最近长租公寓事件，引发了很多人的关注，很多自媒体都写过，长租公寓爆仓恶劣影响很大，但却没有仔细算过长租公寓背后的杠杆率，到底有多么惊人。
我们都知道，长租公寓背后都是中介拿房，很多人压根接触不到房东，租金是直接打给中介的。
中介回笼资金通常是两种模式。
第一种，即人们通过网贷，实现押一付一的模式，这种模式实际上是让租客通过网贷平台贷款出1年的房租，然后将1年房租打入中介账户，租客再每月向网贷平台还款。
对于资金量有限的租客来说，押一付一很好的缓解了租客一次性需支付大量租金的资金流问题。
第二种，即直接签约，中介公司根据租客能一次性支付租金的月数来给予相应折扣，常见的套路是年缴75折，半年缴88折的优惠。
第二种本质上其实与网贷平台无异，因为网贷平台通过房租分期的利率实际上也是在20%-30%之间，反过来计算，如果月租2000元，年24000元，但能贷出来实际就是17000元左右，折合就是75折上下。
那么不管两种方式中的哪一种，租客都会发现年付是最划算的，因此普遍会选择贷款或者一次性趸交年租金，有个别中介公司甚至拒绝押三付一的形式。
中介在收到年付的全款之后，并不会将资金全部结算给房东，通常是按季度结算。
年缴并非没有坏处，给予租客较大的折扣之后，会导致中介利润受损，据内部人士了解，年缴折扣完之后甚至只有不到8%利润空间。
我们假设中介出租一套房一年获得能8%的利润差价，即房东年收2.4万租金，而网贷中介最终回收2.6万租金，来计算一下其杠杆比例。
由于支付给房东是季度结算，即6000元，而中介回收了2.6万租金，每一套房源都如此处置的话，即1个房客的租金，去除一些摩擦成本，能给中介提供4套房源的租金。
而原先每次放租8%的收益，在4倍杠杆下，就能获得32%的收益率！
1年年化32%，是不是典型的空手套白狼，比小贷公司还赚钱？
目前一些长租公寓前期为了抢占市场，甚至将自己的利润率压缩至零，那么可以做到1个房客提供5套以上的房源租金！
每获取一个房客，就能获取五套房源，每套房源，反过来又能获取一个房客，一个房客又带来五套房源，5×5×5×5×5…。
所以你清楚为什么房租会被炒上去了，因为杠杆呀！
其实长租公寓在过去几年早就已经遍布各地，而且暴雷也不少，只是这次风口浪尖下，刚好杭州又暴了比较大的“鼎家”而已。
如下图，这是1年前租赁中介宁波叮咚公寓卷款跑路的案例，只是平台太小，没有掀起什么大风大浪。
当时不少租客就发生了类似情况，提前退房，年缴的房租却无法收回，随后甚至被房东驱赶。
当下这种租赁中介模式，如果不加以管制，将会引来什么风险？
1. 道德风险
就如部分涉嫌非法集资的P2P一样，中介可能挪用租客资金用于其他领域甚至挥霍消费，待平台无法通过新的租客收租来覆盖需要支付给房东的租金成本时，平台资金链断裂，老板跑路。
2. 运营风险
高杠杆必定意味着资金链紧张，今年的P2P雷潮除了一部分旁氏骗局之类平台之外，还有很多平台是因为运营杠杆过高，当发生大面积逾期时，合作机构无力担保导致平台暴雷。
而长租公寓运作模式类似，一旦长租公寓将规模持续扩大但自身运营实力无法匹配，可能会出现期限错配无法回笼资金，或平台管理不当导致无法盈利，从而导致平台清盘的风险。
3.市场风险
这对于中小城市尤须警惕，倘若经济下行，人口持续净流出，租房需求减少，大量租客要求提前解约或无力偿付房租，那么中介公司也将面临资金链断裂的风险，这时则会殃及其他正常履约的租客。
对于租客和房东有什么风险？
租客：很有可能房客交了1年的房租，结果3个月平台资金链断裂，房东收不到房租，就来赶人了，租客不得不交两份租金或者搬走。
房东：租客多与中介签订了一年以上的租约，自己一个季度过后收不到中介下一季度的房租，要赶租客又赶不走，即使报警，警方也很难受理。
监管需要做哪些事情才能让长租公寓不会像P2P雷潮一样死伤遍地？
1. 提高租房中介市场进入门槛
将租房中介机构持牌门槛大幅提高，比如要求提高注册资本金，企业进行合规备案，设立房屋租赁行业风险保障基金。
2. 严查资金流向，实现银行存管，中介全程不触碰房客租金
资金流向是非常重要的一点，因为事关到百万租客的资金安全性，以及企业出现运营风险之后资金追回的可能，因此必须要求租客租金准确流向房东账户，并实现租金账户第三方银行存管。
3. 信息透明化，中介机构回归以服务费收取模式。
租客理应与房东签订合同并知晓真实租金情况，而中介机构则应通过提供房屋装修改造、拆分，以及撮合租客与房东交易等服务，来获取第三方服务费，这样才能有效避免中介机构违规利用租客资金或外部资本无限收房加杠杆，抬高房租。
最后，我呼吁政府，在火的苗头之前，就一定要出来管事，而不是睁一只眼闭一只眼，等到火光冲天时，跳出来灭火，这时受到伤害的人，就真的不计其数了。
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