作為“冒險家樂園”的舊時上海灘，一向以投機而著稱。不管是炒房產還是炒黃金或是股票，能讓人一夜暴富，也能使人瞬間破產。
如談荔孫，這位大陸銀行（“北四行”之一）的創始人，其在三十年代後連續遭受重挫，誘因就是房地產投資。
上世紀三十年代，為給銀行吸儲的鉅額資金尋找出路，談荔孫買入位於南京路上的一塊地皮，並在此基礎上興建了一棟八層的大陸商場。
然後，在1931年第一次淞滬戰爭及世界經濟危機的波及下，大陸商場建成後卻承租乏人、虧損嚴重，最後不得不低價賣給了哈同洋行。
談荔孫的這項投資，等於白送了一座大樓，總損失在百萬元之巨。
而在二十年代末的黃金投機中，被稱為“地產大王”的程霖生也同樣一敗塗地。
為了彌補鉅額虧損，程霖生拿出大量房產抵押借款，但因為1929年經濟大危機的影響，黃金市場一落千丈，程霖生的投機生意完全失敗。
1931年，程霖生欠債已高達2000萬兩，而此時程家的資產縮水至1000萬兩，因為資不抵債，最終宣告破產，變成一文不名的窮光蛋。
通常說，金融與房產往往是一條繩上的蚱蜢，兩者共榮共衰，緊密相連。
1935年，在美國“白銀法案”的影響下，上海爆發金融風潮，大量銀行、錢莊倒閉，很多地產商因資金中斷而未能撐過冬天。
據說，這年年關結賬時，上海灘上八大房產上來相繼離滬避債，人稱“八仙過海”。
而等到1937年“八.一三”淞滬開戰後，上海的房地產市場就再也沒有喘息恢復的機會了。
對上海來說，戰爭也未必全是壞事，如開埠之初，戰爭曾促進了租界內房地產業的快速發展，但在日本侵華後，這種情況就不復再有了。
當然，在最開始時，由於難民不斷湧入，租界內的房產市場也曾一度畸形繁榮。
但隨著戰爭的持續，很多英美房地產商紛紛退出上海，而在日偽政權的干擾下，本土房地產商也都偃旗息鼓，改而從事投機炒作而非建設。
1943年，學者王季深在《上海之房地產業》中寫道：
“現階段的房地產投資對於社會各業的貢獻少、危害多，一言以蔽之：投機的惡果。
……時隔數月，同一房地產已經數易其主，如此互相做踢皮球式的買賣，其價安得不愈踢愈高？……房地產業投機的最大惡果：間接刺激價格，陷民生於水深火熱之境！”
1945年抗戰勝利後，房地產又成了國民黨“劫收”的重點對象，而在之後不斷加速的惡性通貨膨脹中，上海房地產業最終日薄西山，在劫難逃。
1949年後，多數房地產商因業務少、稅費高而“資不抵債”，很多物業包括哈同洋行的房產都通過軍事管制、徵用、接管、代管、受讓等形式被交給了有關部門。
1956年，地皮及其房產買賣的口子被最終紮緊，歷時一百五十年的上海房地產業也就此宣告終結。
近代上海，從水鄉蘆葦之地發展成為遠東第一大城市，人口躍升至五百萬，房地產價格除特殊時期外一直持續上漲，這無疑是中國城市史上從未有過的案例。
究其原因，則不外有三：
一是上海的地理區位優勢，其作為近代中國的貿易、金融、實業乃至文化中心，是其他城市不能比擬的；
二是戰爭推動人口、資金向上海聚集，人口的不斷增多導致房地產供求關係持續緊張，房租、房價、地價也隨之上漲不止；
三是租界當局收入主要依賴房捐地稅，而房捐地稅的不斷增加又推動了租界內的公共基礎建設，由此形成了與房地產業的良性互動。
不可否認的是，繁榮的背後同樣不乏隱憂，如租界當局對房捐地稅的過度依賴、過度的投機與炒作嚴重危害了房地產業的長期健康發展。
正如開埠之初美國商人史密斯對英國領事阿禮國說的：
“我希望在二、三年裡就能發一筆橫財，從此走開。
以後上海不論化為灰燼或沉入海底，都與我何干！
……我們只為發財，愈快愈多愈好，一切方法和手段，都是為著這個。”
他說到做到，發財以後很快就離開了上海。
如是，史密斯的所言所行，何嘗不折射了上海百年來房地產業的心態與亂象！
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