在如火如荼的房地產行業，在2018年的這幾個月裡，我相信不少關注房價的已經發覺房價發生了微妙的變化，並不是去年、前年那樣一樣瘋長的勢頭，這其中原因到底如何呢？很多人，打著剛需的名頭，迫不得已去買房，那麼2018年，剛需到底該不該買房呢？簡單跟大家分析形勢（以
青島為例）：
1、房價已經瘋漲啦將近兩年，在這個過程裡，慢慢的，有錢買房子卻沒有買的在逐步減少，新開的樓盤卻 一直在源源不斷供應。
2.青島郊區房子這麼高啦（郊區均價兩萬），買投資房會越來越少，即使漲50%或者翻一倍，加上各種資 金成本等，5年後即使翻一倍賣也賺不到多少。翻一倍，城陽房價就是4萬。並且5年之內房地產稅這個黑 天鵝要推出。除了拎不清的會繼續以如此高價位買投資房的之外，買投資房的會越來越少。
3.再談需求。不止一次強調，本次上漲就是漲價去庫存。很多人沒有想到庫存是靠漲價去的。在上漲過程 中吸引了很多跟風盤。但是未來的競爭對手只有真正的剛需啦，經過兩年的消化，有能力剛需前期也買 了。也就是以青島的工資，即使在郊區為你接盤的，也要是青島工作的白領或者金領。而，服務予市民或 者在青島上班的工廠的藍領會加速撤離青島。畢竟青島還是個製造業城市，這就是多諾米骨牌，若是一個 製造業城市（跟北京上海不一樣，人家是金融城市，高新產業，服務業智力產業相當發達）失去了寶貴的 藍領落戶，那麼製造業會加速衰落，同時，也影響了白領金領的工作，讓這部分人因為工作就業問題出現 轉移。其實，高房價對於製造業城市，對於青島市民不是一件好事情。
4.再分析供應量，未來高新區城陽區黃島區膠南區，假如如青島市政府規劃那樣，會有源源不斷樓盤入 市，其次，供應上，2年限賣期或者5年限賣期到期後，會有本次大量二手房投資房進場與開發商競爭，未 來，天量的供應。畢竟，原來的庫存還是庫存，只是由開發商，各地城投公司等手裡的庫存轉移了相當一 部分個人手裡投資房。說句不好聽的話，個人投資房還是要去市場的。
5.上面已經分析過，需求（房價這麼高，剛需是要有能力的）越來越少，供應越來越大，不要看現在人山 人海的搶房，這是上合借峰會炒作引起的最後的瘋狂。等瘋狂過後，完全透支了剛需數量後，迴歸到理智 後，立馬就有買房市場變成賣房市場。
6.可以預料的是未來青島天量的供應需要多少年才能消化完成。 2017年青島常住人口增量8.65萬人，增量較2016年減少2.05萬人。未來，低收入高房價，更會讓青島的人 口流入急劇減少。甚至出現人口流出。
房價高必然引起了地價高，再加上青島除了是港口之外，天然的地理缺陷，只適合做首發站，鐵路線路上 整個青島只有一條膠濟線與外界聯繫，與四通八達武漢，鄭州，長沙，濟南，西安，成都等的鐵路中心相 比，與高校林立的武漢，西安，南京，成都，重慶相比等人力資源優勢（可以上網搜這些城市的985工程 院校），與已經形成高新產業集群的南京（半導體，臺積電建廠，吸引清華紫光一系列半導體企業），武漢（中國光谷），杭州（以阿里為代表的電子商務與電子金融中心），貴陽（大數據中心）相比，青島的 招商引資的能力又有哪些呢？無論人力資源，還是區位優勢和產業結構，在加上高房價高地價，那麼青島 如何和別的新一線城市競爭呢？
那麼，未來的青島，人才為什麼留在一個日薄西山，低收入高房價的城市呢？外地人和剛畢業大學生也會 聽你青島人的情懷和政策嗎？可以預見的是，青島競爭優勢越來越被落下，現在房價是大連的2倍，煙臺的 3倍，有持續性嗎？
什麼叫做漲價去庫存？漲價去庫存必須產生巨大轟動效應和賺錢效應，給人的心裡形成巨大沖擊，衝擊大 家心裡承受能力和貪婪能力，才能吸引大家去買，只適合房價低位。漲個百分十幾二十幾，無法起到效 果。說白了，漲價去庫存，就和股市一樣一樣，也可以變相的理解為股市，抓住的是人性的貪婪和恐懼。 有能力買房子的剛需因為恐懼不再觀望抓緊時間入場了。手裡有資金的中產階級看到了巨大賺錢效應，紛紛將存款換成手裡的投資房。
大家看到房價在一個故事和一個故事傳播中，大家紛紛傳播，去講好故事， 比如地鐵房，比如國家中心城市，比如上合峰會，比如～～～看到房價在不斷飆升中，大家沉浸在一片賺 錢的喜悅中，幻想著自己實現財務自由後，周遊全國，周遊世界，面朝大海，春暖花開……
那麼，我下面問一個赤裸裸現實，你或者你周圍的同事或者朋友有多少人手裡存款100萬卻沒有買房呢？ 有多少人手裡有錢沒有買投資房的？有嗎？有這樣的人嗎？若是有這樣的人，我真心佩服。本來已經實現 財務自由的你可以拿著這些錢去消費去旅遊，可以做點自己想做的事情。現在是不是換成投資房後，守著 一堆鋼筋混凝土繼續擼起袖子加油幹呢？
辛苦一時，明天一定是美好的！嗯，是明天。
上述，已經論述過，漲價去庫存，必須短時間翻倍，最好是3倍以上。並且，要形成全民討論量。所以說用 且只能用一次。
不要被眼前的繁榮遮住了眼，嚇破了膽，看問題要長遠，辯證的看問題。不要有速勝論和亡國論想法，讓 時間來驗證。強大的日軍也曾不可一世過，但是在人民面前，還是經過了時間的考驗。歷史，一次又一次 的證明了，趨勢真理是站在了大多數人那裡。而未來房子不會是僅僅少部分人牟利的工具，肯定也會站在 大部分人民，剛需那裡。 時間驗證真理，驗證一切。
最後給大家提幾個問題思考：
1.手裡的投資房要賣給誰？城市確實由城鎮向二線轉移，二線向一線轉移。但是，前提是必須要有能力。 可能現在城市居民賺錢比較容易，但是城市居民都是有房子的或者安置房，那麼轉移過程中，必然新增人 口是來自農村。若是，可以承受價格，這種轉移是可以實現的。大家有沒有去農村或者小鎮去調研過？有 多少富裕的小鎮？如此高昂的房價阻止了這種人口轉移。
2.未來人民幣會大幅貶值嗎？大家收入會繼續不斷翻番嗎？很多人拿著改革開放時大家收入來說，這三十 年大家收入翻了10倍。然後就，得出了未來三十年大家收入在此基礎上也要翻十倍的結論。首先，剛改革 開放時，大家都一窮二白，基礎基本是零。這就跟竹子一樣，平時埋在土地裡三年，但是一旦出土後，幾 天后就長成啦。但是竹子會一直漲嗎？改革開放之前，我們要感謝我們的父輩們，一直在打基礎，各種工 業基礎，掃盲，培養人才，培養技術工人，這種過程是漫長的。但是一旦基礎好了，然後發展就是幾次冪 的發展。但是，這種發展不是無窮的。經濟發展到一定程度上，自動就變成L型啦。也就是說讓1塊變成 1000很容易。但是讓1000變成兩千都很難，何況變成1000000呢？其次，中國經濟發展這麼快，得益於 人工成本。但是即使如此，很多勞動密集型工廠，已經感覺到壓力，很多將工廠遷到越南，孟加拉國以及 印度等。人家人力資源成本不到你的一半。若是你的工資再翻幾倍，難道是不要中國的工業嗎？難道中國 也能跟美國一樣，通過高科技和金融服務業就能養活中國十幾億人口嗎？首先中國高科技是否是世界一 流，然後人民幣是否為國際貿易結算貨幣，最終，如此多人口是否能夠實現）。也就是說大概率大家未來 收入很緩慢的。這麼講吧，2013年到2018年，扣除你升職的因素，你是否收入翻倍啦？再參考中國臺灣地 區，日本以及其他發達國家，他們發展到一定時期後，經濟增速……
3.各個城市的高新區能否發展起來？持懷疑態度。各個城市新區發展起來前提，是要解決就業的。而大面 積解決就業最好的方式就是工廠。前幾年城市進行擴張，正好是伴隨著工業擴張進行的。而目前，中國的 工業產能是飽和的，所以國家才想著一帶一路，把過剩的鋼筋，鋼鐵，建築材料，手機，家電，甚至高鐵 和核電等高端製造業等轉移到國外，轉移到亞非拉。本來就是產能過剩，加上人工智能的普及，即使新建 工廠可能也用不了那麼多人。那麼新區只有房子，卻不解決大家就業，是可持續發展嗎？所以，我要打個 問號。中國前幾年大城市的快速發展，這也是伴隨著中國工業快速崛起的過程。我說的是在保持現有的工 業產能後繼續新增工業產能。比如說建設一個50萬人口新區很簡單。建房子就好了，但是新增50萬人口， 是不是要新增同等規模的工業產能或者服務業科技業。不然的說，這50萬人的就業怎麼辦？難道僅僅住在 房子裡就能生存嗎？對比看看央視曝光的很多原先扶貧地區，給他們把房子建設好啦，建的很漂亮。但是 很多農民仍然返回原先的危房居住。為什麼呀？因為安置點沒有他們的土地，他們仍然要每天來回20多公 裡回到原先的地方去耕種。同理，不僅僅是一個城市在增加新區，各個城市都有規劃中新區。更別說還有 一個千年大計的雄安新區。好的項目就那麼多，肯定優先考慮雄安新區，其他項目就看各個城市的吸引 力。說句實話，你若是去各個城市轉轉的話，這幾年城市變化最大的就是建了很多小區，空置率還很高。 但是，工業產能增加寥寥，除非科技導致的顛覆性。有人說，就業靠服務業也可以實現。但是，親，沒有 工業產能兜底，哪來的服務業？中國國情如此複雜，人口眾多，僅靠服務業就能解決大家吃飯問題，就能 解決大家幸福生活？所以，這才有了最近的鄉村振興戰略。
僅供大家參考
閱讀更多 鄉隨者寫字的地方 的文章
