一：
【裁判規則】商品房預售中建設工程優先權與消費者權利、銀行抵押權並存，在確定何者優先時，應當堅持生存權利優於經營權利的基本裁判規則，並視發包人、消費者向銀行抵押貸款的不同情形，區別對待和衡量三種權利的實現順序。
【適用指引】（1）在發包人以建設工程為抵押物向銀行申請貸款的情形下，若三種權利並存的，支付了全部或大部分價款的消費者的利益應當首先保證，然後根據《工程價款優先受償批覆》的規定，承包人的建設工程優先權應優先於銀行的抵押權受償。同時，銀行不能根據《物權法》和《擔保法》對已經支付了全部或大部分價款的消費者的房屋主張抵押權。（2）在消費者以所購買的商品房為抵押物向銀行按揭貸款的情形下，根據《工程價款優先受償批覆》第二條的規定，承包人的建設工程優先權仍然不能對抗消費者的權益，但因消費者未償還銀行貸款負有過錯，銀行可以依照《物權法》和《擔保法》的有關規定對消費者的抵押房屋主張抵押權，而不受《工程價款優先受償批覆》第一條的約束。
【延伸閱讀】王林清、楊心忠、柳適思、趙蕾著：《建設工程合同糾紛裁判思路》，法律出版社2014年12月版，第255—256頁。
二：
【裁判規則】預售登記並非預購商品房的消費者權利優於建設工程優先權的前提條件。
【適用指引】《城市房地產管理法》、《城市商品房預售管理辦法》規定的預售登記不同於《物權法》中的預告登記，只是建設行政主管部門對預售商品房的一種行政管理，對預購商品房的消費者權利不產生影響。因此，是否進行了預售登記並不是消費者權利優於建設工程優先權的前提條件。
【延伸閱讀】王林清、楊心忠、柳適思、趙蕾著：《建設工程合同糾紛裁判思路》，法律出版社2014年12月版，第253—254頁。
分享到:
閱讀更多 東營逯志亮律師 的文章
