近日，陝西西安一開發商以兩年前一樓盤項目沒有預售許可證為由，將12名消費者起訴至法院，要求確認其內部認購合同無效。當地法院已受理涉及12套房屋的系列案件，
此前該開發商涉及的另一起同類型案件已被判決確認合同無效，一時間引發社會關注。開發商以這樣的理由起訴消費者要求終止合同十分鮮見，從過往的案子以及房地產市場看，很少。或者說一個房地產開發商說因為自己欠缺法定條件，或者不具備什麼樣的資質條件而主動起訴自己衣食父母---購房人，說自己的合同無效，公然違背正常的法律、房地產市場秩序，挑戰社會契約底線的，幾乎沒有。
當初簽訂合同時的售價是每平方米7000多元，現在該樓盤均價已近25000元，這是恐怕就是開發商不願履行合同的原因吧。因房價上漲，西安開發商舉報自己無證銷售，而且官司的結果可能也有點讓人難以接受——開發商無證售房違規，業主買房合同無效。也就是說開發商雖然違法了，卻最終得到了房子，業主佔理，卻最終一無所得。違法的人大富大貴，老實人的人一無所有，這一紙判決書下來，還真是讓所有人的心都涼涼。一場鬧劇，最終發展成這樣，也算是奇葩，道德、正義、良知，底線更成了扯淡。
這樣大行其道鑽法律空子坑害購房者利益的事如果順理成章的話，那豈不是更多的開發商都可以爭相效仿呢？畢竟前幾年前幾千塊賣出去的房子，只要現在起訴收回，轉手利潤就是翻倍……就像有個段子說的:"你和他說道理，他和你耍無賴；你和他耍無賴，他和你講法律；你和他講法律，他跟你講政治……"
既然五證不全的不讓買，為什麼賣的時候無人監管？
手續不全的項目怎麼就施工了？
這是一系列的疑問，顯然是有答案的，無非就是當時的市場有關部門、開發商、都是默許這種五證不全的銷售模式的，這責任也全歸業主？
顯然有點扯！
而在無證銷售這件事上，包括責令停止銷、要求整改、清退房源、補辦手續、、罰款等手段，終究還是未能阻止開發商自己起訴自己的奇葩事件。三四年前，大部分業主還不知道五證不全不能買的條件，於是紛紛入坑，一些大開發商陸續弄全了證件平穩交房，而小開發商則因為資金斷裂，坑了今天這一批沒交房的。
誠然現在媒體是能站在道德高度去說業主明知故犯，僥倖心理，但如果是四年前買過房的人，相信都不會認同這種觀點，因為跳出社會大環境去談個人對錯顯然是沒有任何意義的：
當開發商都為違規銷售，沒有監管的時候，如何甄別？
當有關部門默認違規，以罰代管的時候，普通人如何改變？
當審核手續監督市場由政府職責變為業主職責時，還能相信誰？
當開發商違規反咬業，並且打官司還贏了，有什麼契約精神可言？
面對咄咄逼人的房地產開發商，難道勢單力薄的購房者就該啞巴吃黃連，默默忍受這一切嗎？絕不！
大律司意見：開發商無證售房，向購房者隱瞞處罰情況，該行為可認定為民事欺詐行為。
按照《最高人民法院關於貫徹執行 若干問題的意見》第六十八條規定：一方當事人故意告知對方虛假情況，或者故意隱瞞真實情況，誘使對方當事人作出錯誤意思表示的，可以認定為欺詐行為。開發商這種行為就屬於典型的民事欺詐。
當然法院作出的判決也是有法可依的，其判決依據是《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效。因開發商過錯致使合同無效 ，購房者遭受損失的，購房者可向開發商訴求賠償。
在本案中開發商在沒有辦理預售許可證的情況下違規售房，最後導致合同無效。即使開發商現在向購房者退還當初購房款，在目前這種房價飛漲的情況下，用2年前的全款卻無法買到2年前的位置和地段，致使購房者損失巨大。根據《合同法》第五十八條規定:合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還，有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失。
"開發商在無商品房預售許可證的情況下，與購房人簽訂內部認購合同，導致商品房買賣合同被確認為無效，購房者可起訴開發商因內部認購合同無效給自己造成的購房溢價損失。"
近幾天來關於開發商舉報自己無證銷售的案件被擴散，這類案件焦點第一是合同是否無效，第二是無效後的損失負擔。在二手房買賣合同被撤銷、解除或認定無效的案件中也是這樣的，具體損失負擔得根據履行情況和合同性質，可要求恢復原狀、採取其他補救措施並要求賠償損失。在最近房價大幅上漲的背景下，主張房屋差價損失較為常見，另對於合同約定守約方已支付的各項費用是可向違約方追索的，如違約方為業主的話，買受人交付的定金、預付款以及中介費用是合理主張。
無論是兩年前無證銷售，還是當前毀約並"自證違法"訴訟獲取鉅額得利，都是開發商失去誠信、惡意欺瞞的不道德行為。而開發商之所以敢於這樣做，是因為失信行為的收益遠高於所付出的成本和代價。
"人無信不立，業無信不興，國無信不強。"誠信的重要性不言而喻，無論對個人、企業，還是對社會、國家，誠信都是無價之寶。在本案中，儘管法理上購房人需要承擔風險，但房地產企業的惡意違約，也應該付出更大的代價。
運營人員：大律司
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