9月21日晚間，坊間傳出一份文件《關於請提供商品房預售許可有關意見的緊急通知》（以下簡稱“通知”）稱，建議降低預售制帶來的高槓杆效應，逐步取消商品房預售制度，全面實施現售。
受此影響，A股的房地產板塊出現大跌，招商蛇口領跌，新城控股、深振業A、萬科A等個股跌幅靠前。與此同時，香港恆生中國內地地產股全線下跌。截至收盤，碧桂園跌幅為5.57%，世茂地產跌5.22%，華潤置地跌4.83%，中國恆大跌3.55%，地產股總市值一天蒸發逾636億港元。
為此，很多人擔心，預售制度取消，住宅出讓週期變長，會減少新房供給，讓市場更加供不應求，房價應聲而漲。不過，住建部房地產監管司相關人士表示，該文件只是徵詢意見稿，並非真的實施，具體事情我們還在商討之中。
說到商品房預售制，早在1994年就開始實行，它伴隨著中國房地產發展已經25年了。在住房短缺時代，預售制度提高週轉速度，有效促進週轉住房供給，起到了一定的作用。然而到了25年後的今天，預售制已經弊端重重，有必要進行改進或取消。
在一般情況下，一棟高層建築，從拿地到完工大致要兩年的時間。而在“賣樓花”模式下，在內地則要求建設到三分之一層時即可對外預售，而這個時間週期一般都是半年左右。所以，預售制說白了就是玩“空手套白狼”的遊戲，房地產的高週轉模式由此而來，風險卻要轉嫁給購房者和銀行。
試想，開發商拿地後半年就可以預售樓盤，就能提前一年半鎖定購房者。而購房者要預付定金，銀行要提前給貸款，開發商則可輕輕鬆鬆的提前拿到房款，同時還能以既有資金再度放大銀行貸款，然後進行下一輪開發。如此房企便可以進行高週轉運作。不過，這其中的運營風險是不言而喻的。
正因為，房企以不到三成的自有資金，撬動起動輒幾十億乃至上百億的開發項目，源源不斷從購房者和銀行手中套取資金，所以，近年來要求“取消預售制”呼聲越來越強烈，但因它維繫房企高週轉的重要基礎，也是當前土地財政高速運轉的有力支撐，所以商品房預售制很難取消就不難理解了。
倘若取消了商品房預售制，就意味著房企之前的高週轉模式就此終結。大型龍頭房企可能還好一些，但是資金面將會受到壓力，利潤必然會大受影響。而對於中小房企，將面臨生死劫。事實上，今年以來，銀行開發貸款、信託貸款等房企融資渠道已全面被堵，市場早已傳出部分中小房企生存為艱的信息。
現在很多人擔心，預售制一旦取消，住宅出讓週期拉長，會減少新房供給，讓市場更加供不應求，房價隨後上漲。但是，我們認為這樣的擔憂是多餘的。
首先，預售制本身就是給開發商加槓桿，將風險轉嫁給購房者和銀行，如果取銷預售制，完全符合購房者的利益，即使把取銷預售制改為預售資金由第三方託管，也好過現在開發商這種“空手套白狼”的行為。目前，房企槓桿率普遍較高，有逐步下調控制風險的必要。
再者，在經歷了三年多房價持續上漲，再加上二年多的房地產調控政策持續影響，剛需的購房需求要麼得到遏制，要麼已經釋放完畢。在目前市場成交量下降的情況下，不會對新房市場的供給產生多大影響，相反卻能夠控制預售制給銀行業帶來的金融風險。
最後，倘若在十多年前，取消預售制會減少新房供給量，市場就會供不應求，房價可能應聲而漲。但是目前即使新房供應有所放緩，而存量二手房的供應卻能隨時彌補空缺。
更何況，在預售制下，開發商提前買給購房者的是樓花，雖然期房價格比現房會更便宜一些，但是期房離開購房者真正入住現房，至少需要一年多以後了，購房者的短期住房問題仍然沒有得到解決，只能說是未來的購房需求將會得到滿足。
礙於開發商高週轉的迫切需求，以及地方政府提高土地出讓效率願望，短期內取消預售制可能性很小，但是將預售制改動是有可能的，就是把預售房款交給第三方保管，開發商不得挪作它用。鑑於商品房預售制本來就是“賣樓花”遊戲，得益的是開發商，而風險由購房者和銀行承擔，所以這種不合理的制度遲早會被取消。
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