看看世界進步

這個問題還真是不太好回答，“現在單價1萬、十年後具體是多少”真不好說。對此，我只闡述一下個人觀點：

第一，十年間工資物價是要上漲攀升的。隨著經濟的發展、貨幣的增發(少增也是增)，居民收入和物價水平一定是上升的，這是經濟社會發展的必然結果，也是一般性規律。所以，房價上漲的概率是極大的，只不過房價收入比可能會有所下降。

第二，十年間房地產市場可能出現分化。目前中國的城鎮化正在進行時，10年間將發生質的變化。從發達國家看，人類向大城市、沿海城市聚集是發展趨勢。據此，住房市場也會出現分化，一二線大城市強者恆強，需求長期存在；三四線城市依靠吸引周邊人口，可以支撐房價；五六線縣城則可能出現人口淨減少，缺乏較高房價的支撐基礎。

綜上所述，“現在1萬/平的房子，10年後值多少錢”的問題，關鍵要看坐落在什麼樣的城市。筆者認為，如果在一二線城市或較大沿海宜居城市，升值潛力還是比較可觀的；如果在五六線小城市，升值潛力或許有限。

恐龍之想

關於房價，短期看金融，中期看土地，長期看人口。目前經濟增速面臨調整；M2增速也有下降之勢；至於房貸利率，目前處於短期高點；不少中心城市已經開始供應長租用地；棚改和軌道交通批覆面臨不是編書；不少二三線城市正上演搶人大戰...

綜上，未來10年後的房價，我們很難預測，而且這種預測的意義不大。中國的經濟發展格局並不均衡，因此也就意味著未來10年，各地不動產價格也會有差距。

先來說說一線。深圳的房價是在全國數一數二的。縱觀改革開放40年，深圳總是改革的排頭兵，因此其房地產政策在全國也有一定的示範作用。但最近一次深圳的房改將商品房的比例壓縮了不少，保障性住房挺多，看似挺好，但其實政策的持續性效果還不明確。不少經濟學家甚至認為是放棄了市場化，重新回到政府福利分房格局。

在土地方面，據不完全統計，目前深圳城中村的總建設面積超過400平方公里，而深圳市總面積約1952.84平方公里，除去50%的基本生態控制線，可用新建房子的土地實際就是976平方公里。然而在這些面積中，還要除去工商業用地，剩下給商品房的面積少得可憐。儘管現在深圳在長租用地方面不斷努力，但長期依然改變不了人多地少的事實。

不過縱觀深圳的發展，從前幾年就提出了的深港大都會聯合發展，再加上現在的廣深港高鐵助力粵港澳大灣區，未來深圳的發展潛力可期，資源還將進一步融合，深圳房價再漲是大概率事件。

再來說說準一線，或二線中心城市。以杭州為例，杭州房價真正被發現價值，是在G20會議後，經過2017年的“補漲”，杭州目前的均價已超過3萬。從杭州的基本面來說，在互聯網浪潮下，杭州幾乎是全國唯一一個不依靠第二產業躋身萬億俱樂部的城市。互聯網金融，電商，大數據等高端人才有一大批在杭州，阿里、海康威視、娃哈哈、恆生電子等知名企業比比皆是。2017年，杭州累計上市公司163家，僅次於京滬深，居全國第四位。

在人口方面，從2015-2017年，杭州新增常住人口分別為12.6萬、17萬、28萬。人口就是剛需，就是購買力，杭州的崛起得益於新經濟，所以未來房價的漲跌取決於其核心產業的發展好壞。

最後來聊聊普通二三線城市。這類城市主要以中部省會為主，但現在不少中部省會發展路子基本會複製杭州、南京、成都等二線中心城市，筆者以中部省會中發展較弱、地位比較尷尬的南昌為例。南昌的房價目前基本靠基建、棚改等帶動。南昌的房價真正開始漲主要是在調控政策之後。目前南昌“贛江新區”已批覆，京九高鐵、省內高鐵網正在打造，許多老城區的功能開始不斷向新區轉移，九龍湖新區就是典型的例子。江西省政府搬去那裡後，公交地鐵一通，路網一建，房價輕鬆破萬。

但尷尬的是目前南昌的常住人口只在500萬上下，且人口淨流出，最要命的是除了洪都航空、江鈴汽車、聯創光電，南昌真正拿得出手的核心產業寥寥無幾，論省內資源，基本都在被浙江、廣東吸引。而且筆者相信這類省會城市在國內絕不在少數。因此，未來像南昌這樣的普通二三線城市房價，升值空間非常有限，房價的漲跌取決於它們能否成功承接發達城市的產業，並轉化為自身發展動力。

小白讀財經

房地產變成了這些年最具保值增值效果的投資品種，而對於未來的房價漲跌，以及增值保值效果，更大程度上還是需要看很多因素。

第一、貨幣貶值的速度，這需要看匯率波動以及真實通脹率水平，而按照5%的真實通脹率來看，未來房價的年均漲幅有望達到或趕超這一水平，若達不到這一漲幅水平，則購房還是間接貶值的投資品種。

第二、房子所在的區域。如果是一二線城市的房地產，那麼現在應該很少出現一萬元一平方米的水平，而更大可能屬於二三線城市之間的房價，但增值潛力反而有所下降。若屬於中心區域的房產，那麼增值效果還是非常強，不排除十年時間還可能有年均5%以上的增值效果。

第三、要看政策調控壓力，例如房貸利率、調控力度等因素，而未來房地產稅會否出爐，舊城改造進程的快慢等因素仍將影響到未來的房價表現。但，房地產調控升級，還是延後房地產價格漲價效應，並未從根本上改變房價運行趨勢。

第四、外匯管制力度放寬與否。實際上，對於國內房地產市場而言，很大程度上還是受到了民間資金多，投資渠道少的影響，此外則是外匯管制趨嚴，資金外逃壓力較小，反而助推了房價的上漲。

第五、利率因素。如全球利率市場的走向，全球走出中長期超低利率水平，往往意味著利率提升預期增強，房價受壓壓力加劇。

綜上所述，房價受到的影響因素很多，而對於核心區域而言，房價仍有增值預期，而只要房地產漲價因素不從根本上改變，那麼支持房價上漲的因素仍然存在，而年均實現5%左右的房價漲幅，或許對於一二線乃至部分核心區域的房地產而言，可能是一種預期較高的運行趨勢。

郭施亮

首席投資官評論員門寧：

如果以十年為期限，我可以明確說，同樣的房子十年後這個房子的價格一定會高於一萬一平。但是未來會到多少，這裡確實沒有辦法預測，不過我認為未來十年房價是跑不贏貨幣增發速度的，理由如下：

1、全國人民都有一個共識，就是現在的房價存在泡沫，許多世界知名的投資大師們（例如巴菲特）也看空中國的房價，但是中國的房價始終非常堅挺，看空者被一直被打臉。但是過去20年連續上漲，不代表泡沫就不存在。比特幣上漲到2萬美元時，炒幣者沒人相信泡沫會破，然而比特幣價格還是暴跌了70%。

2、中國的房價雖然有泡沫，但還在可以接受的範圍內。日本地產泡沫破裂前，賣掉東京的地可以買下全美國，中國現在把北上廣深杭一起賣掉，也買不下美國。從這個角度看，我們的泡沫並沒有失控。

3、化解泡沫的方式有兩種，刺破泡沫或者用時間消化泡沫。從目前限售限貸限離限賣的政策看，目的是為了鎖死交易，鎖住價格。目前我們的名義GDP增速在8%-9%，5-6年就能把現在的泡沫消化掉。

4、當泡沫被消化掉之後，房價還是要隨著經濟增長而上漲的。

所以我認為，如果以十年為限，房價還是要漲的，年化漲幅大概率跑不贏房貸利率，但是一萬一平的房子具體能漲到多少，確實很難說。這與房子所在的城市、地段以及未來的城市規劃有關。

首席投資官

一萬元/平方米，如要在一二線城市，這個房價還真不貴，恐怕我們現在很難看到。而對於三四線，甚至五線城市來說，萬元房價存在著較大的泡沫，十年後可能又要跌回三四千元的價位上去了，所以全國的房價並不一樣，而且過去的情況，與未來也有很大的不同。以下幾大因素影響未來房價漲跌。

第一，貨幣貶值的問題，過去我國的經濟主要是靠寬鬆貨幣政策來拉動，所以大量的資金流向了社會，但目前我國經濟結構正在轉型，未來經濟增長要提高質量而不是數量，所以濫發貨幣這情況會少很多。未來通脹率比較穩定，不會太高。

我們估計，樓主指的可能是現在的四五線城市的房價，它早已脫離了實際的當地居民購買力，十年之後在物價平穩，人民收入穩步增長的情況下，將會跌到四五千元/平方米，再跌到原來的起點是不可能的。

第二，房地產政策調控的情況，從目前情況來看，十年之後一二線城市的房地產實行了雙軌制，就是一部分房地產市場化，一部分是用於民生保障，比如租賃房、共有產權房。

未來房地產需求不如現在那麼瘋狂，一線城市房價回到1.2至1.5萬地/平方米,而二線城市回到八千多,三四線城市可能就是六七千,總之當房地產去投機化後,房價會跟著當地民眾的收入運行，房價太高百姓們買不起的，自然會選擇租賃房、共有產權房。

第三，房貸利率的因素，如果房貸利率不斷上調至7%，那麼10年後，一線城市房價肯定跌至二萬元以下，因為融資成本上升，剛需必買，投機炒房者知難而退，在去投機化後，房價很可能是在現在房價的基礎上跌去七八成。但是如果房貸利率還是處於低位，那房價就不太容易跌得過深。

第四，匯率問題，要看人民幣匯率是否堅挺，過去中國房價上漲，部分因素得益於人民幣匯率的同步上漲，海外遊資通過不同渠道進入中國，投資炒房。如果人民幣匯率保持強勢，那麼可以遲滯一下境外資金拋售人民幣資產的速度，但是如果人民幣貶值速度過快，那會加大境內外資金離開的步伐，加速國內房價下跌的進程。說到底，高房價是否能平穩軟著陸，還是要看國內的經濟形勢，這也關乎人民幣匯率的穩定。

不執著財經

你好！未來是沒有人可以準確預計的，故而我們只能依靠歷史來大致測算，本文主要通過2個方面進行預估，一是1萬元，十年後預計為多少錢？二是過去三十年間房價的變動情況。

一、1萬元，十年後值多少前？

這個要考慮2個方面的因素，一個是利率水平；另一個是通過膨脹率。

1、利率水平：

假設我們把1萬元，存在銀行，定期1年，到期自動轉存，為簡便計算，利率取最近十年一年期基準利率的平均數：2.72%。考慮到銀行存款利率有所上浮，因此最終利率取3%，故而1萬元，存10年，到2028年價值：1萬*（1+3%）ⁿ=1.344萬元，其中n=10。因此利息增值：0.344萬元

2、通貨膨脹率

（1）以官方公佈的通脹率，最近十年前平均的通脹率為：2.637%，取這個值簡略計算，那麼一萬元，考慮通脹因素，十年後價值：1萬*（1+2.637%）ⁿ=1.297萬元，其中n=10。因此通脹增值：0.297萬元

備註：表格中的數據來自國家統計局的數據。

（2）但是顯然上以我們的觀感而言，實際通脹率並沒有這麼低。但以實際的通脹率這個數據沒有一個準確的數據值，以單一品種的物價（比如房價）計算亦不合理。

故而我們參照目前網絡上主流的各方測算值【低的有說6%，高的有說13%，主流在8-9%】，取中間數，最近十年，年均通脹率大概在8%左右。 那麼一萬元，以實際通脹率計算，十年後價值：1萬*（1+8%）ⁿ=2.16萬元，其中n=10。因此通脹增值：1.16萬元

因此僅考慮社會上的利率及通脹率而言，十年後，1萬元/平的價格應該為：1＋0.297（利息增值）＋1.16（通脹增值）＝2.457萬元。

二、近三十年房價的變動情況（保值因素）

依據中研的調研報告：從1981年~1998年17年間，我國房價漲了3倍，1998年~2009年11年之間，房價再次漲了2.5倍多，而從2009年~2013年這4年中，實現了驚人的一躍，再次翻倍。相當於1981年至2013年，32年間房價漲了：3*2.5*2＝15倍（約每十年5倍）

考慮到早期我國的房價基數較低，故而其增長較快，未來因為基數較高，故而不可能出現早期這類快速增長翻倍的情況，而且早期的增長也參雜著通脹及利率因素，剔除這些，我們保守估計，僅保值因素而言，在增長50%比較合理，即1.5萬一平。

總結：考慮利率，通脹及保值因素，預計1萬一平的房子，十年後漲為：1＋0.297（利息增值）＋1.16（通脹增值）+0.5（保值因素）＝2.957萬元。

上述預計均為參考歷史數據，並無法代表未來，未來無人可測，因此上述數據僅供參考。

鯉行者

因為房屋未來漲幅情況我等沒法掌握，所以，未來的房價也沒法確定，但從過去十年各個城市房價漲幅的趨勢來看，可以做一個預測，那就是隨著物價的不斷攀升，房價的水漲船高也是必然趨勢。

過去十年，物價漲了多少，房價就漲多少，同理，未來十年，城市的物價漲多少，房價也必然跟物價漲幅同步，需要說明的是，目前在全國的省會城市中，一萬平方米以內的省會（首府）城市只有三個，那就是烏魯木齊、西寧、銀川，其他城市，都在1萬以上。此外，沿海邊上及中原地區，以及西南、東北一些發達的二、三、四線城市（地級市），房價也達到1萬左右。

那麼，現在一萬平方米的房價，未來十年值多少？能賣多少錢？按照過去十年城市物價和房價預測，大約是2到3倍，也就是說，未來一萬平方米的房子，極有可能會賣到2萬或者3萬左右。

以目前烏魯木齊房價接近一萬為例，過去十年，烏魯木齊的物價翻了2.5倍（如過去十年一份拌麵是六七元，現在在十七八元，過去十年一份肉抓飯是10元，現在是25元到30元），房價也是一個道理，與物價漲幅保持同步。2008年，烏魯木齊的新房價格，均價在3500元左右，十年後的現在，在9000左右，十年漲了兩三倍。也就是說，十年後，極有可能烏魯木齊的房價在2萬多一平方米，這是一個公式，其他城市也可以套用，如現在北京房價是8萬一平方米，那麼，十年後，就是20萬一平方米（8x2.5倍），其他城市也同理。

也就是說，目前一座城市房價在一萬平方米，十年後，極有可能是2.5萬平方米。

但也需要做好另外一種預測，雖然這是用過去十年的物價、房價漲幅幅度計算出來的，也不是絕對的。因為我們要想一下，過去十年，是物價漲幅最大的十年，也是房價漲幅最快的十年，極有可能房價漲幅在未來三五年內，超出老百姓的購買能力，漲幅已經達到了極限，極有可能停滯不漲或者掉價，這也不是沒有可能的。那麼，這個時候的房價，可能只是緩慢上漲、不漲或者降價，極有可能因為漲漲停停、降降，十年後，導致每一平方米只有1.5萬元。

所以，未來十年，房價漲到什麼程度，一萬平方米的房子，能夠賣到什麼價格，完全由市場經濟決定，有可能賣到2.5萬元，也有可能是1.5萬元。但是，有一點可以肯定的是，物價還會繼續漲，房價也會持續漲，只是漲幅高低的事情，要等待房子降價再買的，可能要失望了，如果要買房做投資，也需要謹慎，因為目前的房價，真的是變換風雲、難以琢磨。

烏魯木齊那些事兒

首先，房子越蓋越多，房子一搶而空，搶的當然是房地商，有錢人買幾套幾十套，幾百幾萬套都有，冷靜思維不就是炒著嘛，我沒錢不參與，你買那麼多房有租客恭喜你，或者有給你買二手房的恭喜，你解套了；

再過10幾年人口逐步萎縮，現在新樓盤不斷建，舊樓盤不知道會咋樣，前幾年新聞就說了，如今的房子一人三套都還多，人少房多，多想買房掙錢不知道誰會去接手，如今都是有錢人往鄉下跑，無錢人拼了命往城裡鑽，鑽進去就是一輩子還房貸，等你有一天發覺上當了，房子沒有接手你就知道；

有錢人始終在算計沒錢人，現在農村土地承包是誰。不就是以前城裡的炒房商嗎？他們偷著樂，因為你們成了他的接盤俠，他偷著樂，再到農村收拾你們的爺爺奶奶，歲數大了也不能出去了只能給人家打打工。

自己的土地卻讓人家給霸佔了，說是一年一孟地地幾百塊錢 ，你當老闆了，其實是反了，人家是地主了你常年給人家打工，自己的土地還得看人家臉色，，要是我就不會寧願把土地荒著也不給這些人機會，讓你們子孫後代成了他的接盤俠反過來又來弄老得一輩，房地商笑了你卻哭了！

最後，看看網友們對此事的看法：

1 三五年內或許會微長，五年後開始持平，再三兩年開始下滑，到十年頭開始崩盤，一潰不可收拾。所以十年時是個轉折點，房價同現在基本持平，再往後就難說了。

2 買房子的說不會增值，做房地產和賣房子的說能增二十倍。

3 十年後房子每平漲到二十萬是在小兒說夢話，是不可能的，房子是用來住的，如果你有錢請給貪貧困山區的學生才是對的；

4 長多少，要看國家的調控，要看人民幣乏值多少！

5 十年後的二萬相當今天8千，房價沒漲，而是貨幣貶值了！

遊戲大咖王

房產已經成為經濟總量的蓄水池，假如你滿心期望，未來十年後房價大跌，那麼，最倒黴的應當還是沒房子的人。

目前一萬每平米的房子，十年後，最正常的價格應當漲到一萬五左右。

第一，目前一萬一平米的是什麼房子？

一二線城市可以直接排除了，就拿蘇州來說，哪怕最偏遠的，或者最老舊的房子，也不可能有一萬的單價。

一萬每平米，三四線中檔以下，五六線中檔以上，縣城頂級，大約就是這幾種。

第二，單價一萬房子能保值嗎？

有人認為除了一二線城市，其他城市的房子，保值潛力不大，甚至比較危險。

我認為不是那樣。

綜合看，一二線城市的房子當然更有保值的潛力，未來十年，除非經濟崩潰，基本沒有房價明顯下滑可能。

但其他城市單價一萬的房子，同樣具有極強的保值潛力。

形象地說，一萬是一道坎，以目前全國人均佔有資產來看，大部分人群，還是能買得起。

更重要的，各地一萬的房子，恰恰是最符合當地基本需求的房子，受眾最多。

第三，房價可能會崩，但不會垮。

我們說房市有危險，總喜歡拿臨近的日本說事，不錯，日本的確經歷了可怕的房價崩盤，但也僅僅是崩，而不是我們有些人所認為的，房子如大蔥。

那是不可能的！

從歷史看，房子由於有居住的需求，一直是一種最堅挺的貨幣保值手段。

打個比方，拿房子和黃金相比。

黃金是貴金屬，通常認為最能保值，然而，假如黃金被取消代表流通貨幣的價值之後，也只是一種金屬，殘存一點工業價值而已。

房子不一樣，有人口就有居住需求，而且這種需求，只會由於經濟的發展，變得越來越旺盛。

以前我們一大家子人，擠在一套小房子裡，大家有個地方睡覺就行。但現在，人均佔有住房面積，越來越大。

我們不再滿足於有個地方睡覺就行，我們要有臥室，要有客廳和廚房，衛生間，以後，我們可能還需要像歐美家庭一樣，每家每戶需要帶露臺的房子，臥室裡有一個大大的步入式衣櫥，僅僅這個步入式衣櫥，就是幾個平方米。

所以你看，所謂的房子多了沒人住，這個觀點是站不住腳的，頂多由於戶型問題，需要重新改造而已。

所謂的房價崩，也不是房子變得一錢不值，很可能的是，當房價被攔腰一斬，其他東西也更不值錢了，就連你手裡的錢也變得不值錢。

第四，過去十年，人均年收入大約提升了60%，這是最近四十年裡的最慢增漲速度了！

明白嗎？

最慢'！

過去的十年，我們的經濟發展處於一個相對平穩時期，當然這是相對於再往前幾個十年來說的。

但哪怕最平穩，十年裡的漲幅也達到了大約60%，從另一個角度看，人們的消費能力同比增漲了60%。

房價是最能反應消費能力的東西，所以我們看到，十年裡的房價，雖然你不願意看到它漲，但它還是在漲！

為什麼會漲呢？

因為房子也是一種重要的生活必需品，人們的消費水平提升了，當然會體現在房價上。

最後來個總結吧，雖然很多人想讓房價跌，大跌，但這個蓄水池是不能被打破的，哪怕以前一個十年的相對低速增漲，房價也會上升。

保守估計，單價一萬的房子'，由於滿足較大範圍群體的居住需求，漲價幅度，最起碼不會低於人均收入的增漲水平。

即，至少不會低於一萬五至一萬六。

最後解釋下人均收入問題，我們要明白一個道理，其實人均的提升，不等於每個人的收入同步提升，那樣就毫無意義了。從全社會看，人均收入的提升，其實是一種重新分配社會財富的方式。你今天是個富人，未來不一定還是富人，今天是個窮人，未來也不一定是。

99隨便

我是烏魯木齊的

2008年烤肉 1元 過油肉拌麵8元 我買的房子 3000一平

2018年烤肉 5元 過油肉拌麵25元 我附近房子 9000一平

烤肉翻了5倍 拌麵翻了3倍 房價翻了3倍 工資勉強一直與房價持平

比較來算 房子基本與物價與收入持平 沒貶值而已

所以十年後 房價能趕的上物價 相對不貶值 就燒高香了。

關鍵字: 房產 少增 財經