中房網訊 每年“十一”假期，對於房地產行業而言都是不可多得的良機。按照慣例，長假往往是踩盤、買房的火熱時期，但今年的黃金週，樓市卻有點兒“啞火”。雖然各大地產商拋出優惠橄欖枝，降價、打折、送車，甚至一成首付等優惠再現。但售樓處仍然感到“涼意”。
業內人士表示，國慶長假房地產市場逐漸出現高位回落的現象，雖然國慶期間很多城市網籤系統暫停，導致數據缺失，但從最近的市場看，部分城市降溫已經開始出現。
一線城市成交量延續低迷
統計數據顯示，一二線城市的商品房成交繼續縮量，北京和深圳多數時候一天只賣出幾十套，開發商不斷加大促銷力度，打折、降價、送車等優惠措施頻出。
北京和深圳是國內樓市最火的兩個城市，但在這個國慶長假裡急速降溫，成交量同比下降約一半。
在深圳，多個樓盤都對價格進行了下調，降價多以特價房的形式出現，均低於目前銷售均價不少。如深圳坪山某新盤，國慶期間推出了“9折”特價房，單價低至“2字頭”。深圳房地產信息網的數據顯示，10月1日至6日，深圳共成交新房住宅191套，均價每平方米5.4萬元左右。除10月1日成交50套外，10月2日至6日，分別成交28套、28套、25套、34套、26套。
北京的樓市同樣清冷。據瞭解，至少有6個樓盤進行了降價或者加大了優惠的力度。如房山區某樓盤，以特價房的形式推出優惠，均價從每平方米3.89萬元降至3.5萬元。由於數據不完整，目前能查到的網易房產的統計數據顯示，10月2日至6日，北京共銷售住宅51套，均價每平方米4萬元左右。其中，10月4日僅成交2套。
相比北京、深圳，上海樓市的成交量要大些。上海網上房地產的數據顯示，10月1日至6日，分別銷售住宅100套、55套、44套、240套、169套、237套。從上海地區促銷手段來看，不僅有降價的，還有送車的。如松江、嘉定的2個樓盤，在原價基礎上打8.9折，如經公司員工推薦購房還能疊加9.8折優惠，再送3萬元購房券。又如寶山某樓盤，則推出了“買房送寶馬”的優惠活動，如果不需要汽車，可一次性優惠30萬元左右。
此外，根據中原地產研究中心數據顯示，國慶長假期間，廣州新建住宅成交583套。廣州某項目更是打出“全盤單合同，只要一成首付，還有國慶限時六重大禮包！”的廣告。
從一線城市長假成交期間整體表現來看，成交量延續了過去一年的低迷。
二線樓市也不樂觀 三四線大部分成交清淡
杭州、南京、廈門、合肥等二線城市的樓市也不樂觀。一天兩位數的成交量是這個國慶黃金週樓市的常態。而在三四線城市，除徐州、聊城等少數地市樓市繼續較熱外，大部分也是成交清淡。
據南京網上房地產的數據，10月1日至5日，南京共成交商品房167套，平均每天30多套，成交均價每平方米1.5萬元左右。
從江西九江、景德鎮等三四線城市的多家樓盤實地探訪發現，雖然大多數樓盤價格相比去年未出現下跌，但假期的客戶門可羅雀，個別開發商因急於回籠資金，能給出低於去年5%以上的價格。
某上市房企在景德鎮一樓盤的銷售人員稱，項目7月份開盤均價約10000元/平方米，目前還有部分房源，如果需要可以通過員工內部價轉讓，摺合7500元/平方米，若付全款可再便宜10%，等於一共優惠了約三分之一。而在同地段的恆大地產某項目，2017年6月因開出8000元/平方米被一搶而空，成為當時的熱點新聞。兩相對比，房價已呈下跌態勢。
一直是房地產熱門城市的三亞也不例外。國慶期間，三亞市房地產服務中心一樓房地產展銷大廳只剩下樓盤項目簡介和一些椅子，選擇了閉門謝客。距其不遠處的某項目，近期打響了三亞房企降價的第一槍。“備案價格在29000元左右，打完各種折扣之後最低可以達到26000元。”據銷售人員介紹，現在的銷售情況肯定跟年初沒法比。“現在有購房資格的人太少了，迫不得已我們只好選擇降價。”
蘇州方面，雖然9月30日有7個新盤集中開盤，另有十多個樓盤在黃金週舉辦了暖場活動，但並未出現購房者利用假期大規模看房的現象。據統計，目前蘇州市在售新房房源43613套，而10月1日當天僅售出290套，10月2日更是隻有105套。而二手房市場似乎更為冷清，黃金週頭兩天，全市二手房成交量為零。
江門方面，多項目推出“特價房”。其中，美的·雅居樂公園天璟推出了四套“特價房”，均價約10000元/平方米；天鵝灣推出10套最低單價為9500元/平方米“特價房”；碧桂園·中海瓏悅府推出10套“特價房”，均價為12600元/平方米；碧桂園西江華府147平方米單元打9.5折。
促銷方面，二線城市樓市的力度更大。如合肥一樓盤，將大平層的價格從之前精裝每平方米2.2萬元降為毛坯均價1.74萬元，且一成首付就能買，外地客戶還能等社保。此外，東莞、蚌埠等三四線城市，開發商也在降價促銷。
理性看待房價漲跌
今年國慶長假期間，樓市呈現促銷力度大但觀望多成交少的情況。甚至首推的產品實際價格均明顯低於此前“吹風價”，但受到區域客戶消費力影響，個別項目去化情況仍較為一般。
針對國慶長假樓市成交清淡的情況，有業內人士表示，如果調控政策依舊持續下去，面對年底的資金壓力，更多的開發商會加入到降價促銷的隊伍中，而且力度可能會越來越大。
回顧近兩年三四線城市房價上漲歷程，2016年以來，受惠於棚改貨幣化安置持續發力，有效帶動了大批增量購房需求，讓三四線城市房地產市場明顯升溫，成交量持續高位運行，房價更是加速上漲，購房者除了本地剛需以及改善性客群之外，核心城市外溢投資客也佔據較大比例。
截至2018年7月，易居研究院監測的三四線城市房價大都突破萬元大關，佔比接近70%，相較於2016年1月，多數三四線房價累計漲幅超50%，中山、常州、慈溪等城市更是倍增。
因此，此輪三四線城市房價開始下行最直接的原因是房價已升至階段性高點，同期居民收入增幅著實有限，購買力早已透支。
另一個重要原因是棚改貨幣化安置這個三四線城市房價上漲的主要引擎作用逐漸式微。今年8月24日，呼和浩特宣佈“全面停止房地產去庫存調控措施”，成為第一個告別去庫存的城市。實際上，目前多數城市已不存在高庫存的問題，有的甚至庫存緊張，易居研究院監測數據顯示，2015年以來全國100城庫存規模持續下跌，截至2018年8月底，100城庫存規模相當於2011年11月的水平，即庫存規模回落到了七年前的水平。
去庫存任務的結束，意味著之前致力於去庫存的政策也將退場。過去幾年，三四線城市廣泛採用棚改貨幣化安置模式，大量資金進入房地產開發商手中，在去庫存的同時，形成了新的住房供給能力，獲得大量現金的拆遷戶又具有較強的購房需求和能力，從而推動三四線城市出現房地產供需兩旺局面，部分城市房地產市場呈現過熱苗頭。很明顯，貨幣化安置作為本輪去庫存的一種手段，其任務已基本終結，理應適時退出。
總的來說，房產也是一種商品，價格有漲有跌乃是尋常之事，只是過去近二十年房價一直上漲，給不少購房者帶來了“房價永遠漲”的錯覺，甚至將房價漲跌與中國經濟關聯起來。實質上，房價迴歸理性，有漲有跌才是常態。這對中國經濟或者樓市本身，也是利大於弊，因為高房價的負面影響在過年幾年十分明顯，且決策層提出讓房子迴歸居住屬性，並建立房地產多渠道多主體供應體系，目的就是讓中國經濟擺脫房地產依賴。所以，房地產遇冷、房價開始調整將成為常態，也並不是壞事。
調控將持續深化
有業內人士指出，部分地方經濟對房地產依賴程度較高，應警惕市場降溫下，地方變相放鬆房地產市場調控。雖然購房者漸入觀望，市場有降溫跡象，但一旦有政策放鬆或轉向，將再度迎來房地產市場又一輪的非理性“繁榮”。
有關機構分析人士稱，在“下決心解決好房地產市場問題，堅決遏制房價上漲”的政策基調下，各地調控方式趨向多元化，針對不同區域精準施策更為靈活有效。
“目前中央堅持調控不放鬆，監督地方落實穩地價、穩房價的主體責任，短期不存在政策轉向基礎。地方繼續‘落實主體責任’，分類調控、因城施政仍繼續深入。”廣發證券分析師樂加棟介紹，從“四限”層面來看，成都限貸升級，二套房有貸款記錄的，首付比例由60%上調為60%-70%；赤峰推出限貸、限售、限價政策；海口、三亞要求房企根據成本核實價格重新備案；南京暫停法人購房。
某機構的一份研究報告指出，未來各個城市的調控政策將呈現以下趨勢：一是限購、限貸等繼續不放鬆，限制投機性需求；二是精準的人才政策，佈局城市發展；三是多部門聯手，治理房地產銷售亂象，保證剛性消費者的購房需求；四是熱點城市增加多供給主體，加速建立地產長效機制。
來源：經濟參考報、第一財經日報、上海證券報，中房網綜合整理
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