承租人可否對抗法院對房屋的強制執行？

法院對被執行人的房屋進行強制執行時

時常有案外人以其對該房屋

享有租賃權為由主張“拍賣不破除租賃”

但大多數租賃關係存疑甚至虛假

嚴重影響執行效率和債權人權益

今天干貨小哥為大家梳理

案外人執行異議之訴中

房屋承租人可否對抗法院強制執行的裁判規則

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對於不動產租賃權的保護

法信 · 裁判規則

1. 善意的案外人，提供的證據足以證明其主張的租賃權有效，其租賃權應予保護——盛傑傑與沈鳳林、第三人周思楠案外人執行異議之訴

案例要旨：法院在執行中拍賣被執行人的房屋時，時常有案外人以其對該房屋享有租賃權為由主張“拍賣不破除租賃”，但大多數租賃關係存疑甚至虛假，嚴重影響法院執行效率和債權人權益的實現。但有些善意的案外人，提供的證據足以證明其主張的租賃權有效，同樣應予保護。對案外人主張租賃權的審查標準非同一般民事訴訟案件，應當更加嚴格。

案號：（2017）浙0109執異3號

審理法院：浙江省杭州市蕭山區人民法院

來源：《人民司法·案例》 2018年第20期

2. 抵押權設立後抵押財產出租的，該租賃關係不得對抗已登記的抵押權——信德佳（廈門）實業有限公司訴廈門金達昌科技有限公司、吳文衝、陳東毅、廈門市橋箱機械工業有限公司、廈門市憶輝貿易有限公司案外人執行異議之訴

案例要旨：申請執行人的不動產抵押權登記在先，案外人租賃權設立在後，如果租賃權的存在對抵押權實現有影響的，該租賃權不能排除執行法院為實現抵押權而採取的強制騰退措施。抵押權與普通金錢債權在同一不動產上執行競合的，該不動產買受人在抵押權實現案件中對承租人的抗辯，可以在普通金錢債權執行案件中向該承租人主張。如果不動產承租人不能提出證據證明，其在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同並佔有使用該不動產的，對該承租人請求在租賃期內阻止向受讓人移交佔有被執行不動產的主張，人民法院不予支持。

案號：（2016）最高法民申3536號

審理法院：最高人民法院

來源：《人民司法·案例》 2018年第17期

3. 沒有實際佔有、使用房屋的租賃權不能對抗後設立的抵押權——杭州古今進出口貿易有限公司對借款合同糾紛執行異議案

案例要旨：在執行程序中，案外人主張其在被執行房屋設定抵押之前與被執行人簽訂了租賃合同的，須已依照租賃合同在被執行房屋設定抵押之前佔有該房屋，否則其租賃權不得對抗抵押權人。對抵押權等優先受償權的實現有影響的租賃權，執行法院可依法將其除去後進行拍賣。

案號：（2014）浙杭執異字第12號

審理法院：浙江省杭州市中級人民法院

來源：《人民司法·案例》 2015年第10期

4. 異議審查程序中可將租賃權合法有效的證明責任分配給承租人

案例要旨：實踐中，被執行人與案外人虛構租賃關係規避執行的情形愈演愈烈，通過異議審查程序對租賃關係的真實性進行有限的實體審查是反規避執行的重要手段。審查中可將租賃權合法有效的證明責任分配給承租人，並可將租賃合同簽訂的時間、租金支付的方式、承租人是否實際佔有租賃物、被執行人和承租人之間的關係以及承租人在法庭上的表現等因素作為形成新證的參考。

案號：（2013）蘇中執異字第0020號

審理法院：江蘇省蘇州市中級人民法院

來源：《人民司法·案例》 2016年第14期

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5. 租賃合同簽訂在房屋抵押合同之後，承租人未行使優先購買權的，買受人可以請求排除租賃權——劉成婭訴重慶樂呵呵房地產開發有限公司執行案

案例要旨：房屋抵押之後訂立租賃合同，承租人同樣具有優先購買權。承租人行使優先購買權，則物權吸收了租賃權；承租人未行使優先購買權，如果租賃形成物上所有權的阻礙，買受人可以要求除去物上租賃。

案號：（2015）渝四中法民執字第00061號

審理法院：重慶市第四中級人民法院

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關鍵字: 租賃 強制執行 法律