CFIC导读：
“金九银十”国庆长假往往是踩盘、买房的火热时期，但今年的黄金周，楼市却有点儿“哑火”。虽然各大地产商抛出优惠橄榄枝，但售楼处仍然感到“凉意”。业内人士表示，国庆长假整体楼市平稳，市场逐渐出现高位回落的现象。
妍艳是一位二线城市某楼盘的销售员，这个国庆并不忙，就带了几组客户看了房，还和同事调班休息了两天。而在前几个月时，她一天就会接待数十组客户。
“最近几年假期少有这么清闲的时候。”妍艳说，今年国庆她们公司在其他地市的一些盘也显得有点冷清。
一直是房地产热门城市的三亚也不例外。国庆期间，三亚市房地产服务中心一楼房地产展销大厅只剩下楼盘项目简介和一些椅子，选择了闭门谢客。
距其不远处，“万科湖畔度假公园”项目近期打响了三亚房企降价的第一枪。“备案价格在29000元左右，打完各种折扣之后最低可以达到26000元。”据销售人员介绍，现在的销售情况肯定跟年初没法比。“现在有购房资格的人太少了，迫不得已我们只好选择降价。”
中原地产首席分析师张大伟表示，一方面是大部分热点城市楼市全面限价，房地产市场已经无淡旺季之分；另一方面，和目前房价偏高及购房者观望情绪浓有关。
张大伟说，虽然国庆期间众多开发商备足弹药，但从成交来看，目前多个城市楼市逐渐开始出现冲高回落现象，房价调整开始出现从点到区域的现象。热点城市开始逐渐下行，购买力很难再支撑市场继续冲高。
以苏州为例，虽然9月30日有7个新盘集中开盘，另有十多个楼盘在黄金周举办了暖场活动，但并未出现购房者利用假期大规模看房的现象。据统计，目前苏州市在售新房房源43613套，而10月1日当天仅售出290套，10月2日更是只有105套。而二手房市场似乎更为冷清，黄金周头两天，全市二手房成交量为零。
江门方面，多项目推出“特价房”。其中，美的·雅居乐公园天璟推出了四套“特价房”，均价约10000元/平方米；天鹅湾推出10套最低单价为9500元/平方米“特价房”；碧桂园·中海珑悦府推出10套“特价房”，均价为12600元/平方米；碧桂园西江华府147平方米单元打9.5折。
广州都市圈的香江翡翠绿洲更是打出“全盘单合同，只要一成首付，还有国庆限时六重大礼包！”的广告。
有业内人士表示，今年国庆长假期间，楼市呈现促销力度大但观望多成交少的情况。甚至首推的产品实际价格均明显低于此前“吹风价”，但受到区域客户消费力影响，个别项目去化情况仍较为一般。
张大伟说，楼市调控重压，商业贷款继续紧缩，公积金政策在全国多个城市也开始收紧，使得市场继续开始观望。
“虽然当下全国看，房价上行城市依然占主流，但市场已经出现了逐渐平稳的迹象，调控政策严格的北京、上海、深圳、杭州、南京、合肥等城市，房价下行苗头已经出现。”
并不是所有楼盘价格都显现下行趋势。以三亚为例，碧桂园和融创等企业的海口观澜湖等多个项目，备案价格数次都超过了海口市住建局口头“指导价”，被强行要求重新调整价格进行备案。碧桂园“滨江海岸”几度试图开盘销售，但因价格远高于“指导价”未获放行。也有部分企业对旗下项目进行高调宣传，并且放出的价格远远高于目前市场均价。比如酝酿开盘的碧桂园“三亚海上大都会”项目，销售人员对外宣称价格不会低于40000元/平方米，高层或者位置较好的房源价格或将在60000元/平方米左右。
但张大伟判断，热点城市将开始进入卖不完时期，包括北京、上海、杭州、南京、温州、宁波等市场，库存均出现了环比上升的现象，除少数热点刚需项目外，去化率快速下行。
但需注意的是，有业内人士指出，部分地方经济对房地产依赖程度较高，应警惕市场降温下，地方变相放松房地产市场调控。他认为，虽然购房者渐入观望，市场有降温迹象，但一旦有政策放松或转向，将再度迎来房地产市场又一轮的非理性“繁荣”。
记者：梁倩 王存福 北京 海口报道
监制：李保金
多城楼市“冲高回落” 降准亦非刺激信号
虽然国家统计局数据显示，2018年8月份一二三线城市商品住宅销售价格稳中有涨，但民间机构的最新统计却显示，不少热点城市的房地产市场已经出现了冲高回落，进入涨跌互现，平稳理性状态。
中原地产研究中心数据显示，从典型城市的国庆长假网签数据看，北京新建住宅国庆前6天网签55套，二手房住宅网签37套，上海网签新建住宅553套，广州583套，深圳191套。整体看，一线城市成交量延续了过去一年的低迷。
而今年1~9月热点一二线城市的新建住宅成交量出现了明显的同比下调。9月份超过六成的城市成交量同比出现了下调的现象。2018年楼市金九成色不足。
一二线城市新建住宅成交情况。资料来源：中原地产
中原地产首席分析师张大伟认为，国庆期间很多城市网签系统暂停，所以数据缺失，但从最近的市场看，部分城市降温已经开始出现。全国一二线城市，9月楼市成交量环比8月均无明显上涨现象，楼市告别“金九”。包括北京、南京、深圳、宁波、福州等典型城市的库存都有不同程度上升。
楼市调控重压，信贷收紧，最近各地市场不仅仅商业贷款继续从紧，公积金政策在全国多个城市也开始收紧，使得市场观望情绪升温。
张大伟表示，多个城市楼市逐渐开始出现冲高回落现象，房价调整开始出现从点到区域的现象。
“热点城市开始进入卖不完时代，包括杭州、南京、温州、宁波等市场，库存均出现了环比上升的现象，除少数热点刚需项目外，去化率快速下行。”张大伟称。
市场整体成交数据较为低迷，这种形势下，企业营销层面的应对显得更为重要。张大伟表示，最近不少房企都在进入促销优惠、加快回款的节奏中，这种情况下，打折、降价现象很可能从个案由点到线到面扩散，未来售房纠纷与降价要补偿的现象很可能明显增加。
楼市总体趋势的变化也逐渐反映在土地市场上，近段时间以来，随着楼市调控的深入，特别是各地调控政策持续加码，一些热点城市土地市场逐渐出现了流标现象。
据中原地产统计，二线城市连续两个月土地流标数量创新高，8月份单月流标土地数量高达71宗，超过7月的68宗。
张大伟认为，出现土地流标情况存在地块本身的因素。当下主流一二线城市都有针对土地限价、限面积、限配套的要求，导致房地产企业拿地意愿不强烈。有部分地块挂牌价格过高，也是出现流标的主要原因之一。
而房地产开发企业的资金压力逐渐增大，客观上也要求它们更加理性拿地。
“从2016年9·30调控开始，全国一二线城市严格调控，这种情况下，房企资金压力越来越大，虽然整体销售依然处于高位，但再拿地的资金压力逐渐增加，对非优质地块的积极性降低。”张大伟说。
他认为，虽然目前看土地流标依然不是主流，流标土地的数量和面积占比依然较低，但随着国内楼市的继续降温持续，预计2018年下半年市场降温下，土地流标可能继续增加。整体看2018年楼市将继续严格调控，这种情况下，大部分房企对土地市场的热度逐渐降低，抢地积极性降低。
楼市初现冲高回落迹象，对房地产市场走势影响最大的政策面是否会有所调整？
央行10月7日宣布，自2018年10月15日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点。降准所释放的部分资金用于偿还10月15日到期的约4500亿元中期借贷便利（MLF），这部分MLF当日不再续做。除去此部分，降准还可再释放增量资金约7500亿元。
央行有关负责人表示，本次降准仍属于定向调控，银行体系流动性总量基本稳定，银根是稳健中性的，货币政策取向没有改变。
张大伟认为，从过往历史情况看，降准对于房地产来说肯定有利好因素，能缓解资金面压力。
国家统计局数据显示，今年1~8月份，房地产开发企业到位资金106682亿元，同比增长6.9%，增速比1~7月份提高0.5个百分点。其中，国内贷款15783亿元，下降6.6%；利用外资35亿元，下降68.3%；自筹资金34959亿元，增长11.2%。
“降准能够缓解房地产企业的资金压力，另外对于购房者来说也能够相对获得平稳的信贷价格。”张大伟称，央行这一轮降准的目的很明确，就是保证市场的流动性，主要是小微企业的流动性，精准向实体经济注水，目的绝不是楼市、股市，但难免楼市会有所获益。
再见了？楼市的金九银十
此处没有段子，开门见山，我们首先从两个角度剖析一下所谓楼市“金九银十”的出现。
购房者角度：九月份，天气开始凉爽起来，炎炎夏日不出门的人们纷纷出动，特别是还有个中秋加十一黄金周，许多人可以腾出时间认真看房、仔细比对。
另外，过年前一两个月是银行审批贷款最慢的时间段，很多人为了在年前拿下新房，都会选择在九十月份购房，这样的话经过40-50个工作日的手续周期，差不多刚好能在过年前批下贷款。
因此，在房地产行业很多楼盘就会在9、10月份开盘，其实不仅仅是房地产行业是这样，汽车行业也在此时摩拳擦掌，准备生产库存，迎接畅销。
开发商角度：
9月、10月已经进入四季度，金九银十的销量决定了今年下半场房企的业绩。而且从以往的市场状态来看，这个阶段一方面是节日较多，房企优惠的节点也增加，各种促销之下，销量会呈现上涨的状态。另外，开发商面临着年底结算工程款项、达到全年销售目标等方面的压力，也会加推房源，促进销售。
然而今年的“金九银十”， 却显得十分寂寥。
来看看这几个缩影：
缩影一：（小）长假的成交量
和往年的热闹相比，今年中秋前后的楼市就不甚火热。来自中介机构的统计显示，中秋小长假中，北京、上海、广州等一线城市网签量处于低位，难言“金九”。到了国庆，楼市依旧“冷清”。
北京：国庆期间，北京楼盘销售套数出现平日不曾出现的个位数情况，就连9月17日公积金贷款新政策开始执行时，都未曾低至个位数。
北京市国庆期间住宅成交数量 来源：网易房产
上海：上观新闻记者走访多家房地产中介和售楼处发现，假期看房人数虽然相比节前略有提升，整体仍保持平稳。国庆节日期间，上海也未出现大规模新房促销。另外，上海楼市9月份表现稍显平淡。多家机构对网上房地产的数据监测显示，今年9月份，上海新建商品住宅新增供应和成交面积相比8月份均下降。
广州：广州房天下仅出团11线路，今年国庆假期看房团报名人数同比2017年国庆减少26.3%。
海南：今年国庆假期，作为三亚房地产市场的标志性建筑物，三亚市房地产服务中心一楼房地产展销大厅选择了闭门谢客。另外有记者在“十一”假期期间实地走访了海南多个热门市县，市场整体表现低迷，“一房难卖”与半年前的“一房难求”形成了鲜明的反差。
缩影二：改行的中介
今年的“金九银十”，看房的人不多，铁马不论是在魔都还是在老家（西北省会），经常可以看见三五成群蹲在店门口抽烟的中介小哥，但就在两年前的这个时间，他们中的多数人还在带人看房和签单忙得团团转。
据中新网报道，对于这种落差，已经离职的房产中介、35岁的杨琳（化名）也有同感。今年国庆长假，她在唐山专心经营自己的一家宠物店，不谈楼盘，不谈房价，丝毫看不出老板娘曾经是“巧舌如簧”的中介小姐姐呢。
2016年10月，杨琳正奔波在环北京的霸州、固安、永清和香河，身份是房地产代理公司的销售。当时正逢霸州孔雀城开盘，杨琳凌晨三点起床给客户排卡，一直排到第二天晚上九点，才拿到2000多号，而房源一共只有1000套。
在最火的2016年下半年，杨琳卖掉了70多套房子，一口气赚了近300万，现在的她回想起来说：“那种感觉就像中了彩票一样”。
缩影三：流拍的土地
根据中国指数研究院的数据，今年土地流拍已经达到了历史相对高位，截止到9月底，全国房地产市场土地流拍已超800宗。其中一线城市13宗（去年4宗），二线城市238宗（去年106宗）。
众所周知，土地储备是房企的生命线。房企们对地“不感兴趣”体现着对于拿地的种种考量逐渐趋于理性。
首先调控政策不断加码，使土地出让条件愈加严苛。
2017年以来，地产调控继续加码，土地市场土拍政策频出，特别是在一二线城市，房价调控压力较大，出让土地条件愈加严苛，对于房产开发商的经营盈利产生较大压力，加之土地配置费高企，开发商不得不谨慎拿地。
其次，近年来房地产行业的资产负债率变化上升趋势明显，2017年年底达78.18%，较2016年提升近2个百分点。当楼市火爆的时候，房价回款时间短，资金压力不大，有充裕的资金在市场上拿地、抢地，现在楼市降温，拿地的热情当然也随之降温。
缩影四：“活下去”的万科
金九银十本是传统的楼市销售旺季。而万科一则“活下去”的秋季例会标语，让我等吃瓜群众惊呼“万科咋了？”因为年初的时候，万科还曾勇夺全球房企市值冠军。
万科在内部例会上以“活下去”为号召，无非是用一种悲情文化来激发企业管理者和员工的危机感，算是万科内部的一种企业文化。但是，由于这简单的三个字实在是太过“激进”，一下子触发了业界内外的强烈反响。
就万科公司内部而言，它最近几年虽然已经从销售第一的宝座上跌落，但仍然可以被称为中国房地产业的翘楚。
从销售业绩来看，2018年万科的业绩规模增速出现放缓。上半年累计实现销售金额3046.6亿元，销售面积2605.9万平方米，分别同比增长10%和9%，相比2016年、2017年的40%、45%增速显著下降，与今年上半年TOP100房企36.5%的平均增速也有一定差距。郁亮给万科定下的目标是，2018年坚决完成6300亿元年度回款，而目前完成还不到一半。
为了回款，万科厦门的别墅楼盘降价近50%出售，除了万科外，碧桂园日前也称将会对部分去化不佳、未达正负零的项目减少开工；恒大则吹响了降价打折的号角……
现金流对于大型房企来说是非常重要的血液，血液回流（回款）不如预期，企业就会面临失血之虞，可能真的会“活不下去”。
缩影五：及时的降准
10月7日，国庆假期最后一天，中国人民银行决定降准，从2018年10月15日起，下调存款准备金率1个百分点，降准所释放的部分资金用于偿还10月15日到期的约4500亿元中期借贷便利（MLF），这部分MLF当日不再续做。除去此部分，降准还可再释放增量资金约7500亿元。
有人说此举也将利好楼市。但也有专家分析道，央行这一轮降准的目的很明确，就是保证市场的流动性，主要小微企业的流动性，精准向实体经济注水，目的绝不是楼市、股市。
每逢变局看标杆，一位房地产企业老板说：“行业标杆企业动向往往很能说明问题，因为这些企业不乏精兵强将，如果他们都往左走了，我一个人往右，那肯定是我错了。”
所以这次，万科要“活下去”； “央妈”降准了还端了大碗“麻辣粉（MLF）”，楼市到底该向哪里走？购房者们和房企能不能一起吃个“舒心饭”呢？
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