倒計時 是會讓人緊張的
PM6:35,Sept.21st,2018
文︱劉德科
1st
今天（9 月 21 日），廣東省房協下發了一份標註為「特急」的文件，發給各副會員單位，核心議題是：針對要不要實施現房銷售制度，給出研究性建議。
這麼個消息，就炸開來了。
這不是廣東省房協單方面的行動。令出住建部。
9 月 11 日，住建部給鄂、川、蘇、豫、粵和遼等六省住建廳發了一份函，要求各省研究一下要不要實施現房銷售制度。
住建部自己先表態，既說了期房銷售制度的三個壞處：1.可能出現爛尾樓；2.使違法違規的銷售有機可乘；3.對購房者來說不公平。
也說了現房銷售制度的兩個壞處——
1.如直接取消預售，房企融資週期必然大幅變長，一旦遇到市場變動衝擊，極易出現現金鍊斷裂，導致工程爛尾；
2.可能會出現階段性供應休克。
然後，給出建議：一些城市逐步試點取消預售制度，給出全面實施現房銷售的時間表。
看起來很妥當。
但是住建部很可能忽略了一個巨大的經濟學問題：市場的心理預期管理。
2nd
住建部也很清楚：現房銷售會導致房企的資金成本劇增。這部分劇增的成本，短期內或許可以由房企自行承受，但最終還是隻能由購房者買單——即房價只能被迫地額外上漲。
所以住建部的建議是可以不馬上實施現房銷售，但要給出實施的時間表。
明確的時間表，也就是倒計時，如果放在行動力上，是會讓人振奮，更有幹勁；但如果把倒計時放在心理預期管理上，是會讓人緊張的。
現房銷售在長週期內必然導致房價額外上漲，那麼倒計時就會形成「末班車效應」。市場心理預期會變成這樣：不趕在政策末班車之前買房，房價就又要漲了。
這樣，恐怕又會製造一波恐慌性購房潮。
或許你會說，發達國家很多樓盤都是實施現房銷售，他們的房價很穩定啊。我們跟他們有兩個不同——一是人家一開始基本就是現房銷售，不存在變化；二是現在人家的城市化進程已經差不多了，房價已經進入相對穩定狀態。
我們經常用發達國家的做法來錯判自己。
3rd
現房銷售，不是什麼新鮮話題。早在十三年前，央行在一份報告中建議：取消房屋預售制度，實施現房銷售。
為什麼是建議？因為這事不歸央行管，這事歸住建部。
為什麼要這樣建議？站在央行的角度，當然要全力支持實施現房銷售制度：這樣，就不存在爛尾樓了，銀行放給購房者的貸款就更安全了；開發門檻變高了，銀行放給房企的開發貸似乎也更安全了。
讓網友們投票，肯定是絕大部分會支持現房銷售。十三年前，當時如日中天的新浪網就央行的建議進行了網上投票，結果是近 9 成網民贊同取消商品房預售制度。
放在現在，再來一次，肯定也是近9成網民贊同現房銷售，甚至會更高。
央行那份報告叫做《2004 中國房地產金融報告》，2005 年 8 月 15 日發佈的，原文是這麼寫的：「很多市場風險和交易問題都源於商品房新房的預售制度，目前經營良好的房地產商已經積累了一定的實力，可以考慮取消現行的房屋預售制度，改期房銷售為現房銷售。」
如今，住建部響應了十三年前央行的建議。
4th
很多政策，道德上無比正義，這當然好，但不能用道德正義取代市場規律。
比如「最低工資規定」，從道德上看當然是保護廣大勞動者。2016 年的全國「兩會」記者會上，當時即將卸任的財政部長樓繼偉說了一段大實話，大意是說《勞動合同法》可能導致了薪酬的過快上漲，最終損害的是勞動者，因為就業機會減少了。結果，當天社交媒體上的批評就鋪天蓋地地襲去。
現房銷售也一樣。如果你反對現房銷售，一定有很多人說你是地產商的走狗。
現房銷售當然有百般好，但未經權衡的好，恐怕只能是道德正義。
5th
9 月 11 日，住建部給六省住建廳發的那份函，題目很長，叫做《關於對現有行政許可事項進行清理論證並對已取消下放落實情況進行全面評估的函》。
從題目可以看出，那份函的本意是落實國務院「簡政放權」的改革思路。結果，變成了要不要取消期房銷售制度的輿論焦點。
6th
「有口蜜腹劍者，但也有口劍腹蜜者。」
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