大部分的特色小镇都在胡扯！
早在两年前，知名财经作家叶檀就如此吐槽过。
彼时，正值住建部等三部委力推发展特色小镇伊始，特色小镇很快以令人始料不及的速度站上了风口，嗅觉敏锐的房企们例如碧桂园、恒大、华夏幸福、华侨城、绿城……纷纷布局。
两年来各类小镇遍布全国，但项目良莠不齐，如此多的小镇如何落地，着实面临市场巨大的拷问；同时在政策的支持下，小镇的未来仍值得期待。
房地产公司做特色小镇，基本上失败的概率是90%。
近日，深圳华侨城文化集团总经理胡梅林在接受“镁刻地产”记者采访时表示。
这一数字，或是小镇布局者们此前始料未及的。
但即便如此，华侨城依然在特色小镇项目中豪掷数千亿元，并坚定地相信“能挣钱”。
资金不是问题
众所周知，文旅特色小镇项目投资大，落地难。据克而瑞实地调研反馈情况来看，部分企业存在借助特色小镇名义通过捆绑资源拿地，但获得土地后，不少项目存在基础建设、产业培育让位于地产销售的现象。
因此，华侨城对文旅小镇项目动辄上千亿的大手笔投资，不免引发业内对其业务及资本面的关注。
作为华侨城集团旗下旅游与房地产板块的上市公司，华侨城A今年上半年的旅游业务营收远低于房地产业务的营收。
财报数据显示，华侨城A上半年实现营业收入147.18亿元，同比增长6.74%。其中旅游业务收入同比下降了27.31%至46.75亿元，房地产结转收入则同比增长了39.05%至98.97亿元。
华侨城主营业务情况（数据来源：wind）
除此之外，华侨城对资金的需求从其借款金额可探之一二。据华侨城A披露的数据显示，2018年1-6月，华侨城A累计新增借款金额为287.27亿元，已超过2017年前7个月的266.49亿元。其中银行贷款192.56亿元，各类债券及非金融企业融资工具94.71亿元，期末负债924.73亿元。
华侨城短期债券情况（数据来源：wind）（单位：万元）
半年报数据显示，期内，华侨城A筹资流入709.93亿元，偿债支出393.78亿元，筹资性现金流净额同比增长40.56%至296.49亿元。期末现金增加140.94亿元至416.20亿元，一年内到期负债129.79亿元，偿债压力不大。但今年上半年，华侨城A资产负债率还是由上年期末的69.89%上升至73.28%。
关于融资渠道，华侨城A方面透露，目前公司主要通过三种方式开展直接融资与再融资：一是通过公司控股股东华侨城集团委托贷款，为公司发展提供资金支持；二是通过发行公司债募集资金；三是通过资产证券化项目融资。
华侨城官网信息显示，2016年华侨城成立了华侨城资本投资公司，与国家开发银行、中保投资有限责任公司分别签订了1200亿元和1000亿元战略合作协议，并入股渤海证券，为集团新战略落地提供了有力的金融保障。
对此，胡梅林直言：
经过改革开放这么多年，其实中国不差钱，差好项目。现在金融体系已经很发达，只要你的项目能挣钱，也能够循环起来。资金不是问题。
至于华侨城文旅项目的资金来源，胡梅林表示主要是集团投资、基金私募以及金融机构投资等。
特色小镇不是房地产
克而瑞根据公开资料统计，截止2018年7月，克而瑞房企销售排行榜TOP100中有71家涉足或参与特色小镇项目，累计涉及项目数量数百个，房企涉足特色小镇的数量最多，程度最深。但至今似乎并没有哪家是特别成功的，都在探索中。
数据显示，房企当下公布的特色小镇项目6成为意向投资项目，签约类约3成，开始动工的部分尚不到5%，从大范围来看，房企特色小镇进展尚处于初期。
中国房地产金融联盟曾把房企转型特色小镇的模式分为四种：以碧桂园、时代地产为代表的科技型服务小镇，以绿城、蓝城为代表的农业小镇、以华侨城为代表的文旅小镇、以华夏幸福为代表的产业小镇。
克而瑞发布的2017年度中国特色小城镇TOP10
“特色小镇不像房地产”是胡梅林经常表达的观点，在他看来，特色小镇一定要有“特”，要营造一种“生活在别处”的感受，让大家切换场景，让消费过程中能够体验到不同的文化、不同的消费形态。
住建部公布数据显示，特色小镇概念自诞生到现在，全国特色小镇一共有403个。《关于开展特色小镇培育工作的通知》中提出，要在2020年前培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇。
对此，胡梅林认为，特色小镇目前谈不上盲目扩张发展。“因为中国的小镇大概有几万个，只是被国家确名的目前是几百个。特色小镇应该说是百年大计，是中国最后一块最大的内生性增长内容，整个行业发展很有前景，而且是快速发展。”
不过，针对政策的导向下，众多房企抢滩布局特色小镇的跟风现象。胡梅林提醒称，虽然整个特色小镇的大势是没问题的，但房地产企业做特色小镇要考虑周期问题，做特色小镇是百年思维，是长周期经营、短周期收益，要考虑每天怎么赚钱；而房地产是赚钱思维，短周期开发、长周期收益，二者刚好是相反的。
记者|董青枝
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