CFIC導讀：
“金九銀十”國慶長假往往是踩盤、買房的火熱時期，但今年的黃金週，樓市卻有點兒“啞火”。雖然各大地產商拋出優惠橄欖枝，但售樓處仍然感到“涼意”。業內人士表示，國慶長假整體樓市平穩，市場逐漸出現高位回落的現象。
妍豔是一位二線城市某樓盤的銷售員，這個國慶並不忙，就帶了幾組客戶看了房，還和同事調班休息了兩天。而在前幾個月時，她一天就會接待數十組客戶。
“最近幾年假期少有這麼清閒的時候。”妍豔說，今年國慶她們公司在其他地市的一些盤也顯得有點冷清。
一直是房地產熱門城市的三亞也不例外。國慶期間，三亞市房地產服務中心一樓房地產展銷大廳只剩下樓盤項目簡介和一些椅子，選擇了閉門謝客。
距其不遠處，“萬科湖畔度假公園”項目近期打響了三亞房企降價的第一槍。“備案價格在29000元左右，打完各種折扣之後最低可以達到26000元。”據銷售人員介紹，現在的銷售情況肯定跟年初沒法比。“現在有購房資格的人太少了，迫不得已我們只好選擇降價。”
中原地產首席分析師張大偉表示，一方面是大部分熱點城市樓市全面限價，房地產市場已經無淡旺季之分；另一方面，和目前房價偏高及購房者觀望情緒濃有關。
張大偉說，雖然國慶期間眾多開發商備足彈藥，但從成交來看，目前多個城市樓市逐漸開始出現衝高回落現象，房價調整開始出現從點到區域的現象。熱點城市開始逐漸下行，購買力很難再支撐市場繼續衝高。
以蘇州為例，雖然9月30日有7個新盤集中開盤，另有十多個樓盤在黃金週舉辦了暖場活動，但並未出現購房者利用假期大規模看房的現象。據統計，目前蘇州市在售新房房源43613套，而10月1日當天僅售出290套，10月2日更是隻有105套。而二手房市場似乎更為冷清，黃金週頭兩天，全市二手房成交量為零。
江門方面，多項目推出“特價房”。其中，美的·雅居樂公園天璟推出了四套“特價房”，均價約10000元/平方米；天鵝灣推出10套最低單價為9500元/平方米“特價房”；碧桂園·中海瓏悅府推出10套“特價房”，均價為12600元/平方米；碧桂園西江華府147平方米單元打9.5折。
廣州都市圈的香江翡翠綠洲更是打出“全盤單合同，只要一成首付，還有國慶限時六重大禮包！”的廣告。
有業內人士表示，今年國慶長假期間，樓市呈現促銷力度大但觀望多成交少的情況。甚至首推的產品實際價格均明顯低於此前“吹風價”，但受到區域客戶消費力影響，個別項目去化情況仍較為一般。
張大偉說，樓市調控重壓，商業貸款繼續緊縮，公積金政策在全國多個城市也開始收緊，使得市場繼續開始觀望。
“雖然當下全國看，房價上行城市依然佔主流，但市場已經出現了逐漸平穩的跡象，調控政策嚴格的北京、上海、深圳、杭州、南京、合肥等城市，房價下行苗頭已經出現。”
並不是所有樓盤價格都顯現下行趨勢。以三亞為例，碧桂園和融創等企業的海口觀瀾湖等多個項目，備案價格數次都超過了海口市住建局口頭“指導價”，被強行要求重新調整價格進行備案。碧桂園“濱江海岸”幾度試圖開盤銷售，但因價格遠高於“指導價”未獲放行。也有部分企業對旗下項目進行高調宣傳，並且放出的價格遠遠高於目前市場均價。比如醞釀開盤的碧桂園“三亞海上大都會”項目，銷售人員對外宣稱價格不會低於40000元/平方米，高層或者位置較好的房源價格或將在60000元/平方米左右。
但張大偉判斷，熱點城市將開始進入賣不完時期，包括北京、上海、杭州、南京、溫州、寧波等市場，庫存均出現了環比上升的現象，除少數熱點剛需項目外，去化率快速下行。
但需注意的是，有業內人士指出，部分地方經濟對房地產依賴程度較高，應警惕市場降溫下，地方變相放鬆房地產市場調控。他認為，雖然購房者漸入觀望，市場有降溫跡象，但一旦有政策放鬆或轉向，將再度迎來房地產市場又一輪的非理性“繁榮”。
記者：梁倩 王存福 北京 海口報道
監製：李保金
多城樓市“衝高回落” 降準亦非刺激信號
雖然國家統計局數據顯示，2018年8月份一二三線城市商品住宅銷售價格穩中有漲，但民間機構的最新統計卻顯示，不少熱點城市的房地產市場已經出現了衝高回落，進入漲跌互現，平穩理性狀態。
中原地產研究中心數據顯示，從典型城市的國慶長假網籤數據看，北京新建住宅國慶前6天網籤55套，二手房住宅網籤37套，上海網籤新建住宅553套，廣州583套，深圳191套。整體看，一線城市成交量延續了過去一年的低迷。
而今年1~9月熱點一二線城市的新建住宅成交量出現了明顯的同比下調。9月份超過六成的城市成交量同比出現了下調的現象。2018年樓市金九成色不足。
一二線城市新建住宅成交情況。資料來源：中原地產
中原地產首席分析師張大偉認為，國慶期間很多城市網籤系統暫停，所以數據缺失，但從最近的市場看，部分城市降溫已經開始出現。全國一二線城市，9月樓市成交量環比8月均無明顯上漲現象，樓市告別“金九”。包括北京、南京、深圳、寧波、福州等典型城市的庫存都有不同程度上升。
樓市調控重壓，信貸收緊，最近各地市場不僅僅商業貸款繼續從緊，公積金政策在全國多個城市也開始收緊，使得市場觀望情緒升溫。
張大偉表示，多個城市樓市逐漸開始出現衝高回落現象，房價調整開始出現從點到區域的現象。
“熱點城市開始進入賣不完時代，包括杭州、南京、溫州、寧波等市場，庫存均出現了環比上升的現象，除少數熱點剛需項目外，去化率快速下行。”張大偉稱。
市場整體成交數據較為低迷，這種形勢下，企業營銷層面的應對顯得更為重要。張大偉表示，最近不少房企都在進入促銷優惠、加快回款的節奏中，這種情況下，打折、降價現象很可能從個案由點到線到面擴散，未來售房糾紛與降價要補償的現象很可能明顯增加。
樓市總體趨勢的變化也逐漸反映在土地市場上，近段時間以來，隨著樓市調控的深入，特別是各地調控政策持續加碼，一些熱點城市土地市場逐漸出現了流標現象。
據中原地產統計，二線城市連續兩個月土地流標數量創新高，8月份單月流標土地數量高達71宗，超過7月的68宗。
張大偉認為，出現土地流標情況存在地塊本身的因素。當下主流一二線城市都有針對土地限價、限面積、限配套的要求，導致房地產企業拿地意願不強烈。有部分地塊掛牌價格過高，也是出現流標的主要原因之一。
而房地產開發企業的資金壓力逐漸增大，客觀上也要求它們更加理性拿地。
“從2016年9·30調控開始，全國一二線城市嚴格調控，這種情況下，房企資金壓力越來越大，雖然整體銷售依然處於高位，但再拿地的資金壓力逐漸增加，對非優質地塊的積極性降低。”張大偉說。
他認為，雖然目前看土地流標依然不是主流，流標土地的數量和麵積佔比依然較低，但隨著國內樓市的繼續降溫持續，預計2018年下半年市場降溫下，土地流標可能繼續增加。整體看2018年樓市將繼續嚴格調控，這種情況下，大部分房企對土地市場的熱度逐漸降低，搶地積極性降低。
樓市初現衝高回落跡象，對房地產市場走勢影響最大的政策面是否會有所調整？
央行10月7日宣佈，自2018年10月15日起，下調大型商業銀行、股份制商業銀行、城市商業銀行、非縣域農村商業銀行、外資銀行人民幣存款準備金率1個百分點。降準所釋放的部分資金用於償還10月15日到期的約4500億元中期借貸便利（MLF），這部分MLF當日不再續做。除去此部分，降準還可再釋放增量資金約7500億元。
央行有關負責人表示，本次降準仍屬於定向調控，銀行體系流動性總量基本穩定，銀根是穩健中性的，貨幣政策取向沒有改變。
張大偉認為，從過往歷史情況看，降準對於房地產來說肯定有利好因素，能緩解資金面壓力。
國家統計局數據顯示，今年1~8月份，房地產開發企業到位資金106682億元，同比增長6.9%，增速比1~7月份提高0.5個百分點。其中，國內貸款15783億元，下降6.6%；利用外資35億元，下降68.3%；自籌資金34959億元，增長11.2%。
“降準能夠緩解房地產企業的資金壓力，另外對於購房者來說也能夠相對獲得平穩的信貸價格。”張大偉稱，央行這一輪降準的目的很明確，就是保證市場的流動性，主要是小微企業的流動性，精準向實體經濟注水，目的絕不是樓市、股市，但難免樓市會有所獲益。
再見了？樓市的金九銀十
此處沒有段子，開門見山，我們首先從兩個角度剖析一下所謂樓市“金九銀十”的出現。
購房者角度：九月份，天氣開始涼爽起來，炎炎夏日不出門的人們紛紛出動，特別是還有個中秋加十一黃金週，許多人可以騰出時間認真看房、仔細比對。
另外，過年前一兩個月是銀行審批貸款最慢的時間段，很多人為了在年前拿下新房，都會選擇在九十月份購房，這樣的話經過40-50個工作日的手續週期，差不多剛好能在過年前批下貸款。
因此，在房地產行業很多樓盤就會在9、10月份開盤，其實不僅僅是房地產行業是這樣，汽車行業也在此時摩拳擦掌，準備生產庫存，迎接暢銷。
開發商角度：
9月、10月已經進入四季度，金九銀十的銷量決定了今年下半場房企的業績。而且從以往的市場狀態來看，這個階段一方面是節日較多，房企優惠的節點也增加，各種促銷之下，銷量會呈現上漲的狀態。另外，開發商面臨著年底結算工程款項、達到全年銷售目標等方面的壓力，也會加推房源，促進銷售。
然而今年的“金九銀十”， 卻顯得十分寂寥。
來看看這幾個縮影：
縮影一：（小）長假的成交量
和往年的熱鬧相比，今年中秋前後的樓市就不甚火熱。來自中介機構的統計顯示，中秋小長假中，北京、上海、廣州等一線城市網籤量處於低位，難言“金九”。到了國慶，樓市依舊“冷清”。
北京：國慶期間，北京樓盤銷售套數出現平日不曾出現的個位數情況，就連9月17日公積金貸款新政策開始執行時，都未曾低至個位數。
北京市國慶期間住宅成交數量 來源：網易房產
上海：上觀新聞記者走訪多家房地產中介和售樓處發現，假期看房人數雖然相比節前略有提升，整體仍保持平穩。國慶節日期間，上海也未出現大規模新房促銷。另外，上海樓市9月份表現稍顯平淡。多家機構對網上房地產的數據監測顯示，今年9月份，上海新建商品住宅新增供應和成交面積相比8月份均下降。
廣州：廣州房天下僅出團11線路，今年國慶假期看房團報名人數同比2017年國慶減少26.3%。
海南：今年國慶假期，作為三亞房地產市場的標誌性建築物，三亞市房地產服務中心一樓房地產展銷大廳選擇了閉門謝客。另外有記者在“十一”假期期間實地走訪了海南多個熱門市縣，市場整體表現低迷，“一房難賣”與半年前的“一房難求”形成了鮮明的反差。
縮影二：改行的中介
今年的“金九銀十”，看房的人不多，鐵馬不論是在魔都還是在老家（西北省會），經常可以看見三五成群蹲在店門口抽菸的中介小哥，但就在兩年前的這個時間，他們中的多數人還在帶人看房和簽單忙得團團轉。
據中新網報道，對於這種落差，已經離職的房產中介、35歲的楊琳（化名）也有同感。今年國慶長假，她在唐山專心經營自己的一家寵物店，不談樓盤，不談房價，絲毫看不出老闆娘曾經是“巧舌如簧”的中介小姐姐呢。
2016年10月，楊琳正奔波在環北京的霸州、固安、永清和香河，身份是房地產代理公司的銷售。當時正逢霸州孔雀城開盤，楊琳凌晨三點起床給客戶排卡，一直排到第二天晚上九點，才拿到2000多號，而房源一共只有1000套。
在最火的2016年下半年，楊琳賣掉了70多套房子，一口氣賺了近300萬，現在的她回想起來說：“那種感覺就像中了彩票一樣”。
縮影三：流拍的土地
根據中國指數研究院的數據，今年土地流拍已經達到了歷史相對高位，截止到9月底，全國房地產市場土地流拍已超800宗。其中一線城市13宗（去年4宗），二線城市238宗（去年106宗）。
眾所周知，土地儲備是房企的生命線。房企們對地“不感興趣”體現著對於拿地的種種考量逐漸趨於理性。
首先調控政策不斷加碼，使土地出讓條件愈加嚴苛。
2017年以來，地產調控繼續加碼，土地市場土拍政策頻出，特別是在一二線城市，房價調控壓力較大，出讓土地條件愈加嚴苛，對於房產開發商的經營盈利產生較大壓力，加之土地配置費高企，開發商不得不謹慎拿地。
其次，近年來房地產行業的資產負債率變化上升趨勢明顯，2017年年底達78.18%，較2016年提升近2個百分點。當樓市火爆的時候，房價回款時間短，資金壓力不大，有充裕的資金在市場上拿地、搶地，現在樓市降溫，拿地的熱情當然也隨之降溫。
縮影四：“活下去”的萬科
金九銀十本是傳統的樓市銷售旺季。而萬科一則“活下去”的秋季例會標語，讓我等吃瓜群眾驚呼“萬科咋了？”因為年初的時候，萬科還曾勇奪全球房企市值冠軍。
萬科在內部例會上以“活下去”為號召，無非是用一種悲情文化來激發企業管理者和員工的危機感，算是萬科內部的一種企業文化。但是，由於這簡單的三個字實在是太過“激進”，一下子觸發了業界內外的強烈反響。
就萬科公司內部而言，它最近幾年雖然已經從銷售第一的寶座上跌落，但仍然可以被稱為中國房地產業的翹楚。
從銷售業績來看，2018年萬科的業績規模增速出現放緩。上半年累計實現銷售金額3046.6億元，銷售面積2605.9萬平方米，分別同比增長10%和9%，相比2016年、2017年的40%、45%增速顯著下降，與今年上半年TOP100房企36.5%的平均增速也有一定差距。鬱亮給萬科定下的目標是，2018年堅決完成6300億元年度回款，而目前完成還不到一半。
為了回款，萬科廈門的別墅樓盤降價近50%出售，除了萬科外，碧桂園日前也稱將會對部分去化不佳、未達正負零的項目減少開工；恆大則吹響了降價打折的號角……
現金流對於大型房企來說是非常重要的血液，血液迴流（回款）不如預期，企業就會面臨失血之虞，可能真的會“活不下去”。
縮影五：及時的降準
10月7日，國慶假期最後一天，中國人民銀行決定降準，從2018年10月15日起，下調存款準備金率1個百分點，降準所釋放的部分資金用於償還10月15日到期的約4500億元中期借貸便利（MLF），這部分MLF當日不再續做。除去此部分，降準還可再釋放增量資金約7500億元。
有人說此舉也將利好樓市。但也有專家分析道，央行這一輪降準的目的很明確，就是保證市場的流動性，主要小微企業的流動性，精準向實體經濟注水，目的絕不是樓市、股市。
每逢變局看標杆，一位房地產企業老闆說：“行業標杆企業動向往往很能說明問題，因為這些企業不乏精兵強將，如果他們都往左走了，我一個人往右，那肯定是我錯了。”
所以這次，萬科要“活下去”； “央媽”降準了還端了大碗“麻辣粉（MLF）”，樓市到底該向哪裡走？購房者們和房企能不能一起吃個“舒心飯”呢？
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