距離2018年結束還有整整80天，不少開發商仍在爭分奪秒，努力爭取在年底前，把手裡的新項目推入市場。
預計，從此時到年末，天津樓市還將會迎來一大波純新盤入市。
之前姜Sir寫過的大熱海教園，又有一個純新盤計劃在10月底入市。預計單價在2.1-2.3萬元/平方米之間，首推1、2、3、4號樓，總計336套房源。
這就是粵系房企雅居樂首入天津後開發的第一個項目——御賓府。
結合剛剛拿到的內部規劃資料，姜Sir總結了該項目的幾個賣點：一是粵系開發商最擅長的景觀園林打造，二是新中式風格的建築形態，三是有效控制總價、卻保持很強功能性的戶型設計。
今天，姜Sir來給大家詳細解讀一番。
壹 ︳PART 1
首先，有必要簡單介紹一下雅居樂。
相信大部分非業內的天津購房人，之前並沒聽說過這家開發商。但是如果倒退20多年，在中國開個開放的最前沿——廣東，雅居樂可一直都是赫赫有名。
想當年，廣東是中國房地產市場起步最早的省份。又因為毗鄰香港，一大批粵系房企有機會學到外面最先進的經驗，進而在中國房地產市場發展的早期階段，一直佔據著領先位置，引領著行業風向標。
曾經，雅居樂、恆大、碧桂園、富力、合生創展被譽為“華南五虎”，在整個行業如雷貫耳，不僅是粵系房企的代表，也是最先向全國市場拓展的民營房企。
1992年就開發了首個項目的雅居樂，2005年在香港聯交所主板上市，目前已佈局全國60多個城市和地區，尤其擅長旅遊地產和小鎮的開發，並在物業服務方面經驗豐富。
今年2月28日，雅居樂首進天津，以限價16.05億元、溢價率50%、自持租賃住房建築面積2萬㎡，拍得津海和園（掛）2018-013號地塊，摺合樓面地價約12487元/㎡。
8月，該項目定名雅居樂御賓府。
具體位置，在天津海河教育園區東南角，雅潤路、泰明路、雅馨路、同聲路圍合。 北側是規劃教育用地，西側為仁恆海和院，南側是景瑞翰鄰。▼
整個項目佔地約8.5萬㎡，地上建築面積約12.8萬㎡，容積率1.5，個人綠化面積大於2.02㎡，建築密度22%。
項目一共規劃有27棟住宅樓，除自持的3棟為11-12層小高層外，其餘24棟出售部分全部為7層洋房產品，產品均好性較為統一。
小區住宅總戶數1184戶，包括自持部分232戶，可售部分952戶。戶型方面，銷售部分的洋房主要以約90㎡、110㎡、125㎡三種戶型為主力，並配有少量140㎡產品。
而且，御賓府項目內部設置了約1950㎡的商業配套，未來可以提供包括便利店、早點鋪等便民社區商業服務。還有約500㎡的業主活動中心、約500㎡的老年人服務中心。
一直以來，很多朋友都對海教園的生活配套有所擔心。隨著之前幾個項目入住，社區商業陸續投入使用，基本的生活便利性問題將會陸續得到解決。
雅居樂御賓府鳥瞰效果圖
貳 ︳PART 2
在整體規劃上，雅居樂御賓府採取了東方的圍合式院落空間與西方的宮廷式景觀中軸對稱佈局相結合。自持的3棟小高層位於社區最北側，其餘24棟銷售型洋房在南面有序排列、對稱佈局，配套公共服務設施位於地塊西北角。
從住宅內部空間到外部交流空間，再到公共複合行為空間，最終與城市功能交匯，層層遞進。規劃綠色慢行步道、休閒廣場、公共綠地等，創造多重交流場所和自由漫步式家園模式，體現出生態型居住小區的特色。
社區平面規劃圖
社區主入口設在南側泰明路上，次入口分別設置在北側同聲路、西側雅馨路上。機動車停車位以地下為主，少量地面停車位，避免車流與人流交織和衝突，保證居民活動安全。
南北兩個入口以人行為主，車輛進入地庫只集中在西側。南北兩側入口採用簡潔、大方的設計思路，打造禮儀門廳。以深棕色鋁板外包、黃木紋大理石板、仿銅飾面柵格，配合中式風格壁燈和中式裝飾紋路，營造氣派莊重的氛圍。▼
社區主入口規劃方案效果圖
而且，西入口的人行、車行道是分開設置，車輛從雅馨路上拐入社區，直接就下入地庫，並不會在社區內行駛。這樣，就消滅了人車交叉動線，再也不必擔心開車出地庫的一剎那，有小朋友衝到車頭前了。
只是，御賓府地庫是局部開挖，部分樓座無法電梯直接入地庫。▼
入口平面規劃圖
社區內道路分為三級：一級環形路也是消防車道；二級回家通道直通每棟樓入戶大門：三級遊園小路分散佈置在每一個組團園林之間，為業主提供更加私密的步行通路。▼
社區道路規劃圖
御賓府的建築採用新中式風格，外立面採用三段設計。洋房入戶大堂外立面為石材，2-7層為真石漆，頂層搭配淺灰色塗料，將傳統意境和現代風格對稱運用，用現代設計來隱喻中國的傳統。
洋房產品全部為7層到頂，樓間距在33-35m左右，保證了每戶充足的採光時間，也為樓間的景觀園林預留了充足的空間。▼
洋房建築外簷效果圖
叄 ︳PART 3
歷史上，粵系房企就十分擅長景觀園林的打造。十幾年前富力、合生等廣州開發商首次進津時，就曾以獨樹一幟的嶺南風格園林設計風格，引領了天津樓市的新風向。
如今，雅居樂在進津的首個項目中，對於園林景觀的打造，也是花費了更大的心思，更成為整個項目最大亮點之一。
整個項目嵌入中式審美意境和居住模式，打造傳統新中式景觀，力圖實現“不出城郭而獲山水之怡，身居鬧市而享靈泉之致”的居住感受。
主要景觀亮點體現在1軸、1道、4園、7000㎡中央景觀上。
景觀平面圖
“1軸”為貫穿項目南北的縱向中央景觀軸線，搭配多進式禮儀入園設計，充分彰顯業主的尊貴感、儀式感和奢華感。
從南向主入口進入社區，第一眼看到的是“瀾山花園”。以中心主題雕塑為軸線，運用靜水面豐富豎向，對稱式的景觀手法形成儀式感，凸顯其尊貴。▼
“瀾山花園”規劃效果圖
繞過水景，是一條開心型小喬木林蔭道，配以具有工藝氣息的景觀燈柱，斑駁的樹影結合通道盡頭連綿起伏的“山型”隔欄，從而打造二進制禮儀空間，動靜結合引人入勝。▼
“瀾山花園”規劃效果圖
再往前走，進入三進禮遇空間“靜亭雅苑”，也是整個社區的中央景觀區，面積高達近6700㎡。即便在天津樓市中，這麼大的中心景觀，也算得上名列前茅了。
這個面積，相當於拔掉了2棟總計近8000㎡建築面積的洋房，空出場地來做景觀。
在中央景觀區，設置了金屬結構的公共會客廳，搭配戶外傢俱，業主可以在此會見工作上的訪客、與鄰居閒談，或者在天氣好的時候在此喝杯咖啡、看本書。▼
“靜亭雅苑”規劃效果圖
會客廳南面，是面積1200多㎡的中央草坪。種植耐踩踏、再生力強的草種，甚至業主在向物業申請後，可以在此為孩子舉辦露天生日Patty。▼
中央草坪規劃效果圖
再向北走，是軸線的對景焦點“玉軸迎賓”，融入山水元素，與前軸景觀的單星隔欄相呼應。石中有水，水中有石，整體營造山水意境的濃厚氛圍。兩側林下，為業主提供安靜宜人的休憩空間。▼
“玉軸迎賓”規劃效果圖
中軸線最北端，以“祥和”主題雕塑為對景，兩側提示性景觀矮牆嵌入雕花景觀燈，進一步增強歸家儀式感和祥和氛圍。
“4園”為4個不同主題的中央花園。結合春夏秋冬4季不同景觀節點，將不同的綠植進行成品栽植。雅居樂在北京延慶有自己的苗圃，目前種植有銀杏、海棠、臘梅、柿子樹、山楂樹等，可以為御賓府輸出優質的成品樹木，並保證成活率。▼
宅間花園規劃效果圖
“1道”為約800m長的環形夜光跑道，搭配具有觀賞性的燈帶，而並非是在鋪設跑道時撒入熒光粉。如此，雖然增加了夜燈設備投入和後期電費，但不會刺激老人和孩子的眼睛，保障了業主使用的方便和舒適。
肆 ︳PART 4
在產品設計細節方面，御賓府有幾個方面可圈可點。
比如，洋房樓頂安裝太陽能熱水器，既環保又能幫助業主節省生活成本；小區全部採用Low-E鍍膜玻璃，有效隔絕紫外線；洋房配置防盜鋼質門，門鎖採取指紋、密碼、刷卡、機械四重開啟方式。
社區運用海綿城市設計理念，透水鋪裝面積佔總鋪裝面積的60%，下凹式綠地佔50%，下雨時可吸水、蓄水、滲水、淨水，需要時將儲存的稅釋放並jia'yi利用。業主以後再也不必擔心下大雨後趟水回家了。
南向主入口設置了通常應用在地鐵站或高端商務會所的防尾隨門禁，一人一欄，可以有效防止陌生人尾隨業主入園，保證社區安全。
中央會客廳東側配有多功能健身活動空間，設置健身器械、棋牌空間、健身活動區等小型活動空間。▼
多功能健身區規劃效果圖
中央會客廳西側是全齡式兒童活動空間，分幼齡、中齡、大齡區，考慮舒適的日照和風向，栽種綠植，巧設遮陽傘，形成避風這樣的安全空間。
嬰幼兒活動區和其他年齡段兒童活動區適當分離，規劃了嬰兒車停放區、學步區、微地形攀爬區、衣物寄存櫃等，周圍較高灌木組團有效規避了寶寶被陽光直曬。
中齡探險區結合這個年齡段孩子愛動的特徵，定製滑梯、鑽洞、沙坑等豐富的娛樂設施，設置高低組合椅作為家長等候和陪伴區，強調親子的樂活時光。
大齡啟智區配備益智的潛能開發設施及主題式的綠島、沙坑等趣味區域，讓孩子在玩耍中鍛鍊身體，開發更多潛能。▼
兒童活動區規劃效果圖
環形夜光跑道每200m設置一處慢跑加油站，慢跑加油站有供休息的座椅、直飲水、熱身拉伸的健身器械、衣服物品放置櫃、飲料售賣機等等，為業主提供便利。▼
慢跑加油站規劃效果圖
伍 ︳PART 5
在戶型設計上，雅居樂御賓府同樣是瞄準了目前市場中最主力的剛需、剛改客群，戶型種類很少，總價控制合理。
自持部分的小高層，兩梯四戶帶連廊設計，以約85㎡兩房兩廳和90㎡三房兩廳為主。▼
自持小高層戶型
洋房部分，全部為一梯兩戶設計，主力是約90㎡、110㎡和125㎡三種戶型，全部是三房兩廳。另有少量的140㎡大戶型。
約90㎡的戶型，客廳和主臥朝南，兩個次臥朝北，廚房、衛生間和餐廳居中。戶型緊湊，較少面積浪費，實用性很高。
客廳淨開間約3.7m，主臥開間約3.4m。客廳外跨的陽臺很實用，預留了上下水管，日後可以用作洗衣晾曬。主臥淨進深約3.3m，可以排下一組衣櫃、兩個床頭櫃和一張1.8m雙人床。
餐廳空間較為獨立，一道到“L”型牆體將其和入戶玄關天然分離，保證了更好的私密性，而且和廚房互動性很好。
廚房和衛生間連接處的設計很精細：將進入主臥前的過道，分隔出一部分面積給到廚房，形成一個“凹”型牆體，正好可以放置冰箱。而衛生間的上下水和煙道，又可以隱藏在這面“凹”型牆體內，不佔用衛生間有限的面積。
北向一個次臥面積約9㎡多一點，一個約6㎡。小次臥面積稍小，但作為一個獨立書房也已夠用。▼
約90㎡三室戶型
約110㎡的這款戶型，是一個標準的“H”戶型，客廳和兩個臥室朝南，次臥、餐廳、廚房朝北。整體面寬約10.5m，進深約11.5m。
入戶獨立玄關預留了放置鞋櫃的空間，大大增加了生活的便利性。客廳淨開間約3.8m，餐廳開間約3m，一字貫通式結構，更符合大多數天津購房人的口味。客廳外跨陽臺，同樣承擔起洗衣晾曬的功能。
尤其是餐廳淨開間能達到約3m，中間擺下餐桌也不會影響兩側通行。因此，靠近次臥一面的牆體，可以打造一個將近3m多長的餐邊櫃。廚房的很多功能都可以轉移到這裡來，比如可以安裝嵌入式的烤箱、微波爐，可以在此操作電飯煲、榨汁機等小家電，可以儲存餐具、零食等等。這樣設計，使用效率更高。
廚房同樣設計了一面“凹”型牆，冰箱嵌入其中非常合適。而且，請大家注意煙道的位置，並不是在傳統的水槽和灶臺之間的牆角，而是在南端。這樣的設計，可以有效保證水槽和灶臺之間“黃金三角區”檯面的面積，令烹飪時再也不會因空間不夠而手忙腳亂。
南向主臥淨開間約3.3m，進深約3.7m，靠牆擺下60公分深的衣櫃沒問題，床尾還能放下一個五斗櫥。而且，自帶飄窗的設計，又能令室內空間感得到延伸。
兩個次臥面積約在8㎡左右，因為額外擠出了一個次衛，更加追求的是功能性。▼
約110㎡三室戶型
約125㎡的三居戶型，其實就是110㎡戶型的放大版。基本格局都是“H”型結構，但整體開間擴展到約11m，進深擴展到約12.2m。
客廳的淨面寬仍然保持在約3.8m，但餐廳的淨面寬增加到了約3.3m，廚房的面積也增加了大概半個多㎡。這樣以來，使用效率又進一步提升。
因為餐廳進深大概有3.4m，窗前完全可以做一排邊櫃，加上排水，用作西廚。除了把微波爐、烤箱和各類小家電放置於此外，還可以清洗餐具、做一些西餐、烘焙等等。
甚至還可以在窗前80公分的位置做一個島臺，把一張2m大餐桌靠著島臺擺放，更有別墅的效果。媽媽一邊在島臺後面切水果、做蛋糕，一邊還可以指導孩子在餐桌上寫作業；或者家庭聚會時，一大群朋友齊心協力在餐廳備餐、做飯。總之這種佈局，對於家庭成員之間的情感溝通很有利。
此外，主臥面積擴展到近18㎡，可以隔出一個獨立衣帽間；兩個次臥的面積都能超過10㎡；獨立陽臺面積將近5㎡，即可洗衣晾曬，又可養花種草，兼具功能性與生活情趣。▼
約125㎡三室戶型
- END -
2018·10·11
溫馨提示
本文對項目所描述的內容，均基於開發商提供的圖紙、設計、規劃以及其在其他城市做過的項目情況，僅供參考。我們力求保持真實客觀，但畢竟無法涵蓋所有信息，且無法對未來實際交付情況負責。
請讀者務必謹慎判斷開發商推廣宣傳的真實性，包括項目周邊可能存在的不利因素、具體交付標準、相關審批文件等等，並在簽署法律文件前，仔細閱讀各項條款，慎重繳納定金。
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