以預見，未來幾年，會有相當數量的集中式公寓建成並投入市場。更重要的是，這些增量房源進入市場能後，能極大緩解住房租賃市場緊張的供需關係。
再回頭看8月初自如蛋殼搶房事件，之所以深遭詬病，根本原因還是分散式公寓收房的來源都是存量房源，在租賃住房本就供不應求的北京，租賃機構爭搶房源，在一定程度上進一步加劇了供需失衡。雖然其N+1模式能夠增加一些單間供應，但相比於集中式而言，只能算杯水車薪。
分散式靠資本裹挾狂奔，集中式更有賴於政策加持續航
當然，集中式公寓也不是完全沒有問題，9月12日，世聯紅璞公寓的嘉禾望崗門店就因“違建”而收到了限期拆除告知書。在此之前的春節期間，新派公寓也曾因為物業易主糾紛遭遇斷水斷電16天，上千萬的租約打水漂。消防等安全問題也是集中式公寓更需要關注的重點。
另外，就目前的市場情況來看，分散式公寓的房源往往比集中式更加宜居。從位置分佈來看，分散式公寓的房源更集中於交通便利、配套齊全的地鐵沿線；而對於集中式公寓來說，要在交通便利的市中心拿下一整棟樓的成本實在太高，所以大多數集中式公寓的選址都稍偏遠。從建築性質看，分散式多為住宅，水電煤更優惠，也有學區等配套；而集中式大多為商用性質，大多沒有煤氣，用水用電也更貴。
如果說分散式公寓是游擊隊，靈活高效；那麼集中式公寓則更像正規軍，雖然夠高大上，但不免稍顯笨重。尤其在行業發展的早期，大部分集中式公寓尚在開發建設中，分散式公寓則已來來回回換了幾波租客；有些集中式公寓尚未正式啟航，有些分散式公寓則因為玩金融槓桿已經把自己拍死在了岸上。比起分散式公寓僅依靠資本就能加速狂奔，集中式公寓的擴張更有賴於政策對土地供應等方面的支持。
如果將集中式公寓與分散式公寓的PK比喻成一場賽跑，在這個鳴槍開跑不久的行業發展初期，分散式公寓無疑是目前跑得更快的那個，但長租公寓不是短跑競賽，而是一場漫長的馬拉松。隨著時間的推移，市場的日漸成熟，政策和配套的不斷完善，誰能夠笑到最後還無從得知。
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