作为“冒险家乐园”的旧时上海滩，一向以投机而著称。不管是炒房产还是炒黄金或是股票，能让人一夜暴富，也能使人瞬间破产。
如谈荔孙，这位大陆银行（“北四行”之一）的创始人，其在三十年代后连续遭受重挫，诱因就是房地产投资。
上世纪三十年代，为给银行吸储的巨额资金寻找出路，谈荔孙买入位于南京路上的一块地皮，并在此基础上兴建了一栋八层的大陆商场。
然后，在1931年第一次淞沪战争及世界经济危机的波及下，大陆商场建成后却承租乏人、亏损严重，最后不得不低价卖给了哈同洋行。
谈荔孙的这项投资，等于白送了一座大楼，总损失在百万元之巨。
而在二十年代末的黄金投机中，被称为“地产大王”的程霖生也同样一败涂地。
为了弥补巨额亏损，程霖生拿出大量房产抵押借款，但因为1929年经济大危机的影响，黄金市场一落千丈，程霖生的投机生意完全失败。
1931年，程霖生欠债已高达2000万两，而此时程家的资产缩水至1000万两，因为资不抵债，最终宣告破产，变成一文不名的穷光蛋。
通常说，金融与房产往往是一条绳上的蚱蜢，两者共荣共衰，紧密相连。
1935年，在美国“白银法案”的影响下，上海爆发金融风潮，大量银行、钱庄倒闭，很多地产商因资金中断而未能撑过冬天。
据说，这年年关结账时，上海滩上八大房产上来相继离沪避债，人称“八仙过海”。
而等到1937年“八.一三”淞沪开战后，上海的房地产市场就再也没有喘息恢复的机会了。
对上海来说，战争也未必全是坏事，如开埠之初，战争曾促进了租界内房地产业的快速发展，但在日本侵华后，这种情况就不复再有了。
当然，在最开始时，由于难民不断涌入，租界内的房产市场也曾一度畸形繁荣。
但随着战争的持续，很多英美房地产商纷纷退出上海，而在日伪政权的干扰下，本土房地产商也都偃旗息鼓，改而从事投机炒作而非建设。
1943年，学者王季深在《上海之房地产业》中写道：
“现阶段的房地产投资对于社会各业的贡献少、危害多，一言以蔽之：投机的恶果。
……时隔数月，同一房地产已经数易其主，如此互相做踢皮球式的买卖，其价安得不愈踢愈高？……房地产业投机的最大恶果：间接刺激价格，陷民生于水深火热之境！”
1945年抗战胜利后，房地产又成了国民党“劫收”的重点对象，而在之后不断加速的恶性通货膨胀中，上海房地产业最终日薄西山，在劫难逃。
1949年后，多数房地产商因业务少、税费高而“资不抵债”，很多物业包括哈同洋行的房产都通过军事管制、征用、接管、代管、受让等形式被交给了有关部门。
1956年，地皮及其房产买卖的口子被最终扎紧，历时一百五十年的上海房地产业也就此宣告终结。
近代上海，从水乡芦苇之地发展成为远东第一大城市，人口跃升至五百万，房地产价格除特殊时期外一直持续上涨，这无疑是中国城市史上从未有过的案例。
究其原因，则不外有三：
一是上海的地理区位优势，其作为近代中国的贸易、金融、实业乃至文化中心，是其他城市不能比拟的；
二是战争推动人口、资金向上海聚集，人口的不断增多导致房地产供求关系持续紧张，房租、房价、地价也随之上涨不止；
三是租界当局收入主要依赖房捐地税，而房捐地税的不断增加又推动了租界内的公共基础建设，由此形成了与房地产业的良性互动。
不可否认的是，繁荣的背后同样不乏隐忧，如租界当局对房捐地税的过度依赖、过度的投机与炒作严重危害了房地产业的长期健康发展。
正如开埠之初美国商人史密斯对英国领事阿礼国说的：
“我希望在二、三年里就能发一笔横财，从此走开。
以后上海不论化为灰烬或沉入海底，都与我何干！
……我们只为发财，愈快愈多愈好，一切方法和手段，都是为着这个。”
他说到做到，发财以后很快就离开了上海。
如是，史密斯的所言所行，何尝不折射了上海百年来房地产业的心态与乱象！
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