原创： 克而瑞浙江区域 易居克而瑞浙江区域 昨天
从高歌猛进到戛然而止，杭州楼市在三季度遭遇分水岭，释放出明显的转向信号。
低溢价甚至底价成交盛行的土地市场，二次选房和打折促销重现的新房市场，成交回落和溢价空间再现的二手房市场，共同构成了地产界和购房者关于楼市降温的印象。
接下来，楼市会不会继续下行，房价会不会出现回调？我们试着从政策、市场、土地、房企四个维度，对三季度的杭州楼市做一次简单的复盘，看看今年最后一个季度的市场走向。
政策层面：
备案限价更加严格，高价地项目也不例外
整体来看，政策环境趋于稳定，备案限价 和公证摇号依然是杭州楼市调控的两大有形之手，通过备案限价严控价格上涨，通过公证摇号调节供应节奏。
目前，开发商和价格管控部门的博弈还在继续。城东某楼盘，在多次价格沟通的过程中，备案指导价由起初的4万8，降至最后的4万3。主管部门是在告诉开发商，限价不会放开，你应该加快出货，而不是一直和我磨价格。
对于高地价项目，备案限价也未见松绑，甚至比之前更加严格。比如，滨江御江南，地价24991元/㎡，自持10%，精装高层备案价3万2-3万3；招商越秀公园1872，地价25787元/㎡，30%商业自持，实际楼面价3万左右，精装备案价4万出头；整理利润都非常薄。
备案限价更加严格的前提下，接下来，不排除很多项目亏本走量的可能。
市场层面：
新房重现打折促销，二手房溢价空间增大
与上半年截然不同，三季度的杭州楼市，卸下了曾经引以为傲的「独立行情」光环。
新房市场出现了三大现象，可视为市场转变的信号。
第一、公证摇号中签率上升，不只是整体行情，也包括热门楼盘，中签率由以前的2%-3%，提升为10%-20%，很多项目甚至不需要摇号。
第二、新开盘去化率下降，此前热点项目逢开必罄，现在二次选房、退房都习以为常，有楼盘前一期毛坯顺销，现在加了精装反而卖不动。
第三、打折促销卷土重来，市场不再是一房难求，营销方式呈现多元化，目前主打优惠牌的楼盘，大部分集中在临安，小部分在余杭，比如万科大溪谷，还包括主城区的一些酒店式公寓项目。
二手房市场的变化更加明显。
以前一二手价格倒挂非常明显，现在不论从整体还是单盘来看，都呈现出挂牌量增加，成交量回落，成交周期拉长的趋势。
价格方面，此前挂牌价格虚高，房东通常是一口价，现在价格基本回归价值，溢价空间明显增大，整体二手房价格的回落幅度甚至超过了新房。
土地层面：
供地量大幅缩减，低溢价成交频现
最早释放出调整信号的，其实是土地市场。今年1-8月，杭州土地市场一直保持着高热状态，9月开始，寒潮来袭，土地市场开始真正降温。
一方面，杭州已经基本完成年内供地计划，9月开始出地节奏放缓，出地量大幅缩减，主要集中在临安区。
另一方面，受地块配建要求和房企资金方面的影响，基本维持在低溢价甚至底价成交，无需进入自持阶段。如四堡七堡地块，配建比例高达26%。
最关键的因素，还是备案限价的持续趋严，使得房企对拿地价格更加敏感。现在开发企业中，普遍的地价推演方式，已经从过去的从二手房价格进行倒推，变成现在按照区域已有的限价水平进行测算，这对拿地价格的影响非常大。
企业层面：
全力抢跑提前收割，多元化发展对冲风险
目前来看，全力抢跑的有两类房企。一类是明确提出要加速出货的 ，如碧桂园、绿城；另一类是没有明确提出策略、但能明显看出抢跑动作的，如融创、融信、滨江。
不管是哪一种，目标都是一致的，就是全力抢跑，提前收割客户，特别是在竞争相对激烈的区域。
原因有两个，一是受到偿债的压力，需要确保足够的现金流；二是临近年底，为了业绩排名需要提前冲刺。
于是，市场上出现了各种营销手段和折扣优惠。与此同时，户型打磨、精装亮点、外立面创新越来越少，产品质量大打折扣。
另一方面，不少实力房企开始尝试多元化发展，不再局限于单纯的住宅开发，而是大力拓展上下游产业，对冲房地产市场风险。比如，万科、保利等房地产巨头掀起更名潮，绿城提出「美好生活服务商」概念等等。
后市预判
关于政策：至少到今年年底，备案限价都会保持比较严格的状态。但是，考虑到备案限价不适合作为长期调控手段，不排除明年有所放松的可能。
关于预期：随着中签率的提升、供应量的增加、优惠折扣的出现，更多购房者选择持币观望。加上备案限价的力度不放松，等一等的情况会越来越多。
关于土地：年底之前，主城、萧山都会保持比较低的供地量，出地区域主要集中在余杭和临安。此外，年底之前会有一波挂牌热潮，一般来说，12月都是挂地的高峰期，1月都是土拍的高峰期。
关于房企：接下来，地王项目会加速入市，提前收割和抢跑成为共识。同时，多元化发展成为趋势，有远见的企业不再局限于住宅开发。
关于房价：虽然在备案限价的背景下，单盘不会出现价格的明显上涨；但受到成交结构的影响，杭州整体房价还是保持上行趋势。以城东为例，待高价项目悉数上市，必然会抬高区域乃至杭州的整体价格。
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