今天我們來聊一聊柬埔寨的房產。
1、
大環境上，
和越南一樣，柬埔寨也曾是法國的殖民地，
柬埔寨面積18萬平方公里，人口接近1600萬。
這個國家，一直以來跟中國關係不錯，
畢竟西哈努克親王在中國住了42年……
而經濟上，柬埔寨很大程度上也依附於中國。
中國一直都是柬埔寨最大的投資國。
從1996年開始，20多年，中國在柬埔寨的累計投資額超過100億美元。
柬埔寨地處“一帶一路”的關鍵地帶，2020年泛亞鐵路將通向柬埔寨，應該會受益不少。
相比起其它東南亞國家，柬埔寨的政局算是穩定，
30多年，實際掌權者一直是首相洪森。
目前，柬埔寨房地產投資市場，主要在三個城市：
首都金邊，西南海岸線上的西哈努克港，吳哥窟所在地暹粒。
做一個不太恰當，但是比較直觀的類比，
金邊之於柬埔寨的地位，相當於曼谷之於泰國。
西哈努克港，相當於普吉島（不過，西哈努克港除了海港旅遊資源，還在發展工業）。
吳哥窟，相當於清邁。
2、
關於柬埔寨，我們主要來聊一聊金邊。
金邊是柬埔寨的首都，也是柬埔寨最大的城市。
面積375平方公里，人口220萬。
0.2%的土地上，集中了這個國家差不多15%的人口。
而且隨著經濟的發展，今後還會有更多的人湧入。
我在跑了東南亞幾個國家以後，發現這些地方房產交易的一些共性。
和越南、泰國一樣，柬埔寨也不允許外國人買當地人居住的house，只能買公寓（condo）。
外國人持有的公寓也都是永久產權。
而以當地人的收入目前的水平看，大部分人是買不起新建的公寓的（泰國除外），大部分都居住在自家的house裡。
外國人、高級白領工資高，對生活品質要求高，不願意老舊的house裡，
所以，公寓是他們主流的選擇。
在金邊，在胡志明市，在曼谷，都有大量外國人（中國人、日本人、韓國人以及歐美人）長期在當地工作，這些人形成了當地強大的租房需求。
因此，公寓的租賃和交易，在目前這個階段，面對的市場並非是當地的一般階層，
而是一些高收入的白/金領，和在當地工作的外國人（中國人、日本人、韓國人以及歐美人）。
某種程度上，我們所看到的以公寓為主的東南亞房產市場，並非完全體現了當地真實的交易水平。
以金邊為例，預計至2017年底，金邊長住外籍人口將達到15萬人，而彼時，當地公寓總套數只有不到2萬套。
所以，在租賃市場上，金邊的公寓是供不應求的。
2、
這個是金邊的地圖，
西南和西北屬於發展比較落後的區域，基礎設施薄弱，外國人買房不需要考慮這個地方。
東邊圓圈裡算是核心區，商圈和使館區都在這塊，因此也是房價最高的區域。
（2017年1季度，金邊市核心區域的房價。）
基本在2000美元上下，最高的達到了6000美元。
在租房市場上，金邊公寓的大部分租客都是外國人。
在購房市場上，也是一樣，
70%的買家都是外國人（中國人越來越多）。
（當地租房網站上的租金價格）
從投資回報率上看，好的地段，好的物業，
保守估計可以達到7%/年，高的話可以超過10%。
投資金邊樓市最合適的方式是，
在不錯的位置，買一個不大的、物業條件好的一居室，
前幾年獲取足夠高的出租回報，5年左右賣出。
BTW，要提一句。
柬埔寨的通用貨幣是美元和柬埔寨幣（柬埔寨幣匯率掛鉤美元），
相比其它東南亞國家，貨幣價值穩定。
最近有讀者問我，
美元貶值，手頭持有的美元要怎麼辦？
一個稱不上辦法的辦法，
在柬埔寨開個賬戶把美元存進去，存活期利率差不多都有5-6%，比一般美元理財還高……
柬埔寨沒有外匯管制，錢出來進去都很方便。
持有當地資產，相當於持有美元資產。
3、
一些交易上的規則。
外國人可以找當地銀行貸款，能貸到4-5成，
但是不建議貸款。
一個國家的存款利息都有5-6%，
可想而知，
貸款利息會更高，一般在9-10%。
大部分開發商都提供分期付款，我朋友主持的這個樓盤，加上定金，差不多是3個月支付一期，共分8期，
交易稅費用為4%✖️ 評估價，由買家支付。
柬埔寨當地對交易時間不做限制，也就是即使你想今天買明天賣，也沒有人管。
有持有成本，每年約為0.1%評估價的持有稅。
和國內一樣，房子的評估價比實際交易價格要低，約為實際價格1/2 - 2/3 左右。
物業費為0.5-1美元/平米。
4、
扯一些其它的。
這張圖是東盟十國首都房價的基本狀況（糾正圖片中，菲律賓首都是馬尼拉，不是馬拉尼）。
十國中，柬埔寨，
人均GDP低，房價也低。
當然，如果和國內比，這個價格明顯太高了，
但整體和東南亞這些國家比，只能說是一般水平。
人均GDP是柬埔寨兩倍的越南，胡志明市的房價已經不止金邊的兩倍了。
這些年金邊的房價總體是上漲的，前些年，每年的漲幅能達到10%，
但2017年出現了的下跌，今年又重新上漲了一些。
從小環境上看，還是比較看好金邊市場，
因為作為柬埔寨的政治經濟中心，
在城市化過程的中，會有越來越多的人口湧入，
所以，今後幾年，
除了外國人，本國剛需的購買力應該也會爆發。
泡沫會有，
就看選擇的房子具體位置和物業水準了，好的房子，除非大跌，基本也都能保值。
而就公寓租賃市場看，投資回報率還是非常不錯的。
不過，從柬埔寨整體經濟看，
柬埔寨目前是一個貧窮落後的國家，
雖然近些年GDP增速很快，但總體看，
這個國家政治腐敗，支柱產業為低端製造業，競爭力不足，
雖然年輕人多，但整體基數少，
而且相比起勤勞的越南人，柬埔寨人比較懶，
雖然政治穩定，
但並非不存在政治風險，
所以，今後發展的不確定性大。
當然，
從另一方面看，也正因為如此，外國人進入當地市場才更有機會（在當地淘金的中國人確實多）。
因此，我的結論，柬埔寨的房產，屬於風險偏高、收益偏高的投資。
這是個勇敢者的遊戲。
如果覺得能夠承受得住這個風險，不妨試一試。
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