像“蝴蝶效應”，從北京開始，一線城市房租上漲的熱點持續發酵擴散。這幾乎是跟所有人息息相關的事情，所以“房租”成了今年8月最熱的話題。
在整個事件中，被歸為罪魁禍首的是中介和資本。事件的源頭，是清華水木論壇的帖子曝出自如和蛋殼爭搶房源事件。機構囤房，哄抬價格；資本介入長租公寓，玩金融槓桿；租個房莫名背了一筆貸款；長租公寓頻頻爆雷，杭州長租公寓“破產事件”；自如甲醛房……房租上漲的“鍋”，似乎全被甩給了長租公寓。
“溫馨、裝修精緻、傢俱齊全、服務好、安全……”相比“老破小”的老小區，很多選擇長租公寓的年輕人，似乎更看重這些因素。被通勤拖垮，揹負工作重壓之外，這一代有追求生活品質的城市白領、中產青年，似乎對居住環境更有要求。在這個層面，長租公寓的出現，適時迎合了他們的居住需求。而這種更高層次的需求，需要付出的是更高的價格。
另一種現實是：隨著今年以來房價的爆發性上漲，大多數年輕人擁有一套房的夢想破滅後，租得起、租得舒適是最後的底線。租賃市場的結構變化、需求變化，加上沒有普漲的工資收入水平，房租“漲”得令人難以接受。生活在昆明，又是怎樣的情形？
昆明：開學季、精裝房交付致部分上漲
據報道，過去一年，在全國一二線城市中，有13個城市房租漲幅超過20%。來自中國房地產測評中心的數據顯示，2018年7月全國四個一線城市租賃價格指數環比全線上漲，深圳、北京的租賃價格指數同比上漲態勢已持續了超過19個月。其中以北京、上海、深圳的租金漲幅最猛。
查看中國房價行情網數據：昆明近一個月租金為28.05元/元/月/㎡，平均總價：2459元/月/套，與去年同期相比上漲20.20%，與上月相比上漲0.79%，房租總體呈上漲趨勢。其中，西山區價格最高，為30.5元/月/㎡；呈貢區最低，為18.5元/月/㎡。
畢業求職季、開學季疊加，房租季節性需求猛增，租金也隨之水漲船高。市中心、地鐵沿線較好地段保持了相對較高水平，以金碧片區為例，一套一居室就要3000元左右。以小編公司附近的小區（二環內、地鐵沿線）為例，50㎡單身公寓2100-2300元，二居室2300-2800元，三居室3000-3500元。
諮詢21世紀不動產昆明區域的房屋租賃板塊，並沒有出現大幅上漲。據21世紀不動產內部人士分析，由於畢業季和開學季疊加，出現了部分區域的上漲，但也只是個別性和季節性的旺季現象。近兩年，昆明城中村逐漸消失，租金較低的低端房源被擠壓出市場。這也是不可忽視的因素。
“此外，昆明一大波精裝房交付入市，是市場所看到的房租上揚的重要現象。”房價高漲，越來越多的個人或家庭喪失了購買力，從買房市場轉到租房市場的一部分人，對居住環境和品質有所要求，而目前市場主流的精裝修房逐漸交付，提供了較好的居住環境，因而這部分房源會有高於目前市場的租金定價。位於高新區板塊的某全國知名開發商精裝樓盤，近期剛交付，有業主接房後購置簡單的傢俱即出租，100平米左右的三室房源租到2800元/月。
鏈家研究院的報告顯示，目前中國租賃房屋只有4600萬套，來應對1.6億租賃人口。業內人士分析，與一線城市相比，目前昆明的房屋出租供需持平，短時間內租房市場的整體價格並不會有太大漲幅。但由上述個別現場可看出，昆明房價的暴漲，開始逐漸反應在房租上。
長租公寓，是當下城市白領最佳選擇
中介、資本、長租公寓無疑是這場風暴中眾矢之的。但這一輪房租暴漲的“鍋”，是否該由長租公寓來背？
目前北京租房市場格局是“4411”——40%是中介，40%是二房東，10%是業主，10%是長租租賃機構，全國總體長租公寓市佔率僅為2%。具體到昆明，長租公寓市場如何？
其實在昆明，2015年，就有了以檸檬公寓為代表的長租公寓。昆明目前已有10多家長租公寓，包括高端公寓H公寓、國企“惠客”公寓，以及Me+國際青年公寓、紫鑽公寓、芒果公寓等，品牌開發商龍湖“冠寓”今年也落地昆明。
環境不好、裝修陳舊、公共配套不好、房東強勢、安全隱患……傳統租房面臨太多狀況。一面是房屋空置，一面是年輕人龐大的租房需求。長租公寓通過租賃方式，把房源集中起來，進行統一標準的裝修和管理，然後投放市場。相比於傳統的租房市場，長租公寓價格透明，配套完善，裝修更精緻，“拎包入住”，租金方式可按季度甚至按月付，當然租金也高於市場整體水平。
長租公寓主要有集中式和分佈式兩種業態。集中式業態由品牌方統一運營一棟物業，統一裝修、運營管理、出租，以H公寓和Me+國際青年公寓為例；分佈式業態由運營方收取分散在各個小區的業主房源，裝修之後進行出租、管理，以檸檬公寓為例。
檸檬公寓
“房子是租的，但生活不是。”追求高品質的居住環境和生活，長租公寓所承載了城市白領的更多的生活追求。比如檸檬公寓針對剛畢業或初到打拼昆明的年輕人，以合租房為主，裝修年輕時尚、配備傢俱家電，一個房間均價800——1000元。Me+公寓裝修風格切合年輕人喜好，配備公共廚房、書吧、檯球室、觀影室等承載休閒功能。面向城市白領和一些新進昆明的高層次人才。以針對高品質生活需求的租房人群H公寓為例，31平方米的單身公寓，配備沙發、餐椅、衣櫃、電視、空調等傢俱家電全部配套，租金3500元/月，比周邊配套相似的公寓要高出一千多。
“年齡在40週歲以下；未婚/已婚無小孩；學歷大學專科及以上；不飼養寵物；有正式工作……”其實，從安全角度考慮，長租公寓會對租戶進行背景調查，符合租賃標準才能入住。與傳統中介租房不同的是，長租公寓還提供管家服務，小管家、保潔、維修、水電煤氣物管代繳，甚至代收快遞、洗衣……因此除了每月房租、水電費，還得繳納一筆服務費。
那麼昆明的長租公寓到底有沒有漲？目前保持正常小幅上漲現狀，檸檬公寓等長租公寓並未出現房東抬高房價及租金大幅上漲的情況。“根據出租情況，適時調整價格。比如最近的畢業季和開學季，某些區位較好的房源很緊俏。價格主要是由供需決定的。”檸檬公寓工作人員說，或許昆明市場慢熱，但行業競爭是存在的，越來越多的長租公寓品牌出現，租客的需求也一直在變化。“未來消費升級中更高端的公寓產品將成為主流，附加上服務溢價，漲價是必然的。”
長租公寓公共空間
據《中國90後家居消費趨勢調查》數據顯示，50.51%的90後還是租房的狀態，只有19.88%的人有自己的房子。2020年，全國租房人數將達到1.9億。公開數據顯示，鏈家自如擁有房屋40萬間，超過100萬租客；蛋殼公寓佈局北上廣深等8地，超過17萬間；我愛我家旗下相寓擁有27萬套房源。萬科、龍湖、復星、旭輝等三分之一規模排名前30的房企展開相關業務。
有觀點指出，未來租房市場格局可能由“4411”向“541”演變，也就是50%長租機構，40%是中介、二房東和業主等常規市場，10%是房屋分享。按照目前長租公寓的體量來看，它還不足以左右市場價格。房價上漲，買不起房；城市白領、中產階層成為租房主力；消費升級，居住品質需求提高……長租公寓承載著當下的市場需求，可預見的是，精裝、提供生活配套、管家服務、社群社交功能的長租公寓是租賃市場必然趨勢，也是這一代年輕人對於居住需求的必然選擇。
要是大家都買得起房，誰還租房？
買房，還是租房？能買得起一個蝸居，誰還租房？
今年夏天，很多年輕人離開北京。當房價成為都市年輕人不能承受之重，房租是否也會成為壓倒他們的最後一根稻草？在一系列長租公寓問題爆發後，各地政府及相關部門出臺措施以穩住房租。
除了市場化的長租公寓，還有保障性住房的存在。保障性住房是政府給出的政策，住房保障方式從“以售為主”逐步向“租售並舉、以租為主”轉型調整。但現狀是，政策的門檻把大多數在城市工作的年輕人拒之門外。
現實情況是，一邊嚴控著住房市場和土地，導致房價猛漲，越來越多人只能放棄買房，轉而選擇租房，這又推漲了租房市場。另一邊又沒有完善租房系統，租房價格、住房權利都沒有保障。
但如果呼籲政府對價格進行管制，真的能解決房租上漲的問題嗎？又會不會像房價一樣越控制越上漲？
經濟學家馬光遠提出，中國的租房市場長期以來得不到公共政策的重視，政府最需要做的是完善租房市場的公共政策體系；應該鼓勵更多的機構參與租房市場而不是限制；房租上漲根本原因還是供給不足，政府需要加強租房市場的信息披露和公開制度，而不是管理價格或者上空置稅；過度金融化，過度槓桿很危險，會毀了租房市場，政府應該第一時間介入，嚴查，嚴管，避免更大的悲劇。但他強調，政府千萬不要管制房租，沒有比這更壞的選擇！
買不起房後，“租有所居”的心願，誰來維護？畢竟，從第一次租房，到成家立業擁有自己的房子，出租房將伴隨年輕人很多年頭。
閱讀更多 雲南樓事 的文章
