中房報記者 李燕星丨北京報道
9月26日，北京，對於外界極端關心的海南房地產政策和房地產市場態勢，遲福林表示，從自貿港建設大目標出發，促進海南房地產中長期發展的方案，穩定各方對海南至關重要。
中國(海南)改革發展研究院院長遲福林，對海南的瞭解、理解，深刻又全面，這源於1988年起他和海南結緣，至今已經30年時間。當年的4月13日，七屆全國人大一次會議通過了《關於設立海南省的決定》《關於建立海南經濟特區的決議》，同意把海南島建設為我國最大的經濟特區。
此時的遲福林剛從北京調任海南省委政策研究室、省體制改革辦主要負責人不過5個月時間。此後的30年，遲福林與海南緊密聯繫在一起，“我為自己能夠投身我國最大經濟特區的改革開放事業中、實現自己的人生夢想和價值感到興奮”。在今年4月13日中央批准海南建設自貿區和自由港時，遲福林面對中央電視臺的採訪鏡頭，哽咽著說“因為為了這個事情，我們期盼了30年，有了這一條，海南真的會實現我們的海南夢”，讓人動容。
現在，距離自貿區（自由港）設立，以及海南出臺史上最嚴格限購政策成了中國唯一一個全省限購的地方，已經過去了5個月。
外界都很關心海南新機遇、新角色和房地產到底要怎麼幹這些重大事情，遲福林表示，海南目前的主要考慮是：按照短期與中長期結合的原則，以市場化改革為導向，以擴大土地供給總量和優化土地供給結構為核心，以保障中低收入群體住房為重點，加快建設多主題供給、多渠道保障等新型住房制度。
海南的房地產市場平穩發展與區域發展前景是連在一起的關係，人口則是區域發展的內推力。遲福林稱，按照現在的預測，到2030年，海南人口數量將從900萬可以發展到1200萬，甚至接近1500萬，這給房地產提供了巨大的需求和空間。
在此之前的2017年，是海南房地產歷史上收成最好的一年，全省房地產市場賣了2713億元貨值的房子，銷售額相當於海南2017年GDP的五分之三。
4月22日最嚴限購政策出臺一個月不到，5月13日晚，海南省政府召開新聞發佈會，公佈了《百萬人才進海南行動計劃（2018-2025年）》，計劃到2020年，吸引各類人才20萬人以上；到2025年，實現“百萬人才進海南”目標。
就是說，未來7年，海南將努力引進100萬高層次人才。從數字的對比上觀察與計算，過去的7年時間，海南正好賣了接近100萬套房子。
可以這麼認為，這100萬新人才，就是未來海南房地產的希望所在。而且只要政策寬鬆，更多的人和資本還會自發湧進。
但在目前的嚴厲管控局面之下，如何做好海南房地產市場的發展，遲福林指出了四個方向。
第一，形成發揮市場在房地產資源配置中起決定性作用的基本格局，房產和地產都是重要的資源，平穩建設發展的長遠機制，核心是政府在保證基本住房需求前提下，發揮市場在房產資源配置中的決定性作用，實現市場的歸市場，保障的歸保障，政府的歸政府。
第二，謀劃房地產市場健康平穩發展的長效機制。這個長效機制包括階段採取必要的行政手段。當前需要儘快研究制定房地產中長期發展的總體規劃。要留出改革的時間和發展的時間，這已經到了儘快落實的地步，不可能把時間拖得很長。
第三，核心問題在於抓住土地資源有效供給這一核心問題，土地資源稀缺、新增土地供給趨緊，是導致房價居高不下的原因之一。海南成交均價每畝436萬元，同比增長89.6%。這增加了房地產開發成本，由此提高了房價增長的內需。所以，解決這個失衡矛盾，要率先實現城市土地市場與農村土地市場的統一，優化土地供給結構提高效率。
第四，加快住房租賃市場，滿足多元化住房需求。加快發展住房租賃市場對海南特別重要，目前我國規模化住房租賃份額只佔房地產市場2%，與發達國家相比有很大差距。海南要充分借鑑香港、北京、上海等經驗，儘快規範住房租賃市場。
對於處在開發前端的企業，怎麼抓機會和出打法？遲福林分析稱，海南房地產市場的機會除了上述所說的未來人口數量，還有兩大優勢支持，一是海南房地產可以發展養老、醫療、健康，對於海南房地產如何在增加服務型功能為目標的房地產轉型上，企業可以嘗試。
二是在宣佈自貿港前，為了創造一個很好的發展環境，海南省出臺了嚴格的限購政策，只是作為短期限制方案。
中國房地產報記者梳理發現，在海南的30年間，遲福林一直是政府智囊，他參與了幾乎所有海南區域發展規劃的研究制定，從最初的“特別關稅區”到“海南國際旅遊島”再到“海南行政區劃改革”等重大謀劃。
例如十年前的2008年5月7日，在"海南改革開放發展高層論壇"上，遲福林作了《抓住機遇，務實推進海南自由貿易區進程》演講，提出了建立海南自由貿易區建議。
十年後的今天，建議變成國策。在海南房地產政策選擇、市場走勢和商業空間上，遲福林26日的分析與建議，正是很多房地產公司最關心的事情。
4月22日全島實施限購後，海南房地產市場出現了短期壓力，一些地產公司如旭輝將其海南公司降級，劃到深圳公司管理。但中國房地產報記者發現， 2017年海南房地產銷售額排名前五的公司恆大、碧桂園、雅居樂、魯能和融創並沒有放棄這個重要的市場， 而是緊盯被限但仍然剛性存在的80%島外客群，並在產品和銷售策略上進行了具體的應對，同時積極爭奪島內20%的客戶資源。
融創的海南動作則頻頻。9月6日，融創中國董事會主席孫宏斌在北京舉行的海南省引進外資項目洽談會上，與海南省領導面對面、一對一洽談，要點就是融創在海南發展文旅產業。隨後，三亞市政府與融創中國簽署戰略合作框架協議，就攜手引入國際IP打造旅遊產業生態圈，助推三亞市全域旅遊建設等方面開展戰略合作。
這正是遲福林所提倡的海南要轉型到服務型功能為目標的房地產上的最新案例。
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