最近長租公寓事件，引發了很多人的關注，很多自媒體都寫過，長租公寓爆倉惡劣影響很大，但卻沒有仔細算過長租公寓背後的槓桿率，到底有多麼驚人。
我們都知道，長租公寓背後都是中介拿房，很多人壓根接觸不到房東，租金是直接打給中介的。
中介回籠資金通常是兩種模式。
第一種，即人們通過網貸，實現押一付一的模式，這種模式實際上是讓租客通過網貸平臺貸款出1年的房租，然後將1年房租打入中介賬戶，租客再每月向網貸平臺還款。
對於資金量有限的租客來說，押一付一很好的緩解了租客一次性需支付大量租金的資金流問題。
第二種，即直接簽約，中介公司根據租客能一次性支付租金的月數來給予相應折扣，常見的套路是年繳75折，半年繳88折的優惠。
第二種本質上其實與網貸平臺無異，因為網貸平臺通過房租分期的利率實際上也是在20%-30%之間，反過來計算，如果月租2000元，年24000元，但能貸出來實際就是17000元左右，摺合就是75折上下。
那麼不管兩種方式中的哪一種，租客都會發現年付是最划算的，因此普遍會選擇貸款或者一次性躉交年租金，有個別中介公司甚至拒絕押三付一的形式。
中介在收到年付的全款之後，並不會將資金全部結算給房東，通常是按季度結算。
年繳並非沒有壞處，給予租客較大的折扣之後，會導致中介利潤受損，據內部人士瞭解，年繳折扣完之後甚至只有不到8%利潤空間。
我們假設中介出租一套房一年獲得能8%的利潤差價，即房東年收2.4萬租金，而網貸中介最終回收2.6萬租金，來計算一下其槓桿比例。
由於支付給房東是季度結算，即6000元，而中介回收了2.6萬租金，每一套房源都如此處置的話，即1個房客的租金，去除一些摩擦成本，能給中介提供4套房源的租金。
而原先每次放租8%的收益，在4倍槓桿下，就能獲得32%的收益率！
1年年化32%，是不是典型的空手套白狼，比小貸公司還賺錢？
目前一些長租公寓前期為了搶佔市場，甚至將自己的利潤率壓縮至零，那麼可以做到1個房客提供5套以上的房源租金！
每獲取一個房客，就能獲取五套房源，每套房源，反過來又能獲取一個房客，一個房客又帶來五套房源，5×5×5×5×5…。
所以你清楚為什麼房租會被炒上去了，因為槓桿呀！
其實長租公寓在過去幾年早就已經遍佈各地，而且暴雷也不少，只是這次風口浪尖下，剛好杭州又暴了比較大的“鼎家”而已。
如下圖，這是1年前租賃中介寧波叮咚公寓捲款跑路的案例，只是平臺太小，沒有掀起什麼大風大浪。
當時不少租客就發生了類似情況，提前退房，年繳的房租卻無法收回，隨後甚至被房東驅趕。
當下這種租賃中介模式，如果不加以管制，將會引來什麼風險？
1. 道德風險
就如部分涉嫌非法集資的P2P一樣，中介可能挪用租客資金用於其他領域甚至揮霍消費，待平臺無法通過新的租客收租來覆蓋需要支付給房東的租金成本時，平臺資金鍊斷裂，老闆跑路。
2. 運營風險
高槓杆必定意味著資金鍊緊張，今年的P2P雷潮除了一部分旁氏騙局之類平臺之外，還有很多平臺是因為運營槓桿過高，當發生大面積逾期時，合作機構無力擔保導致平臺暴雷。
而長租公寓運作模式類似，一旦長租公寓將規模持續擴大但自身運營實力無法匹配，可能會出現期限錯配無法回籠資金，或平臺管理不當導致無法盈利，從而導致平臺清盤的風險。
3.市場風險
這對於中小城市尤須警惕，倘若經濟下行，人口持續淨流出，租房需求減少，大量租客要求提前解約或無力償付房租，那麼中介公司也將面臨資金鍊斷裂的風險，這時則會殃及其他正常履約的租客。
對於租客和房東有什麼風險？
租客：很有可能房客交了1年的房租，結果3個月平臺資金鍊斷裂，房東收不到房租，就來趕人了，租客不得不交兩份租金或者搬走。
房東：租客多與中介簽訂了一年以上的租約，自己一個季度過後收不到中介下一季度的房租，要趕租客又趕不走，即使報警，警方也很難受理。
監管需要做哪些事情才能讓長租公寓不會像P2P雷潮一樣死傷遍地？
1. 提高租房中介市場進入門檻
將租房中介機構持牌門檻大幅提高，比如要求提高註冊資本金，企業進行合規備案，設立房屋租賃行業風險保障基金。
2. 嚴查資金流向，實現銀行存管，中介全程不觸碰房客租金
資金流向是非常重要的一點，因為事關到百萬租客的資金安全性，以及企業出現運營風險之後資金追回的可能，因此必須要求租客租金準確流向房東賬戶，並實現租金賬戶第三方銀行存管。
3. 信息透明化，中介機構迴歸以服務費收取模式。
租客理應與房東簽訂合同並知曉真實租金情況，而中介機構則應通過提供房屋裝修改造、拆分，以及撮合租客與房東交易等服務，來獲取第三方服務費，這樣才能有效避免中介機構違規利用租客資金或外部資本無限收房加槓桿，抬高房租。
最後，我呼籲政府，在火的苗頭之前，就一定要出來管事，而不是睜一隻眼閉一隻眼，等到火光沖天時，跳出來滅火，這時受到傷害的人，就真的不計其數了。
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