我愛我家集團副總裁胡景暉辭職了，這簡直是給近期熱鬧非凡的租房市場又上演了

胡景暉向來以“敢說”著稱，經常會指名道姓地爆出一些很有攻擊性的話，不知道是不是這個原因他的微信暱稱叫“胡一刀”。

但“胡一刀”萬萬沒想到這次挨刀的是自己，而且是被自己供職了18年的我愛我家集團和董事長謝勇親手刀了。

“因為眾所周知的原因，自己在關鍵時間被幹淨切割了”

而這個眾所周知的原因就是近日胡景暉在接受媒體採訪時直接炮轟自如等長租公寓：

“今年房租暴漲最主要原因就是以自如、蛋殼為代表的被資本推動的長租公寓運營商，爭搶房源。他們以高出市場20%到40%的價格在收購，完全破壞了正常需求下的房屋租金價格。”

至於被切割的導火索也從最初的鏈家董事長左暉打給我愛我家董事長謝勇的神秘電話，變成了胡索要公司股份未果以及謝勇卸磨殺驢以防功高蓋主的狗血劇情。

“原董事長（劉田）認為幹掉老胡就沒有人再跟我要錢了，謝勇可能認為，幹掉老胡就沒有人功高震主了。”

這種商業大佬們間的恩怨情愁我們實在無法說清，但短短几句話，燈火下樓臺，也實在說明目前房租已經成為繼房價之後又一個極敏感的話題。

當然，針對胡景暉的指責，相關方在被北京住建委約談後也都紛紛發出聲明，稱自己沒有惡意哄抬房租，其體量也不可能對市場價格產生如此大的影響。

不管各方再怎麼發聲明，撇清關係，房租上漲是實實在在的、毋庸置疑的，雲者只是想在這出有人物、有故事、有情節、有衝突的“好戲”中找到“戲核”：

1、房租短期的快速上漲，中介商和長租公寓等是否起到背後推手的作用？

2、房租是否具備長期上漲的趨勢和條件？

1、長租公寓是房租上漲的背後推手嗎？

根據中國房地產協會官方網站上的統計數據，北京平均租金同比上漲21.89%。我愛我家集團研究院統計也顯示，7月份北京的住房租賃月租金均價為4902元/套，環比6月份上漲2.9%。

不光是北京，7月全國城市住宅租金均大幅同比上漲，上海漲16.46%、深圳漲29.68、成都漲30.98%、合肥漲24.04%、寧波漲19.92%。

在新浪財經發起的一項調查中，大多數人認為本次房租漲價主要是由於 #自如等中介壟斷房源，蓄意漲價# 造成的。

而另一個來自清華水木論談的帖子似乎更是讓這個結論成為實錘。

如果按照這名網友說所，雲者給大家算筆賬：

120平米三居，房東最初最高對外租金7500元，而最終在自如、蛋殼的共同努力下收房價是10800元，漲價幅度高達44%。

那麼到租房人手裡又將是多少錢呢？按照一般長租公寓的做法：

第一步：加價10%（最低了）對外出租

10800 × 1.1 = 11880

第二步：向租客收服務費，一般是10%左右

11880 × 10% + 11880 = 13068

從7500元→13068元，租金實際上漲幅度高達74%。

長租公寓與房東一般簽訂的是N+1或者N+2的合約，即120平的三居，收房後會再隔出1-2間來增加可出租間數，如果算上這部分，租金漲幅甚至會超過100%。

無獨有偶，雲者從某長租公寓官網上找到的天通苑地區房租價格似乎也能證明這一點。（注意圖中價格僅為單間租金）

2、長期如何看待房租價格趨勢？

記得去年年底雲者在和一地產圈朋友聊天時說“房租可能要大漲了”，當時是因為建行新推出的一項個人租房貸款產品---按居貸而說的一句玩笑話。

不過，熟悉中國房地產發展的朋友應該知道，房價的第一波上漲很大原因就是個人住房按揭貸款的出現，讓房價插上了翅膀，而有意思地是這也是由建行首先發行的。

雲者記得當時還有一句廣告詞非常流行，“要買房，找建行”。

不知這次是否也意味著房租被插上了槓桿的翅膀，有了起飛的條件。或許不久我們就能聽到“要租房，找建行”的廣告語。

雖然這個結論會讓大家不開心，但云者不得不說：

長期看，中國主要城市住房租賃市場的租金水平一定是持續上漲的。

對於這個長期趨勢我們要放在兩個重要的背景下去看：

（1）供求關係的長期矛盾。

對於租房有大量需求的一定是人口（尤其是流動人口）大量淨流入的城市，很顯然將主要圍繞在中國五大城市群中，而這些地方又是房地產調控最嚴格的城市，買房不可能成為解決這部分新增人口的主要手段。

這些城市未來的主流居住方式一定是租房，但供給數量與需求數量相差很多。以北京為例，2100萬常住人口中，大概有35%即735萬人是租房居住的，但全市可供租賃住房僅160萬套左右。

除了數量上的供求不平衡外，結構上的矛盾也很突出。

還是以北京為例，2017年人均月收入為8467元，而房屋月租金已經達到了4902元/套，大量租房人群對於中低端房源的需求與市場房源呈現中高端趨勢的矛盾也會進一步助推房租的上漲。（這裡面有部分原因是政府集中整治群租房、違建房所導致的低端房源減少）

（2）租金回報率有上漲的內外需求。

房地產市場已經由新增開發進入存量經營階段，且伴隨著資本開始進入房屋租賃市場，使得租金回報率有上漲的內外需求：

一是開發商由賣房轉向自持，必須通過租金上漲來解決自持成本和收益問題；

二是無論是ABS發債、Reits融資，還是銀行租房貸款，其資金成本基本都在5%-6%之間，而中國目前主要城市的租金回報率普遍只有1%-2%。

雲者在年初寫過一篇房屋租賃市場的文章，其中有這麼一段話：

現在看，主要人口淨流入城市的平均房租價格長期是肯定持上漲趨勢的。

3、租房市場更需長效機制

雖然房租長期上漲趨勢似乎不可逆，但相比於房價，房租更應被長期“呵護”。

因為租房是城市居民擁有居住權的最後底線，也是保證一個城市活力與生命的重要條件。

雲者很難想象當北漂們普遍開始為住發愁時，何談夢想和希望？

因此，雲者疾呼，面對快速上漲的房租，政府相關部分更應著手建立供給兩端的長效機制。

供給端：主要通過土地、資金、稅收優惠支持多元化主體參與租賃住房建設與經營，形成由個人/家庭、專業機構、市政公司合理結構的房源供給比例和體系。

其中個人/家庭要佔大多數，增強市場活力的同時避免房源被機構壟斷；市政公司要起到市場“壓倉石”的作用，為市場提供區域可參照的“合理租金價格”。

另外，針對集體性質土地是否可以仿照德國的模式，將土地權與使用權分離，建立“居住、社區、安全投資”三重屬性的住房合作社。

需求端：提高租房人的支付能力和保障租房人的權益。

比如考慮階段性地直接發放貨幣補貼；針對房東或機構在“合理租金價格”之上的惡意漲價給予相應處罰等。

最後雲者想說，對於租房市場，我們不能把漲與跌完全歸咎於某個個體或組織，我們更應該從行業長遠發展、從社會穩定進步來思考、來共同努力。

畢竟我們已經在房價上給自己挖了個坑，房租上就別再“坑”自己了。

作為一個湖南人，不服輸地胡景暉又給自己召開了一個小型媒體溝通會，他說“我是一個人在戰鬥”。

雲者不知道他是不是一個人在戰鬥，但顯然他現在陣亡了，只不過對於這出“好戲”而言，他最多算個男四五號，好戲還在後頭呢。

（微信公眾號：yunzheyunju）

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