剛剛，蘇州10月市區土拍
宅地部分落下帷幕！
8宗地塊參拍，4宗涉宅用地，
2宗成交，2宗流拍！
流拍、底價成交再現！蘇州土拍“啞火”！
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今日土拍重點！
① 流拍！
4宗涉宅用地，2宗流拍，1宗底價成交，1宗溢價成交。萬業西20號、甪直地塊流拍，獅山珠江路27號地塊底價成交！
② 打臉！
萬業西和獅山珠江路地塊，此前不少人預測，土拍熱度會很高。但在今日土拍，萬業西地塊甚至未產生報價，獅山地塊也是底價成交！冷清。
③ 挽尊！
望亭24號地塊，是今日唯一拍出溢價的宅地。競得者為相城城建，成交樓面價8204元/平，溢價率為17.21%。
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萬業西20號地塊：
流拍
上午10點，萬業西20號地塊開拍
僅僅2分鐘，未出現報價，慘遭流拍！
地塊位置：吳中區開發區通達路東側、東方大道南側
佔地面積：10.33萬方
最大容積率：2.2
坐好扶穩，規劃要求有點高能：
（地塊實拍）
這宗地，還沒拍之前，熱度相當之高，據說去看地的房企一茬一茬的，媒體也是給予了萬千的期待，怎麼就流拍了？
A 總價
起拍單價是不高，13865元/平。但是總價高啊，起拍總價約31.52億。
當下，開發商缺錢也是老生常談了，融資成本高，都指著快點出貨、早日回款呢，這個節骨眼一下拿出這麼多的錢，門檻確實有點高。
B 幼兒園
“配建幼兒園”無疑已經成為蘇州土拍の魔咒。
回顧一下7月蘇州市區土拍：
獅山塔園路地塊，配建幼兒園，卒；
相城活力島北10號地塊，配建幼兒園，卒；
越溪8號地塊，配建幼兒園，卒。
今日土拍，萬業西20號地塊，配建幼兒園，卒。
但是，20號地塊還不只是配建幼兒園，看看上面列舉的規劃要求：成品交付、裝配式建築、戶型面積不小於110平、配建社區配套.......
條條框框多，開發難度不小！C 周邊環境
客觀來說，地塊東北面居住氛圍還可以，像萬科湖西玲瓏、華潤項目、雙銀國際、中海獨墅島都在這裡，南環橋市場搬離也是時間問題。
（運河南邊聚集了大量工廠）
不過地塊南邊就一言難盡了，南側沿運河一帶，有一片空地停滿了重型器械，運河以南就是混凝土公司，還有建材、機械的工廠，都是重汙染企業。
（網友投訴萬業周邊“塵土飛揚”）
你光看北面，這裡是“獨墅湖西”，你要再看看南面，這裡還是郭巷。
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獅山珠江路27號地塊：
蘇高新集團競得
開拍5分鐘，獅山27號地塊結果已出，底價成交！
蘇州市獅山總部園發展有限公司（即蘇高新集團）以底價387869萬元拿下獅山地塊，樓面價18000元/平，溢價率0%。
地塊位置：高新區獅山街道珠江路東、向陽路北
佔地面積：93688.1平（9.37萬方）
最大容積率：2.3
規劃要求：① 簡介、現代風格，與周邊協調；② 主入口應考慮雕塑小品；③ 沿珠江路住宅裡面必須公建化處理，且不得設置開敞陽臺，封閉陽臺建築面積全部計入容積率；④ 高層建築面寬不得超過55米；⑤ 配建物業、社區養老用房； ⑥ 全裝修成品住宅。
（地塊全景照片）
總體來說，27號地塊處於獅山和木瀆金楓路交匯片區。周邊的配套，交通、商業都可圈可點。 要說缺點的話，離木瀆太近了，地塊周邊目前工廠也較多，居住氛圍並不濃厚。
27號地塊成交也比較冷清，一輪報價，一輪成交。首先還是因為總價較高，起拍總價超38億。其次，27號地塊本身限制也較為嚴苛。
看看規劃要求，不輸萬業西地塊。除了“全裝修”交付以外，地塊在設計風格、市政交通、建築退讓等方面進行了非常細緻的規定。
珠江路27號地塊的開發難度，實際很高。
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甪直23號地塊：
流拍
因無人報名，
位於吳中甪直板塊的23號宅地在開拍前流拍！
地塊位置：吳中區甪直鎮甫澄中路東側、迎新一路南側
佔地面積：6.6萬方
最大容積率：1.1
規劃要求：① 現代的建築風格；② 最小戶型建築面積不得小於120平方米；③ 裝配式建築，底層住宅建築外全部成品化。這宗地，據說有拖底單位，不過，還是流拍了。
老問題，為什麼會流拍呢？
A 還是價格問題。甪直23號地塊，起拍樓面單價9500元/㎡，市場指導樓面單價11852元/㎡，最高樓面單價16000元/㎡，容積率1.1，大戶型，做低密度住宅。
如果順利拍出，未來2.5萬+的售價，基本是沒有懸念的。來看周邊別墅的二手房均價：碧桂園鳳凰島約16978元/㎡，天鄰湖景別墅23862元/㎡，金澄湖花園22115元/㎡。
B 周邊環境有點分裂，一邊是別墅小區、高爾夫俱樂部，一邊又是工廠、莊稼地、工廠、民居區，小環境上存在劣勢。
C 甪直是熱點，但澄湖周邊不算熱點。此前旭輝、保利等在旭輝拿下的地塊，基本都在甪直大道等臨近湖東的區域，可以承接園區的外溢需求。
23號地塊，距離甪直大道還隔了個古鎮，位置有點遠了。
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望亭24號商住地塊：
相城城建競得
下午2點25分，相城城建以總價2.2億競得蘇地2018-WG-24號地塊，樓面價8204元/平方米，溢價率17.21%！
地塊位置：相城區望亭鎮鶴溪路東、牡丹路北
佔地面積：17878平米
最大容積率：1.5
規劃要求：① 所有住宅戶型面積不得小於90㎡；② 商業建築計容建築面積不得超過1400㎡，不可分割銷售且不可分割轉讓；③ 建築以多層為主，體現現代江南水鄉風格，色彩以黑、白、灰色調為主。地塊處於望亭鎮中心，旁邊就是三個學校：望亭中學、望亭小學及望亭幼兒園，從幼兒園到中學，都給整齊活了。
商業值得一說。除了附近的望亭商業中心、御亭鄰里中心，禹洲嘉薈星島（樓面價8373元/平）的商業，也將於明年中旬正式開放，目前已簽約商戶有無印良品、GXG、肯德基及生鮮超市、電影院等。
對於望亭來說，未來商業配置還不錯。
（周邊學校挺多）
而除此外，地塊本身就是商住用地塊，也將打造部分商業。相城城建這次拿地，樓面價8204元/平，價格基本和之前房企拿地持平。
鎮上望馨花苑、御亭花苑、鶴溪花苑等拆遷安置房，均價10000元/㎡左右，華園麗都陽光花園、正榮悅玲瓏等商品房均價在15000元/㎡左右。
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今日土拍總結
① 涼透了，房企的日子可能比想象得還不好過。
大規模流拍，不敢拿地，其一是沒信心，其二是沒錢。主要還是沒錢。
不少房企年中數據披露，上半年平均融資利率超過15%。借不到錢啊，借到了也肉疼啊。
所以我們才看到，蘇州近期有很多項目，有裁員的，有硬著頭皮開盤的，有割肉給優惠的——一切的一切，都是為了錢，錢，錢。
其實，今天土拍幾塊地的單價，相較於周邊近期出讓的地塊，算不上高。但即便如此，房企還是不敢拿。
房企的日子可能比我們想象得更難過。
② 如今蘇州賣地，規劃要求越來越多、越來越細。
成品化、裝配式建築、標配兩大件。建築風格、面寬、戶型面積、牆體.......在這些方面，如今都有了細緻的規定。不能說這是壞事，但肯定增加了拿地的難度。
有業內人士理解為，這麼摳細節，訂製的味道很強烈，可能拿地之前就已經勾兌好了。但從今日結果來看，兜底的房企明顯不夠用了。
③ 蘇州土地市場的拐點，已經很明顯了。
一年前蘇州土拍，大家看能不能進一次性報價區間；
半年前蘇州土拍，大家看溢價率會不會現房銷售；
現在的蘇州土拍，大家看有沒有房企報（jie）價（pan）。
各中滋味，懂得都懂。
其實，不止蘇州是這樣。2018年前八個月，全國土地流拍總量已經是2017年全年的1.5倍，而且多出現在很強勢的一二線城市。只能說，蘇州終究也沒能逆得了大勢。
土地流拍的增加，也是市場變化的前奏。
蘇州土拍的“啞火”，肯定會傳導至新房市場、再傳導至二手房市場。
至於何時產生影響，產生什麼樣的影響，我們也只能邊走邊看了。
End
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