我爱我家集团副总裁胡景晖辞职了，这简直是给近期热闹非凡的租房市场又上演了

胡景晖向来以“敢说”著称，经常会指名道姓地爆出一些很有攻击性的话，不知道是不是这个原因他的微信昵称叫“胡一刀”。

但“胡一刀”万万没想到这次挨刀的是自己，而且是被自己供职了18年的我爱我家集团和董事长谢勇亲手刀了。

“因为众所周知的原因，自己在关键时间被干净切割了”

而这个众所周知的原因就是近日胡景晖在接受媒体采访时直接炮轰自如等长租公寓：

“今年房租暴涨最主要原因就是以自如、蛋壳为代表的被资本推动的长租公寓运营商，争抢房源。他们以高出市场20%到40%的价格在收购，完全破坏了正常需求下的房屋租金价格。”

至于被切割的导火索也从最初的链家董事长左晖打给我爱我家董事长谢勇的神秘电话，变成了胡索要公司股份未果以及谢勇卸磨杀驴以防功高盖主的狗血剧情。

“原董事长（刘田）认为干掉老胡就没有人再跟我要钱了，谢勇可能认为，干掉老胡就没有人功高震主了。”

这种商业大佬们间的恩怨情愁我们实在无法说清，但短短几句话，灯火下楼台，也实在说明目前房租已经成为继房价之后又一个极敏感的话题。

当然，针对胡景晖的指责，相关方在被北京住建委约谈后也都纷纷发出声明，称自己没有恶意哄抬房租，其体量也不可能对市场价格产生如此大的影响。

不管各方再怎么发声明，撇清关系，房租上涨是实实在在的、毋庸置疑的，云者只是想在这出有人物、有故事、有情节、有冲突的“好戏”中找到“戏核”：

1、房租短期的快速上涨，中介商和长租公寓等是否起到背后推手的作用？

2、房租是否具备长期上涨的趋势和条件？

1、长租公寓是房租上涨的背后推手吗？

根据中国房地产协会官方网站上的统计数据，北京平均租金同比上涨21.89%。我爱我家集团研究院统计也显示，7月份北京的住房租赁月租金均价为4902元/套，环比6月份上涨2.9%。

不光是北京，7月全国城市住宅租金均大幅同比上涨，上海涨16.46%、深圳涨29.68、成都涨30.98%、合肥涨24.04%、宁波涨19.92%。

在新浪财经发起的一项调查中，大多数人认为本次房租涨价主要是由于 #自如等中介垄断房源，蓄意涨价# 造成的。

而另一个来自清华水木论谈的帖子似乎更是让这个结论成为实锤。

如果按照这名网友说所，云者给大家算笔账：

120平米三居，房东最初最高对外租金7500元，而最终在自如、蛋壳的共同努力下收房价是10800元，涨价幅度高达44%。

那么到租房人手里又将是多少钱呢？按照一般长租公寓的做法：

第一步：加价10%（最低了）对外出租

10800 × 1.1 = 11880

第二步：向租客收服务费，一般是10%左右

11880 × 10% + 11880 = 13068

从7500元→13068元，租金实际上涨幅度高达74%。

长租公寓与房东一般签订的是N+1或者N+2的合约，即120平的三居，收房后会再隔出1-2间来增加可出租间数，如果算上这部分，租金涨幅甚至会超过100%。

无独有偶，云者从某长租公寓官网上找到的天通苑地区房租价格似乎也能证明这一点。（注意图中价格仅为单间租金）

2、长期如何看待房租价格趋势？

记得去年年底云者在和一地产圈朋友聊天时说“房租可能要大涨了”，当时是因为建行新推出的一项个人租房贷款产品---按居贷而说的一句玩笑话。

不过，熟悉中国房地产发展的朋友应该知道，房价的第一波上涨很大原因就是个人住房按揭贷款的出现，让房价插上了翅膀，而有意思地是这也是由建行首先发行的。

云者记得当时还有一句广告词非常流行，“要买房，找建行”。

不知这次是否也意味着房租被插上了杠杆的翅膀，有了起飞的条件。或许不久我们就能听到“要租房，找建行”的广告语。

虽然这个结论会让大家不开心，但云者不得不说：

长期看，中国主要城市住房租赁市场的租金水平一定是持续上涨的。

对于这个长期趋势我们要放在两个重要的背景下去看：

（1）供求关系的长期矛盾。

对于租房有大量需求的一定是人口（尤其是流动人口）大量净流入的城市，很显然将主要围绕在中国五大城市群中，而这些地方又是房地产调控最严格的城市，买房不可能成为解决这部分新增人口的主要手段。

这些城市未来的主流居住方式一定是租房，但供给数量与需求数量相差很多。以北京为例，2100万常住人口中，大概有35%即735万人是租房居住的，但全市可供租赁住房仅160万套左右。

除了数量上的供求不平衡外，结构上的矛盾也很突出。

还是以北京为例，2017年人均月收入为8467元，而房屋月租金已经达到了4902元/套，大量租房人群对于中低端房源的需求与市场房源呈现中高端趋势的矛盾也会进一步助推房租的上涨。（这里面有部分原因是政府集中整治群租房、违建房所导致的低端房源减少）

（2）租金回报率有上涨的内外需求。

房地产市场已经由新增开发进入存量经营阶段，且伴随着资本开始进入房屋租赁市场，使得租金回报率有上涨的内外需求：

一是开发商由卖房转向自持，必须通过租金上涨来解决自持成本和收益问题；

二是无论是ABS发债、Reits融资，还是银行租房贷款，其资金成本基本都在5%-6%之间，而中国目前主要城市的租金回报率普遍只有1%-2%。

云者在年初写过一篇房屋租赁市场的文章，其中有这么一段话：

现在看，主要人口净流入城市的平均房租价格长期是肯定持上涨趋势的。

3、租房市场更需长效机制

虽然房租长期上涨趋势似乎不可逆，但相比于房价，房租更应被长期“呵护”。

因为租房是城市居民拥有居住权的最后底线，也是保证一个城市活力与生命的重要条件。

云者很难想象当北漂们普遍开始为住发愁时，何谈梦想和希望？

因此，云者疾呼，面对快速上涨的房租，政府相关部分更应着手建立供给两端的长效机制。

供给端：主要通过土地、资金、税收优惠支持多元化主体参与租赁住房建设与经营，形成由个人/家庭、专业机构、市政公司合理结构的房源供给比例和体系。

其中个人/家庭要占大多数，增强市场活力的同时避免房源被机构垄断；市政公司要起到市场“压仓石”的作用，为市场提供区域可参照的“合理租金价格”。

另外，针对集体性质土地是否可以仿照德国的模式，将土地权与使用权分离，建立“居住、社区、安全投资”三重属性的住房合作社。

需求端：提高租房人的支付能力和保障租房人的权益。

比如考虑阶段性地直接发放货币补贴；针对房东或机构在“合理租金价格”之上的恶意涨价给予相应处罚等。

最后云者想说，对于租房市场，我们不能把涨与跌完全归咎于某个个体或组织，我们更应该从行业长远发展、从社会稳定进步来思考、来共同努力。

毕竟我们已经在房价上给自己挖了个坑，房租上就别再“坑”自己了。

作为一个湖南人，不服输地胡景晖又给自己召开了一个小型媒体沟通会，他说“我是一个人在战斗”。

云者不知道他是不是一个人在战斗，但显然他现在阵亡了，只不过对于这出“好戏”而言，他最多算个男四五号，好戏还在后头呢。

（微信公众号：yunzheyunju）

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