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必須要說說了。
最近天津樓市波濤洶湧，很多事情都暴露在太陽底下，不能當做透明。
只說4個事：降價流拍、樓市基本面、政策信號、之後的路。
01
今年新房打折優惠，除了3月按了暫停鍵，其它時間基本持續不斷。
這就像下一條長長的樓梯，剛下幾梯感覺還可以。
中途遇到一階比較陡的，腿有點拉傷，比如5、6月，以至於天津形成了新的房價梯度。
繼續下，又遇到一階陡的，比如8、9月。
現在再次遇到陡階，越走越深，腿越來越疼。
這次的陡階，來自融創，那張圖就不放了，大家都知道。
儘管是“員工房”，但信號意義大於實際意義，對購房者的預期和信心造成打擊。
這一輪，融創因為項目多、力度大，而被推上了風口浪尖，其實它背後還站著一眾“隊友”。
• 團泊西的海熙府，洋房從1萬3降到1萬2，又降到1萬1，現在降到1萬。
• 團泊東那些從9千多降到5千多的盤，早已家喻戶曉。
• 紅橋區九和府高層從2萬9降到2萬5，現在2萬3起。
• 中北鎮的禧瑞酈城、翡翠嘉和洋房從最初的3字頭，已經降至24500元/平米。
• 津濱大道的金隅悅城，最後兩棟洋房一直留到現在才賣，最後直接開出了18500元/平米，乾脆！
不否認，也有賣得好的。
• 大港中核海潤府、生態城貽成學府壹號依舊要搖號；
• 武清商務區城投熙悅900人搶300套房子，還綁2個車位，都是150平米起的大戶型……
也不否認，這是少數，樓市基本面還是偏冷。
行情較差時，全國性房企會全盤打算，毫不猶豫的把一些項目割肉賣掉，“棄車保帥”，人之常情。
所以，現在的房價已不能用地價去推導，很多房企也“忘了”地價。
但傳遞給購房者的情緒，是信心的缺失與觀望的再度重啟。
情緒一旦被勾起，就很難平復。
02
土地市場“雪上加霜”。
10月到現在已經7宗地塊停牌、延期。
是價格算不過來賬嗎？
• 辛莊地塊，起始樓面價1萬，周邊次新房都賣2萬，沒問題。
• 空港地塊，起始樓面價8千，復地湖濱廣場賣2萬1，雖然地塊離核心區遠了點，但價格也沒問題；
5月金地拿的空港地塊，樓面價1萬4，溢價40%，現在這塊地8千沒人要，反差太強烈；
• 水西公園地塊，西青區的環內板塊，樓面價1萬5，也算的過來賬……
或許與樓面價無關，只與情緒有關。
房企與購房者沒什麼本質區別，買漲不買跌，情緒一“上頭”，神經立刻敏感。
有房企說，上半年在寶坻“閉眼”拿地，但現在，也要想一想了。
多數房企的潛臺詞都是：再看看，先等等。
一些遲遲沒入市的地王，如紫金府、泰禾津海院子、天津天成……都“吃不下去”了，正在尋找接盤俠。
土地大量流拍，就是樓市見底的信號。
彷彿回到了2018年的此刻，武清等遠郊區域大面積土地流拍，於是年底迎來了“一城一策”的小反轉。
很多政府都許諾房企今年會放鬆，於是房企們“一擁而入”。
南方城市又出現了地王，招來4月19日中央重申“房住不炒”，最終政策也沒放鬆。
No zuo no die。
03
當下的天津樓市，確實進入了“至暗時刻”。
十一之前感覺一夜入秋了，現在有點一夜入冬的意思，緊跟節氣。
土地、新房、二手房，價格都是向下的趨勢。
今年前三季度，天津土地出讓量漲價跌。
帶著政策鬆綁的預期開年，很多房企以為那就是“底”了，沒想到第一輪抄底失敗，還站了個小崗。
部分土地價格走低，但整體的供應量卻巨大。
2018年全年土地成交建面1347萬平米，而今年僅前三季度就高達1592萬平米，完成了去年的120%。
正如所見，新房供應量傾巢而出，壓到四季度的指標，倒逼很多樓盤不得不持續優惠加推。
一個擠出了投資客的市場，房源集中供應上來，自住剛需根本撐不住。
事實上，房企都感覺到了客戶不夠：
一些首開賣得不怎麼樣的，就不用說了；一些勉強保住首開勢頭的，不知道馬上第二次開盤的客戶在哪裡。
供需決定房價。
需求量不大增的情況下，只能看供給端。
在開發商資金回籠壓力的作用下，這波供應高峰，已經形成了價格“踩踏”。
如今土地還在不停的掛牌，前三季度成交金額1176億，距離今年的1387億任務還差200多億。
第四季度，土地市場會“繼續努力”的。
那明年呢？
如果需求量不急速增長，供應量大的板塊還會出現價格“踩踏事件”。
04
天津房價從2017年調控開始，至今已經跌了25%，再不剎車，就要奔向30%，那就是大跌了。
但供應量壓頂，很多樓盤的節奏是：“能跑趕緊跑”，以價換量是無奈之選。
所以，新房價格必然是向下的趨勢。
如果有“跳漲”，那也只是結構性原因，畢竟還有幾個單價5萬+的地王。
大家都很難。
對於剛需，便宜的是越來越便宜，不敢買，同時還得受利率上浮的誤傷。
對於改善，置換目標找好了，但可能面臨降價減配，自己的二手房又賣不出去。
二手房市場一樣令人患得患失。
不降價，賣不動；降價，又不甘心。
“想不好”和“換不了”，導致剛改和改善的新房市場最冷。
不過，二手房市場的慘淡，對整個房地產的衝擊相對可控。因為是個人對個人，哪怕跌幅再大，風險也能快速分解。
但新房市場，牽連的是房企、銀行以及土地市場。
就像馬光遠所說：
“穩定房地產，是穩定中國經濟的最重要環節之一，房地產一旦出問題，各種風險都會接踵而來。
就當下基本面而言，房價大漲的概率很低，但房價下跌的預期明顯在上升，如果房價出現明顯下跌，會引發一系列的金融風險。”
05
大家又開始搞不懂，也不清楚接下來的形勢會怎樣，會不會一直跌下去？
這時候，是不是該出臺政策“託一下”？
市場冷了，房價降了，也就意味著政策見底了。
10月15日晚，天津發布了《關於天津市促進承接北京非首都功能項目發展的政策措施（試行）》徵求意見的公告。
對濱海新區中關村科技園、寶坻中關村科技城放鬆限購。
這是一次小小的試探，尋找突破口。
按理說，樓市從超長待機的大熊市中露出小牛的跡象，任何風吹草動都會激起浪花。
但市場並沒有表現出草木皆兵的緊迫感，影響微乎其微，沒有造成購房者的“情緒轉折”。
歸根到底，樓市的基本面還不足以支撐一點點小刺激就使預期反轉。
就像放開限價一樣，不代表就真的能漲上去，市場本身已經深度疲軟。
10月17日，天津又公示了調整落戶積分的通知。
更微妙的是，海河英才落戶人數也再次公佈：自實施以來，共引進21.1萬人。
上一次公佈的數據是，截至2018年底，引進了13.3萬人。
另一個微妙的事，10月24日，天津人力社保官微將天津市及13個區域的人才補貼政策再次整合公佈。
詳見《最全！天津全市及13個區域最新人才政策！涉及落戶、購房補貼……》
新天津人的數量和質量，將影響未來樓市的空間。支持樓市穩定購買力的，還是要靠細水長流型的自然生長。
何以解憂？唯有人口。
06
官宣釋放的都是信號，都有內涵。
接下來什麼趨勢？
目前房地產前方是一團迷霧，這個時候，GDP公開數據6%，又很微妙。
地方政府還是在試探，真正的轉向則要看中央，最近的一個時間點就是10月28-31日召開的十九屆四中全會，需要密切關注。
是重申“房住不炒”？還是“一城一策”？這很關鍵。
畢竟每次中央一表態，政策就明朗。
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