从 1999 年到现在的这 20 年里，房地产市场发展得非常快。2017 年整个房地产市场的销售额有 20 万亿，其中新房 14 万亿，二手房 6 万亿。高速发展了近 20 年后，房地产市场也发生了很多变化。行业内有一个判断，房地产已经进入到后开发时代。
所谓后开发时代，和开发时代有什么分别呢？开发时代是以单一产品——住宅——为核心，快速地买地、开发、建设、销售、交付，是这样一个快速的过程。开发时代的房企竞争的是三件事：规模、成本、速度。所以我们能看到，开发公司拿到地以后，基本上 4 个月就开始卖房了。而在北京拿到一块地，能够卖房的时间只有 18 到 22 个月，速度的竞争已经到了非常激烈的程度，房企在一线城市的竞争压力越来越大，开始不断地往三四线城市走。同时，房企的规模也越来越大，单一房企的销售规模已经超过五千亿。所以行业普遍认为，现在这个阶段房地产市场已经非常狭窄，市场要进入到后开发时代。
后开发时代是什么意思呢？就是全产品线、全价值链、全商业模式。首先产品不再只是住宅，而是包括住宅在内所有的房地产产品，不仅是购物中心、写字楼、医院，甚至还包括监狱、政府公共设施、体育场所、学校等等，这叫全产品线。全价值链是指从拿地或者是每一个项目开始，一直到最后的运营，每个价值环节(开发、建设、管理、财务安排、最后运营)，都成为地产商关注和创新的重点。
当然，现在房地产的投融资这块跟科技的结合也是非常快的。这个结合最典型的是一种特别的物业形式，就是消费类的物业。比如酒店、服务公寓、餐厅、办公室这类跟客户密切联系的不动产形式。现在开始用的一个方法是众筹，很多项目众筹的目的不完全是为了融资，而是为了跟客户建立连接。所以我们看到很多民宿、精品酒店、度假设施都用了众筹的方式。
这样的方式，投资人未来又可以直接到这个场所去消费，在消费的过程中会给很多的照顾，吸引人又投资又消费，在融资过程就把客户圈在一起。
此外，我们都知道人工智能、区块链等未来会渗透到很多领域，包括房地产领域。最近房地产行业讨论最多的大概有这么几个方面：
第一，我们家里面以后到底是请传统的保姆，还是用机器人保姆？
现在已经有人开发出了机器人保姆，虽然用着不亲切，也不方便，甚至还觉得别扭。比如如果机器做错了事，你都没法生气，如果生气你会发现自己很滑稽，也没有意思。还是以前用人工的保姆觉得习惯，两个人互相生气也很有乐趣。但技术在进步，这些未来也许就不是问题了。所以这是对家政服务方面的挑战。
有人提出未来卖房的时候直接配一个机器人保姆。机器人保姆未来是不是竞争的一个亮点，现在还在讨论。
第二，可以用 VR 人工智能的方法，尽快的识别。让我们在租房或者买房前尽快识别了解室内空间，看是不是满足自己的需要。
第三，在制造领域，用 3D 技术盖房子，这项技术提升很快，速度也在提高，但目前还不能盖高层，大概 3 层以下有实验成功的，3 层以上目前没有办法用打印的办法迅速盖起来。但是这个技术在进步，一旦技术成熟，盖房子速度会非常快。
第四，过去看地最牛的是坐直升机，现在看地已经不用直升机，用无人机，慢慢看。尤其是度假地，平时看的范围比较窄，用无人机，看的范围非常广。所以在看地方面，在观景、模拟未来景观和销售方面，无人机的应用也会越来越多。
第五，大数据的应用对于我们精准的资产管理也越来越有用。比如，我们通过地图，通过搜索，就知道每天在这个商圈里活动的人群大体上是什么年龄，什么样的人，几点人多，几点人少。以这样的方式，我们聚焦在物业管理和出租经营上，通过这些数据，让我们在做购物中心、做社区商铺的时候会有更精准地定位。
第六，区块链技术现在也越来越热闹，房地产行业最近在区块链技术上面也有很多讨论和研究，特别是在房地产金融服务这块，大家都认为区块链技术可以广泛应用。比如说你有一个房子，融资的时候，不需要通过现在这样一套手续，可以通过智能合约，我们叫作分布式的，一群人一群人直接融资，这个也是大家在努力研究的一个问题。
总之，虽然在过去不动产科技领域一直被人忽视，但它的机会还是存在的。进入后开发时代，全产品线、全价值链、全商业模式都将拥抱所有的新兴科技，从而提供更好的空间体验和价值服务。
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