“金九”已來，“銀十”亦近，作為“商改住”產品的東莞商業公寓率先降價，個別項目促銷降價幅度高達3000元~5000元/平方米，正式拉開了東莞樓市的降價序幕。
最近幾年，東莞商住地商業部分佔比面積大，且與住宅產品相比，商業物業銷售價格低、成交差，於是為了快速銷售去貨，“商改住”成為商業物業的打造方向，LOFT公寓、平層公寓、商墅等產品陸續出現在東莞市場上，且由於不受限購、限貸政策影響，頗受市場關注。
商業公寓單價比同地段 洋房低5000元左右
上週，東莞樓市降價在商業公寓市場進一步擴散。
9月初，萬江的金地藝境水岸精裝修公寓以1.2萬元/平方米促銷，降價幅度達到3000元/平方米左右。在這之後的上週，多個樓盤公寓的價格進行調整，其中包括東城中心區域的兩個公寓項目，一個由原來的2萬元左右/平方米調整至1.5萬~1.7萬元/平方米促銷，另一個由原來的2.4萬元/平方米調整為1.9萬元/平方米。而位於萬江與南城交界的新入市的商業公寓，則把價格定在約1.7萬元/平方米。至此，商業公寓產品可謂在中心城區市場上完成了首輪大降價。
記者對比發現，降價後的商業公寓產品普遍比同地段的住宅洋房單價低5000元左右，單價和總價的差距都在進一步擴大。
目前，東莞樓市上的“商改住”產品主要有3種形態，按照面積的由小到大，分別為LOFT公寓、平層公寓和商墅。與住宅產品相比，商業公寓和商墅在價格上的優勢都較為明顯，由於建築面積小、總價較低、實用率高等原因，頗受購房者的青睞。
不過在市場上，上述3種形態的“商改住”產品命運卻各不相同，其中競爭最為激烈的LOFT公寓、平層公寓率先降價，價格出現分化。
東莞中原地產戰略研究中心的數據顯示，從9月已經和預計推貨的項目看，公寓的供應量明顯大增，且基本上全為商業公寓。接下來，市場上的公寓數量或超過1萬套，整體消化週期必然拉長，後市去化壓力將加劇，或導致公寓的價格有所分化，處於中心位置的公寓價格可能繼續堅挺，而地段不好、戶型較大的，價格恐怕會出現比較大的降幅。
與LOFT公寓和大平層公寓兩種商業公寓競爭激烈相比，商墅產品則相對好一些，由於該類產品數量不多，總價合理，回籠資金快，或將成為未來一段時間內高價地項目“商改住”的重要方向之一。
“商改住”的3種形態
LOFT公寓
作為“商改住”小公寓的最常見形態，LOFT公寓以總價低、面積小、實用率高成為東莞投資客的最愛。
這種小公寓面積一般在18~60平方米，主力戶型為一房至三房，層高為4.5米甚至更高。若將中空部分搭建成一至兩個小房間，小面積商業公寓可以被改造成上下兩層，實際使用率可提高至100%以上。
目前，東莞LOFT公寓的單價約為1.1萬~2.5萬元/平方米，在東莞限購政策出臺後，受到投資客的喜愛，接收投資資金的流入。
不過，受到建築面積小的影響，這類小公寓的居住舒適度不高，多個樓盤的小公寓產品也出現採光效果差、房間過小、居住擁擠等問題。
平層公寓
商業公寓搶剛需客，小公寓改造成三房及以上產品屢屢出現。不過，與LOFT公寓小三房相比，平層商業公寓面積大，戶型結構與正常的住宅洋房相差不大，但是總價相比洋房低不少，再加上不限購、不限貸，曾經一度是限購後深圳剛需購房者在東莞最青睞的產品之一。
從大朗萬象松湖的戶型圖中可以看到，該樓盤95~105平方米的平層商業公寓均為三房、兩廳、兩衛產品，其中105平方米的戶型的入戶玄關後是餐廳和客廳，面積均較大，客廳兩邊佈置臥室，其中主臥還是一個套間，客廳擁有3.5米長的大陽臺，在功能配套上與普通的住宅洋房已經沒有什麼差別，足夠一家三口自住使用。在單價上，該樓盤近期推出的特價房低於同區域住宅洋房八九千元。不過，由於是“商改住”產品，它也有著土地使用年限僅為40年且不能遷入戶口等各種劣勢。
據瞭解，這種可以自住的大戶型商業公寓受到深圳自住客的喜愛，在東莞樓市限購政策出臺後，沒有購房資格的深圳購房者多在臨深區域購買大戶型商業公寓自住。
商墅
與平層公寓相比，商墅面積更大，實際使用面積普遍在200平方米以上。作為商業改造的最新一類產品，東莞的商墅在市場上方興未艾，隨著前兩年拍下的高價地項目陸續入市，商業部分改造成商墅產品現象將增加。
石碣陽光城愉景灣就推出了幾十套商墅產品，記者在樣板房看到，這種商墅的建築面積約為130平方米，加上贈送的面積，樣板房共打造出6層空間，地上4層，地下兩層，有5個房間。該戶型甚至預留了電梯位，供業主入住後改造使用。據介紹，商墅總價約為200萬~300萬元，銷售效果很不錯。由於不受限購政策影響，有不少購房者來自廣州、深圳。
與住宅別墅產品相比，自住用的商墅優勢明顯。住宅別墅受到限購、限貸政策影響，同時由於面積較大，往往要首付六成。而商業別墅不受限購、限貸政策影響，外地購房者同樣可以購買，同時，商業物業可首付五成，比住宅別墅更低。
目前，商墅已成為許多高價地“商改住”的最新出路，預計有不少項目將會打造商墅產品，如茶山的高價地魯能公館等。
你中意“商改住”產品嗎？
可以考慮先買一套自住過渡
“四五十萬元就可以付一套小公寓的首付，比洋房要便宜許多，自住的話，可以考慮。”東城的劉先生認為，雖然小公寓面積小，但是總價低，單價也比住宅要低，對於他這種積蓄不是很多的人來說，還是可以作為過渡型自住使用的。
他表示，商業產品不佔購房名額，現在自己又存不夠洋房的首付款，先買一套公寓自住結婚，等以後存夠錢了再買住宅，是他目前的一個考慮方向。
他告訴記者，和他有一樣考慮的人不少，小公寓對於90後年輕人來說，單身居住或者夫妻兩個人住都夠了，價格便宜，裝修的風格也比較年輕時尚，適合他們現在的需求。
“等以後有了小孩，人口多了，再換一套大一點的住宅，公寓可以租出去。”劉先生說。
“商改住”物業是商業產品不值得買
不贊成購買“商改住”物業的市民認為，“商改住”物業本身是商業產品，不能入戶，物業管理費、水電費都較住宅樓更高，未來轉手時稅費也比較高，“不值得買”。
東莞的陳女士認為，“商改住”物業特別是小戶型公寓升值很慢，很多人買公寓會直接買一手的商業公寓，不會願意買二手貨，因此，周邊的住宅洋房的單價都在2萬元/平方米以上了，公寓的單價也可能還不到1.5萬元/平方米，投資價值比較小。另外一方面，東莞的租金相對較低，租金回報率不高，也降低了她對商業公寓的購買慾望。儘管“商改住”物業的定價比住宅洋房要低，但是她覺得如果有購房資格，還是儘量買住宅類產品比較好。
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