從 1999 年到現在的這 20 年裡，房地產市場發展得非常快。2017 年整個房地產市場的銷售額有 20 萬億，其中新房 14 萬億，二手房 6 萬億。高速發展了近 20 年後，房地產市場也發生了很多變化。行業內有一個判斷，房地產已經進入到後開發時代。
所謂後開發時代，和開發時代有什麼分別呢？開發時代是以單一產品——住宅——為核心，快速地買地、開發、建設、銷售、交付，是這樣一個快速的過程。開發時代的房企競爭的是三件事：規模、成本、速度。所以我們能看到，開發公司拿到地以後，基本上 4 個月就開始賣房了。而在北京拿到一塊地，能夠賣房的時間只有 18 到 22 個月，速度的競爭已經到了非常激烈的程度，房企在一線城市的競爭壓力越來越大，開始不斷地往三四線城市走。同時，房企的規模也越來越大，單一房企的銷售規模已經超過五千億。所以行業普遍認為，現在這個階段房地產市場已經非常狹窄，市場要進入到後開發時代。
後開發時代是什麼意思呢？就是全產品線、全價值鏈、全商業模式。首先產品不再只是住宅，而是包括住宅在內所有的房地產產品，不僅是購物中心、寫字樓、醫院，甚至還包括監獄、政府公共設施、體育場所、學校等等，這叫全產品線。全價值鏈是指從拿地或者是每一個項目開始，一直到最後的運營，每個價值環節(開發、建設、管理、財務安排、最後運營)，都成為地產商關注和創新的重點。
當然，現在房地產的投融資這塊跟科技的結合也是非常快的。這個結合最典型的是一種特別的物業形式，就是消費類的物業。比如酒店、服務公寓、餐廳、辦公室這類跟客戶密切聯繫的不動產形式。現在開始用的一個方法是眾籌，很多項目眾籌的目的不完全是為了融資，而是為了跟客戶建立連接。所以我們看到很多民宿、精品酒店、度假設施都用了眾籌的方式。
這樣的方式，投資人未來又可以直接到這個場所去消費，在消費的過程中會給很多的照顧，吸引人又投資又消費，在融資過程就把客戶圈在一起。
此外，我們都知道人工智能、區塊鏈等未來會滲透到很多領域，包括房地產領域。最近房地產行業討論最多的大概有這麼幾個方面：
第一，我們家裡面以後到底是請傳統的保姆，還是用機器人保姆？
現在已經有人開發出了機器人保姆，雖然用著不親切，也不方便，甚至還覺得彆扭。比如如果機器做錯了事，你都沒法生氣，如果生氣你會發現自己很滑稽，也沒有意思。還是以前用人工的保姆覺得習慣，兩個人互相生氣也很有樂趣。但技術在進步，這些未來也許就不是問題了。所以這是對家政服務方面的挑戰。
有人提出未來賣房的時候直接配一個機器人保姆。機器人保姆未來是不是競爭的一個亮點，現在還在討論。
第二，可以用 VR 人工智能的方法，儘快的識別。讓我們在租房或者買房前儘快識別瞭解室內空間，看是不是滿足自己的需要。
第三，在製造領域，用 3D 技術蓋房子，這項技術提升很快，速度也在提高，但目前還不能蓋高層，大概 3 層以下有實驗成功的，3 層以上目前沒有辦法用打印的辦法迅速蓋起來。但是這個技術在進步，一旦技術成熟，蓋房子速度會非常快。
第四，過去看地最牛的是坐直升機，現在看地已經不用直升機，用無人機，慢慢看。尤其是度假地，平時看的範圍比較窄，用無人機，看的範圍非常廣。所以在看地方面，在觀景、模擬未來景觀和銷售方面，無人機的應用也會越來越多。
第五，大數據的應用對於我們精準的資產管理也越來越有用。比如，我們通過地圖，通過搜索，就知道每天在這個商圈裡活動的人群大體上是什麼年齡，什麼樣的人，幾點人多，幾點人少。以這樣的方式，我們聚焦在物業管理和出租經營上，通過這些數據，讓我們在做購物中心、做社區商鋪的時候會有更精準地定位。
第六，區塊鏈技術現在也越來越熱鬧，房地產行業最近在區塊鏈技術上面也有很多討論和研究，特別是在房地產金融服務這塊，大家都認為區塊鏈技術可以廣泛應用。比如說你有一個房子，融資的時候，不需要通過現在這樣一套手續，可以通過智能合約，我們叫作分佈式的，一群人一群人直接融資，這個也是大家在努力研究的一個問題。
總之，雖然在過去不動產科技領域一直被人忽視，但它的機會還是存在的。進入後開發時代，全產品線、全價值鏈、全商業模式都將擁抱所有的新興科技，從而提供更好的空間體驗和價值服務。
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